《精编》房地产企业的纳税筹划方法

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1、房地产企业纳税筹划和财务运作 王景江 中国注册会计师北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授国家会计学院客座教授世界税收联合会财税研究员新加坡华新世纪管理研究院客座教授中国税务通网络客座教授首都经济研究会理事 总经理首席管理咨询顾问中国注册会计师王景江教授EMAL wjjcpa 手机 13501122469 著名财税和管理咨询专家 职业培训师 中国注册会计师 北京托众管理咨询有限责任公司总经理 首席管理咨询顾问 北京同道会计师事务所合伙人 北京信永中和会计师事务所高级顾问 现任世界税收联合会财税研究员 首都经济研究会理事 中国企业发展研究中心 中国企业联合会

2、 国家经贸委培训中心 国家会计学院 中国税务通网络客座教授 和君创业 清华大学对外交流中心 视野咨询中心 新加坡华点通 新加坡华新世纪管理研究院 亚美信 迅通诚信 上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问 十几家大型企业常年高级财税顾问 曾任国际永道会计公司高级咨询顾问 普华永道 安达信 德勤国际会计公司客座教授 北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员 北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理 为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询 为上百家企业提供内部培训服务 在全国数百场高级财税研讨会上演讲 全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾 全国CPA考试辅导主讲教授 多家机构卫星转播课

3、程主讲 目录 房地产行业面临的问题和对策 房地产企业纳税筹划思路和方法 房地产企业财务运作能力提升 1 房地产行业政策调整及其对策 产业政策 国务院18号文件精神肯定房地产行业 国民经济支柱产业 房地产开发投资增长迅速 居民住房消费持续增长 住房水平不断提高 房地产总体发展呈现出健康态势 18号文件核心内容 提高认识 明确指导思想 国民经济支柱产业 住房市场化 需求导向 深化改革 完善供应政策 调整供应结构 发展经济适用房 普通商品住房 廉租制度 控制高档商品房建设 改革住房制度 健全市场体系 推进公房出售 完善住房补贴 搞活二级市场 规范发展市场服务 发展住房信贷 强化管理服务 归集和发放

4、个人住房贷款担保 贷款监管 改进规划管理 调控土地供应 长远规划 优先落实国家鼓励开发的项目 土地市场的规划和审批 加强市场监管 整顿市场秩序 市场监管 市场信息和预警 市场秩序 央行121号文件精神央行121号文件的出台有两个目的 一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险 二是为了抑制房地产行业出现的过热现象 央行121号文件核心内容是 房地产开发企业申请银行贷款 其自有资金 指所有者权益 应不低于开发项目总投资的30 商业银行发放的房地产贷款 严禁跨地区使用 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款 贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70

5、贷款期限最长不得超过2年 承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备 严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目 对于个人房贷 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60 贷款期限最长不得超过10年 所购商业用房为竣工验收的房屋 购买第二套以上 含第二套 住房的 应适当提高首付款比例 并不再执行个人住房贷款利率 而按央行公布的同期档次贷款利率执行 金融政策 税收政策 会计法规 2 房地产行业市场运营问题及其对策 提高企业核心竞争力 3 房地产行业财务问题及其对策 资金运作问题 拓宽房地

6、产行业融资渠道 四 房贷证券化 早在上世纪70年代 美国开始向投资者发行抵押证券 通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证 这种凭证可通过证券公司公开上市及流通 英国也于1985年首次发行抵押贷款担保 MBS 并于1987年再度发行MBS 在伦敦证交所上市交易 从理论上说 房贷证券化不外乎两种方式 一种为 表内融资方式 即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组 然后向投资者发行相应的受益凭证 另一种是 表外融资方式 即银行将住房抵押贷款 打包 出售给具有相当实力与资质的机构 由该机构进行信用升级 通过证券公司发行上市 房贷证券化在我国已正式 试水 五 境外融资 房地产开发商 特别是一

7、些民营企业 通过在境外设立投资公司 然后发行股份吸引外商投资 如在英属维尔京群岛 BVI 设立投资公司的程序就相对比较简单 而且成本低廉 一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续 值得提醒的是 BVI公司的法定资本一般为5万美元以上 一般而言 在提交全部资料后 7个工作日即可完成公司设立程序 BVI公司设立后 可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资 然后组合国内的不动产 通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的 盈利模式问题 提高房地产行业产业链各环节附加值 财务运作问题 一个中心 企业价值最大化 两个基本点 法人治理 财务管理 三个到位 经营 投资 融资活动管理到位 四方平衡

8、股东 客户 员工 社会利益平衡 五项改革 业绩评估 财务导向 财务报表 风险管理 母子公司 六项循环 预算 报告 收入 支出 资金 评估 企业财务管理变革 目录 房地产行业面临的问题和对策 房地产企业财务运作能力提升 房地产企业纳税筹划思路和方法 1 纳税筹划含义和途径 含义比较 企业偷税案例 案例一 某公司通过开具 小头大尾 的发票少交流转税和企业所得税 案例二 某公司通过做假帐的方法少列收入 多列成本费用 案例三 某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企业所得税 案例分析 案例一 某公司利用自主定价权 通过关联方产品转移定价少交税 案例二 某公司为了少缴个人所得税 减少名义工资收入 加大

9、个人职务消费部分 案例三 某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化 减少应纳个人所得税额 案例四 某公司通过对限制性费用 转换 方式 减少纳税调整金额 企业避税案例 案例一 某公司通过合理设计融资方案 最大限度地少缴企业所得税 案例二 某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式 少缴企业所得税 案例三 某公司通过对业务招待费的合理控制 少缴企业所得税 案例四 某公司针对企业重组中的纳税特殊问题 向税务部门争取税收优惠政策 企业纳税筹划案例 节税途径 2 纳税筹划的基本方法 3 纳税筹划案例分析 设立环节 融资环节 案例 宏兴公司计划在 年融资 万元 并设计了如下三个方案 案例1 某公司A 2000

