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1、东方巴黎城年度营销策划推广方案第一章 开发背景分析一、 宏观政策分析(一)、 “90/70”政策06年5月建设部等九部委联合下发“90/70”政策：“自06年6月1日起，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”,这一政策已对姜堰市场形成一定的影响，市场住房供应结构有所改变。(二)、 第二套住房首付比例和贷款利率提高07年9月由中国人民银行下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付比例和利率水平应随套数增
2、加而大幅度提高。(三)、 五次加息政策对房地产市场的影响自2007年3月18日至12月20日，央行6次加息，5年以上贷款基准利率从6.84提升至7.83，在一定程度上增加了购房者的还贷压力，而2008年6月15日央行第五次上调准备金利率至17.5%，国家银行货币政策进一步收紧，增加了资金贷款的难度，两者在控制住房有效需求方面均产生了一定的效果。2007年5次加息后房贷月供增幅（等额本息 单位：元）10万元10年15万元10年20万元10年15万元15年20万元15年加息前的基准利率1152.861729.282305.711334.861779.81加息后的基准利率1204.311806.47
3、2408.431418.801891.73月供增幅51.4577.19102.7283.94111.92二、 姜堰房地产市场分析(一)、 高端缺失、中低端压力。随着姜堰引进外资力度的加大，城市各项事业规划合理，发展迅速，城市的高端客户群体将进一步增加。而目前当地的高品质的社区比较少，高端缺失现象比较明显。历届市政府均大力推进住房保障，据悉2007年至2011年将推出保障性住房用地为31.04万平方米，并在今后几年内加大保障性住房的供应力度。我们判断中低端商品住宅将面临严峻的市场挑战，市场竞争将日趋激烈。公司的第三代产品的强势登陆，对当地市场会造成相当的冲击。(二)、 土地供量提升、机遇竞争并存
4、2004-2006年姜堰市土地供应总量相当大，未来几年内姜堰市楼盘上市量将会非常大。姜政发200741号规划，城区新增住房用地供应总量为283.35万平方米（不含城中村改造用地）。其中，商品住房用地为252.31万平方米。2008年商品住房用地供应总量中，新批用地201.85万平方米，利用存量土地50.46万平方米；用地总量中，应有198.34万平方米住房用地用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地全部为新批用地，其中，经济适用房用地23.08万平方米，公共租赁房用地7.96万平方米。所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加激烈,。所以项目在开发策略上，第一是要
5、抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要密切关注业界信息处处占得先机，第四是要做好楼盘的品质。(三)、 姜堰住宅价格稳步发展、泡沫经济未能影响姜堰房市2006-2007年市区均价已超过每平方米3000元大关，其他地段均价25003000元。在国家政策的影响及泡沫经济下，很多城市的楼盘价格下浮、楼盘滞销或增幅减弱，但姜堰的价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续上扬。根据对姜堰市房地产市场的分析，明后两年房价还有上涨的空间，形成高价旺销的其中原因一之是泰州市目前有大批旧城项目，促使了房地产的进一步发展；二是交通设施的长足发展带动了工业投资和商贸投资发展，流动人口增加；三是受泰州火热
