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1、 ChinaIndexAcademy ChinaIndexAcademy 广州房地产市场三季度报2019年10月 中国房地产指数系统中国指数研究院广州分院 Contents 目录 政策环境分析 广州土地市场运行情况 广州商品房市场运行情况 本土品牌房企动态分析 2019年四季度市场展望 1 2 3 4 5 政策环境分析 01 全国政策 中央大会最新政策基调 重申房住不炒 房地产管理出现新说法 2018年 上半年 夯实 房住不炒 定位 继续实行差别化调控 下半年 中央政治局会议强调 坚决遏制房价上涨 2019年4月 中央政治局会议 坚持房住不炒定位 落实好一城一策 因城施策 城市政府主体责任的长
2、效调控机制 2019年7月 中央政治局会议 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位 落实房地产长效管理机制 不将房地产作为短期刺激经济的手段 全国政策 房地产金融监管维持从紧 对房地产影响较为有限 表 央行运用货币工具组合维护流动性 全国政策 房贷利率挂钩LPR 整体保持稳定 图 房贷利率挂钩LPR传导机制 全国政策 政策保持收紧为主 上海 呼和浩特 无锡等地进一步收紧房地产信贷政策 紧4 9月 7月16日 广州市出台 广州市商业 商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见 明确已建成 已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房 可以按规定改建为租赁住房 符合
3、权属清晰 结构安全 消防安全 环保卫生 物业规范 完善配套 技术标准七大要求的非住宅存量用房 可向有关部门申请改造租赁住房 符合条件 商改租 政策细则出台 意味着只要符合相关标准 写字楼 商场 酒店等商业项目都可以按照规定改建为租赁住房 提高了 商改租 的可操作性 对完善 购租并举 制度 构建更加完善房地产机制形成有力推动 广州政策 商改租 细则出台 助推 租购并举 制度构建 适用范围 适用于已建成 已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房 以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房 全国政策基调 短期因城施策 金融环境仍偏紧 广州政策 维持2017年3
4、30政策 继续执行较严的调控政策 中指观点 当前广州整体政策基调向中央看齐 以稳为主 预计未来调控政策还是以稳为主 政策小结 广州土地市场运行情况 02 土地供求双增长 楼面价 溢价率回调 市场越趋理性 2018Q1 2019Q3广州商住和商办用地供需走势 2018Q1 2019Q3广州商住和商办用地成交价格走势 土地供应方面 三季度推出商住和商办用地共32宗 建设用地面积134 4万 规划建筑面积407 0万 同比增长198 8 环比增长50 3 增幅显著 土地成交方面 三季度成交商住和商办用地共22宗 建设用地面积97 6万 规划建筑面积310 2万 同比增长273 6 环比增长7 1 成
5、交价格方面 受楼市调控政策从严 房企融资渠道再上 紧箍咒 等政策影响 三季度商住商办用地楼面均价为10567 2元 同比下降25 9 环比下降15 0 土地市场降温显著 备注 三季度推出土地中从化温泉地块7月推出 8月流拍 后又于9月再次推出 存在重复累计 具体详见中指数据库 数据来源 CREIS中指数据 商住用地占比超80 实力房企外围拿地 从成交土地性质来看 三季度 广州商住用地成交13宗 规划建面248 7万 占比80 2 商办用地成交9宗 规划建筑面积61 5万 占比19 8 从成交土地区域来看 土地出让主要集中在增城和南沙 其中增城包揽7宗 且均为住宅用地 主要由万科 佳兆业 华侨城