10、年11月兼并某亏损国有企业B B企业合并时账面净资产为500万元 去年亏损为100万元 以前年度无亏损 评估确认的价值为550万元 经双方协商 A可以用以下方式合并B企业 A公司合并后股票市价3 1元 股 A公司共有已发行的股票2000万股 面值为1元 股 1 A公司以180万股和10万元人民币购买B企业 A公司股票市价为3元 股 2 A公司以150万股和100万元人民币购买B企业 假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化 合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为900万元 增值后的资产的平均折旧年限为5年 行业平均利润率为10 所得税税率为33 投资环节 选择 1 方案

11、B企业不按转让所得缴纳所得税 B企业去年的亏损可以由A公司弥补 A公司当年应缴所得税 900 100 33 264万元 与合并前相比少缴33万元 但每年必须为增加的股权支付股利 选择 2 方案 因为支付的非股权额 100万元 大于所购股权票面价值的20 150万股 1元 20 30万元 所以 被合并企业B应就转让所得缴纳所得税 应缴纳的所得税为 150 3 100 500 33 16 5 万元 B企业去年的亏损不能由A公司再弥补 A公司可按评估后的资产价值入账 计提折旧 每年可减少所得税 550 500 5 33 3 3万元 案例2 A公司向B公司进行整体资产转让 A公司资产负债表数据如下 资

12、产总额 万元 其中固定资产净值 万元 公允价 万元 存货 万元 公允价 万元 应收账款及货币资金 万元 整体资产转让规定 应在交易发生时 将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理 计算确认资产转让所得或损失 负债总额 万元 所有者权益总额 万元 净资产评估价值 万元 A公司享有B公司 的股权 B公司所有者权益 万元 A公司 销项税额 万元应税所得 万元 固定资产和存货增值 假定次年转让该项股权 转让收入 万元 帐面投资成本 万元 会计转让收益 万元转让所得 万元 借 长期股权投资359 5负债1200累计折旧200贷 固定资产1000存货300应交税金 应交增值税 销项

13、税额 350 17 59 5其他资产400 开发环节 案例1 某房地产公司开发完成一普通住宅项目 销售面积10000平方米 公司领导在确定商品房销售价格时 未能达成一致意见 但备选方案确定为A B C三种 具体方案如下 单位 万元 案例3 某开发商有可供销售的普通住房1万平方米 在允许扣除项目金额大体不变的条件下 每平方米可有A B两种价格 A 每平方米售价为1400元时 增值率为19 97 增值率未超过扣除项目金额20 兔征土地增值税 可获得233万元的利润 B 每平方米售价为1500元时 增值率为2848 增值率超过允许扣除项目金额20 但不超过50 应缴土地增值税99 75万元 可获得2

14、32 75万元的利润 如果该开发商将其销售部门独立出来 设立一个房屋销售公司 房屋开发公司将住房以每平方米1400元的售价卖给销售公司 而后由销售公司再以每平方米1500元的售价卖出 那么销售公司则要缴纳一道营业税 1500 10000 5 750000 元 应缴纳城市维护建设税z750000 7 52500 元 应缴印花税 1500 10000 0 0003 2 9000 元 从利益集团的角度来说 最终可以获得251 35万元的利润 比筹划前增加18 6万元 不考虑教育费附加 限制费用 工资总额费用限制 税前扣除的工资总额比会计和统计的工资总额多三项内容 误餐补贴 各种奖金 如创造发明奖 科

15、技进步奖合理化建议奖 技术进步奖 住房补贴 计税工资方式 工效挂钩方式 软件生产企业合理工资支出据实扣除方式 定额计税工资方式 申报扣除工资金额应注意的问题 当期在制造成本中列支的工资总额视为当期全部计入损益 计入在建工程的工资总额不能重复扣除 三项费用扣除 职工福利费 工会经费 职工教育经费分别按照计税工资总额的 计算扣除 案例 某公司实行工效挂钩 年核定工资总额 万元 应付工资贷方余额 万元 本期提取 万元 实际发放 万元 年调整应税所得额 提取 发放 万元 年核定工资总额 万元 本期提取 万元 实际发放 万元 动用以前年度结余 万元 年调整应税所得额 提取 发放 万元案例 某公司本年平均

16、职工人数 人 实际提取工资 万元 发放工资 万元 计税工资标准 元 人月 计税工资 万元应调整应税所得额 万元 案例 A公司2002年支出广告费200万元 业务宣传费15万元 该公司2002年 2004年营业收入分别为2000万 3000万 2500万 税法规定 广告费扣除比率为2 业务宣传费扣除比率为0 5 2002年 广告费 40万元 业务宣传费 10万元 纳税调整 165万元2003年 广告费 60万元 纳税调整 60万元2004年 广告费 50万元 纳税调整 50万元 销售净额招待费扣除率 万 万 亿 亿以上 案例 某公司预计 年销售额为 万元 该公司业务招待费支出100万元 费用控制额 万元假定该公司计划列支招待费100万元 将增加税负 100 20 26 4万元 房地产企业利息支出有两种列支方法 1 按商业银行同类同期贷款利息标准据实列支扣除 同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所付金额和房地产开发成本之和 简称合计数 的5 计算扣除 2 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 按合计数的10 计算扣除 通过计算比较选择可扣除金额多的方案 案例 某