6、房产的辐射，姜堰城镇居民的购房置业的观念更新。(四)、 居住要求越来越高，品质楼盘备受追捧。早几年，姜堰的住宅开发是以旧城改造为主，分布较为分散，且以多层住宅为主，形式单一，定位偏低，而随着开发力度的加大和房产经济的发展，近年来，各个开发商都在致力于开发高品质的楼盘以适应需求，提高自身的市场竞争力。(五)、 小高层已成开发商的开发热点2002年以前，不单单是姜堰市包括泰州市房产品也普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自2002年泰州市第一个小高层水景住宅黄金家园取得成功后，高层、小高层住宅已经大步进入泰州市场，目前姜堰的府西人家、祥生.世纪新城、亚方大厦等都设计有小高层或高层住宅。随着楼盘品质
7、的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好，以求在激烈的市场竞争中脱颖而出，届时将会加剧姜堰市房地产市场的繁荣与发展，同时必将引起新的一轮开发热。第二章 项目概况、项目推进及亮特点提炼一、 项目概况 项目区位：328国道南侧，北临汽车站，西接人民南路、南靠振宇路，交通便利； 建筑规模：总占地面积约41万 规划建筑面积约69万 总套数5194套 多层住宅建筑面积：226600 高层：367600 单身公寓及酒店建筑面积：26088 其它44773 建筑形态：10个组团组成的，建筑形态有多层、高层住宅、酒店式单身公寓； 建筑配
8、套：商业、酒店、幼儿园、会所； 技术指标：绿地率占38.9%，容积率：1.63。二、 项目推进 开工：8月10日 样板区开放：11月1日 开盘：11月18日一期开盘 三、 三大特点：（一） 法式风情大盘巴黎浪漫生活完美呈现项目为低密度住宅项目，占地近600多亩，擎起一座70多万平方米超大规模的地标性建筑群落，是姜堰有史以来商住规模最大的高尚住宅项目。秉承“建顶级楼盘，造特色产品，创姜堰人骄傲”为开发目标，采用纯欧式风格的设计思路，高品位的法国宫廷景观环境，汲取巴黎人文、自然、艺术、科学等诸多元素，精心打造一座集生活、学习、休闲、娱乐、办公于一体地，最适合人居的法式建筑群落；（二） 豪华实景样板
9、百闻不如一见：东方巴黎城拥有近 1026 平方米的欧式豪华实景样板区，样板区由 9 套样板房、 平方米的样板景观以及 4378 平方米的销售展示中心组成，“要买房，看现场”是对业主的负责，让业主提前感受到看得见的品质生活实景；（三） 首家数字社区姜堰城市第一：东方巴黎城是姜堰首家数字化社区，运用科技手段，将数字社区引入到姜堰，为姜堰的市民生活带来智能家居的居家大革命！ 四、 十大亮点：（一） 一座名流沙龙演绎生活的优雅与浪漫约5000的卢浮宫，是姜堰最壮观的名流沙龙，内部设置了500左右四季恒温的室内游泳池、休闲咖啡餐厅、健身运动中心、活动展览馆、棋牌馆等。卢浮宫，名流沙龙的优享所在，尽情演绎
10、巴黎生活的优雅与浪漫。（二） 两大主题广场缔造邻里的和谐与放松“东方巴黎城”拿破仑广场、中央广场均位于小区的中轴线上，是连接小区主入口景观大道上的大型中心广场和小区南北、东西主轴线交叉处的次商业广场。（三） 三市三区融汇续写都市的繁华与经典“东方巴黎城”地处328国道中端，是连接苏中地区三座城市（扬州、泰州、南通）的中枢。苏中三市经历千年历史人文的沉淀，城市的发展历程、居民的传统价值观念等诸多因素的交流融合，形成了苏中地区特有的区域心理和习惯。“东方巴黎城”地处姜堰市区现有三大经济区域的结合部。老城区上千年的历史，代表了姜堰的荣耀的过去；姜堰经济开发区十数年的大开大合，代表了姜堰的骄傲的今天；