6、 珠江实业 合生等大型品牌房拿下 南沙包揽7宗 其中5宗商住用地 2宗商办用地 时代 恒大 粤海 绿城 美的等企业均有所获 保利豪夺荔湾江景商住地 其超3 6万元 的起拍楼面价已成广州起拍价最高商住地 楼面价更是达42520元 是荔湾目前楼面价最高地块 黄埔区出让的3宗地块均为商办用地 各区土地成交情况 各类土地成交情况 商住用地吸金270亿 增城 南沙共计占比超八成 三季度 广州商住用地共吸金270 1亿 成交区域集中于增城 南沙 荔湾 分别成交7宗 143 3万 5宗 97 1万 1宗 8 4万 受房企融资渠道再上 紧箍咒 等政策影响 溢价率普遍不高 恒大 华侨城 万科 保利等品牌房企实力
7、拿地 三季度拿地企业土地成交总额TOP10 商住用地分区成交情况 数据来源 CREIS中指数据 商办用地成交9宗 吸金57 6亿 均为底价成交 三季度 商办用地成交9宗 吸金57 6亿 商办市场气氛仍旧冷淡 出让土地均以底价成交 三季度拿地企业排行榜 商办用地分区成交情况 数据来源 CREIS中指数据 美的置业首进南沙灵山岛尖 地块西面临近6月金茂以楼面价17230元 扣除政府回购面积 拿下的2019NJY 5商住地 南面靠近越秀商住项目 西面靠近凤凰大道 北侧为2019NJY 8地块 地块采用 限地价 竞自持 摇号 的方式竞价 最高限制地价为123990万元 折合楼面价16548元 竞得人须
8、在用地范围内配建4500 人才公寓 住宅 由南沙开发区管委会指定单位按3500元 平方米的价格回购 最终美的置业以9 35亿元 最终楼面价12472 8元 平方米竞得 溢价率9 首进南沙灵山岛尖部 土地位置 南沙2019NJY 9地块宗地编号 2019NJY 9土地用途 C1 17 01地块为公园绿地 G1 C1 17 02为居住区服务设施用地 R22 C1 17 03地块为二类居住用地 商业用地 商务用地 R2 B1 B2 C1 16 03地块为商业用地 B1 占地面积 38314 规划建筑面积 79472 容积率 C1 17 03地块 3 7 C1 16 03地块 1 5成交总价 9351
9、1万元成交地价 24406 48元 成交楼面价 12472 79元 扣除4500 人才公寓 土地溢价率 9 36 拿地房企 美的置业成交时间 2019年7月29日 数据来源 中指研究院整理 土地位置 荔湾区南岸路 珠江东侧冷冻厂宗地编号 广州市荔湾区南岸路 珠江东侧冷冻厂地块土地用途 二类居住用地 R2 兼容商业金融业用地占地面积 29855 99 规划建筑面积 83596 77 容积率 2 8成交总价 355450万元成交地价 119054 84元 成交楼面价 42519 59元 土地溢价率 17 91 拿地房企 保利发展成交时间 2019年9月19日 地块位于广州大坦沙板块 该板块属于老城
10、综合居住区 居住氛围浓郁 地块周边交通配套情况1 5KM范围内有6个地铁站 周边3KM范围内生活 教育 医疗等配套资源 地块以限地价 竞自持 摇号 摇珠 抽签方式出让 采用 限地价 竞自持 摇号 方式 最高限制地价为376186万元 竞得人需采取装配式建筑的建筑方式 因涉及规划隧道 饮用水源保护等 竞得人在办理下一步规划审批手续前需取得住房和城乡建设 交通运输 生态环境等管理部门意见 最终经过19轮报价 由广东保利房地产开发有限公司以成交价355450万元竞得该地块 折合楼面价42520元 创区域新高 数据来源 中指研究院整理 保利35 5亿夺下广州荔湾区临江宅地 楼面价42520元 创区域新
11、高 2019年第三季度广州成交商住用地一览表 2018年第三季度广州商住用地成交一览表 2019年第三季度广州成交商办用地一览表 2018年第三季度广州商办用地成交一览表 广州商品房市场运行情况 03 广州市住宅市场广州市商业市场 广州商品住宅市场前三季度成交与去年同期基本持平 2019年前三季度广州商品住宅市场整体成交放缓 其中3 4月成交冲高 主因大湾区利好落地 330新政满2年释放一批需求 房企 借东风 加推 买家集中入市 但5 6月由于 房住不炒 重申 预期监管频密等因素影响 市场表现平淡 9月虽金九行情不足 但在供应放量带动下成交量相对传统7 8月有小幅提升 前三季度全市商品住宅新批