11、城南民营经济开发区及双登工业园的蓬勃发展，交通发达，规划合理，地理优越等众多有利条件，使城南经济区域的今后的崛起让人充满期待。“东方巴黎城”就是城南发展的第一声号角。（四） 四通八达地段成就区位的便捷与精彩“东方巴黎城”地处328国道与229省道的交汇处，半小时圈内直达无锡、常州、扬州、南通、泰州、靖江、江阴等若干长三角重点城市。宁启铁路、宁靖盐高速，遍布周边。（五） 五大特色户型盛放生活的自在与享受“东方巴黎城”针对不同人群，创作五大特色空间：时尚个性的“单身贵族”、浪漫甜蜜的“两人世界”、为社会中坚阶层专门打造的“温馨家庭”、三代同堂无限亲情的“全家福”和气派尊贵的“空中别墅”。生活方式定
12、义空间感觉，“东方巴黎城”为您量身定做了恰到好处的灵动空间，享受生活就在您举手投足之间。（六） 六所优质学校成就未来的基地与摇篮“东方巴黎城”倡导“123”概念，即一所幼儿园、二所小学、三所中学。一所幼儿园的可选择姜堰东桥小学幼儿园、南苑幼儿园、实验幼儿园等，二所小学可选择东桥小学、南苑小学等，三所中学可选择姜堰励才中学、姜堰五中、姜堰二中、姜堰美术学校、姜堰武术学校等。姜堰是个教育之乡，当地的教育机构及教学质量在全国范围内都是比较知名的，作为“东方巴黎城”的业主可以享受六所学校的优质服务，让你的子女赢在起跑线上。（七） 七大星级服务享受服务的尊崇与礼遇东方巴黎城致力于为业主营造一个“五星级的
13、家”，量身定做了7大特色服务：名流会所中心：开展丰富的小区节日文化活动，体现小区和谐。社工服务中心：幼儿托管、少儿课外托管，为儿童提供专业服务。家政服务中心：为居民提供日常家政服务。婚庆服务中心：会所内设婚庆礼堂，提供一站式婚庆服务。健康战略联盟：与附近医院形成战略联盟，业主可免挂号手续就诊，提供极大便利。视线文化沙龙：东方巴黎城触目所及的视线范围内都有流动的文化不断涌现。资产管理中心：为社区居民提供全程代租、代管及理财等服务。（八） 八大建筑细节诠释社区的品质与品味开放的社区，围合的组团：既能保证组团内业主的安全性，又能保证整个大社区的开放性，是一座没有围墙的城中城花园社区。车在地下走，人在
14、花中游：项目秉承“人车绝对分流”的原则设置地下车库，既能保证社区整体美观，又能保证业主居住的舒适与安全；完美天际线，起伏地平线：为表现起伏灵动的景观效果，东方巴黎城将整个组团地势抬高，使楼盘不仅拥有完美的天际线，同时也形成了起伏的地平线，赋予空间的立体感和韵律感。无管化的外立面：东方巴黎城建筑将水管隐藏，空调架用百叶隐藏，使外立面平整和谐，丝毫没有因水管和空调位而影响美观。既能保证外立面的和谐美观，又能保证咖啡色立面色彩的协调统一；将管道和空调机位全部隐藏。永不落伍的立面颜色：东方巴黎城咖啡色的建筑外立面诠释一种生活的优雅与荣耀，经过岁月的洗礼，将更加焕发出其经典气质。通透的阳光车库：地下车库
15、设置阳光景点，使车库内通风采光更好，空气也十分清新。告别阴暗潮湿，将假山、绿化引入车库，使车库也成为一道风景；自然通风采光，空气清新流畅多功能的架空层：东方巴黎城高层架空层掩映在郁郁葱葱灌木丛中，还设置了健身器材、儿童游乐区、休闲椅等设施，为小区业主提供了一个多功能的休息厅。智能化的家居：社区内设置楼宇对讲系统，电梯户内召唤按钮，空中别墅更拥有私家电梯、电动窗帘、中央吸尘系统、新风系统、卫生间预留有线电视接口、煤气报警设置、进户门报警设置，并实现对空调、热水器等电器远程操控，智能化家居彰显高贵的品质生活。（九） 九大开发团队谱就品质的安心与放心一流的楼盘离不开一流的开发队伍。“东方巴黎城”由姜堰市佳源房地产开发有限公司负责开发，禾泽都林建筑与景观设计有限公司担任建筑设计，法国PA建筑事务所担任规划顾问，澳大利亚三杰国际建筑事务所担任景观顾问，国美林道景观设计公司负责景观设计，浙江佳源建设工程有限公司担任工程承建，怡城（浙江）物业管理有限公司提供物业服务，北京泛亚商舟承担智能化设计等九大实力开