12、共60432套 新批面积640 47万 新批面积同比减少11 40 前三季度广州商品住宅共成交67975套 成交面积723 27万 与去年同期相比下滑1 24 成交主要集中于外围区域 增城区领跑 成交区域集中在增城 南沙 黄埔等外围区域 增城区为供应与成交大户 前三季度增城区共成交商品住宅178 28万 成交量继续领跑其他各区 除海珠 花都 南沙外 全市其余区域去化周期较去年同期均有所延长 购房刚性需求依然占据主导地位 刚性 刚改需求项目成交比例较高 网签价20000 25000元 成交比例最高 达31 其次是25000 30000元 和15000 20000元 分别占比19 17 90 11
13、0平方米面积段产品比例最大 约占39 90平米以下面积段占比27 110 130平方米面积段占比20 广州购房刚需及刚改需求占据主导地位 新开盘及加推项目集中于增城 南沙 黄埔等外围区域 2019年前三季度开盘及加推项目个数为121个 较2018年同期增加4个 广州市前三季度开盘监测中 增城开盘及加推项目数约占到全市的36 其次为南沙区 占比达17 黄埔区和番禺区紧随其后 占比分别为13 12 开盘及加推套数增城占比达36 其次南沙区和番禺区 占比分别为16 14 三季度新开盘去化效果较好项目汇总 广州商铺市场量价齐升 供应方面 2019年前三季度广州商铺市场供应维持低位 新批上市4310套
14、31 66万 同比减少23 18 据统计 2019年前三季度共成交商铺达8353套 63 94万 同比上升34 76 广州商铺2019年前三季度成交均价为24887元 平方米 同比上涨9 84 广州商铺销售TOP10 前三季度广州商铺销售TOP10项目主要分布在南沙 番禺 天河 花都四个区域 成交量各占TOP10的25 23 21 21 成交面积分别为7 05万 6 34万 5 87万 5 80万 南沙区成交主力为南沙珠江湾 成交面积高达5 63万 居销售榜首 领跑前三季度广州商铺市场 花都区成交主力为广物星港国际 成交面积为3 89万 获销售亚军 写字楼市场量价齐升 据统计 广州前三季度共成
15、交写字楼6439套 57 11万 同比增加13 50 广州写字楼九月成交价格20399元 环比下跌20 49 同比下跌12 59 成交持续集中外围区域 受黄浦区若干宗大批量交易影响 成交价格结构性下降明显 从前三季度整体来看 写字楼成交均价为24523元 同比上涨5 45 供应方面 前三季度新批上市4477套 43 19万 同比下滑46 31 广州办公销售TOP10 前三季度广州办公销售TOP10项目中黄埔区成交量占TOP10的48 成交主力项目有保利鱼珠港和领创园 成交面积分别为6 89万 4 74万 领跑前三季度广州办公市场 南沙 番禺区成交量各占TOP10的26 14 成交面积分别为8
16、71万 4 56万 其中南沙区的越秀国际总部广场和中铁建环球中心分别以5 83万 2 88万 的成交面积 分列广州办公销售榜二 四位 1219政策利好延续 公寓市场保持活跃 供应方面 2019年前三季度公寓新批上市5472套 25 66万 环比减少30 69 同比减少58 18 据统计 2019年前三季度共成交公寓14391套 77 63万 环比减少8 63 同比增加35 27 在1219商服政策释放个人购买力持续影响下 投资买家逐渐回归 2019年前三季度公寓市场整体保持活跃 番禺 黄埔 花都 南沙为公寓成交主力 番禺成交量领跑各区 前三季度成交面积约15 17万 占全市20 黄浦区 花都区紧随其后 成交面积分别为14 99万 14 90万 均占全市成交量的19 南沙区位列第四 成交面积为14 01万 占全市成交量的18 从今年前三季度成交数据来看 小户型公寓依旧占据主流市场 60 以下单位受到市场热捧 广州公寓销售TOP10 前三季度广州公寓销售中花都区成交量占TOP10的41 其中广州空港国际中心项目贡献最大 成交面积达20 27万 领跑前三季度广州公寓市场 黄埔 南沙两区成
