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1、THE REAL ESTATE MARKET OF XIAN SEE THROUGH AND ANALYTICAL2006西安房地产市场透视与分析年度报告Year stocktaking目 录一、2006年西安楼市大盘点之规划建设二、2006年西安楼市大盘点之经济适用房与廉租房三、2006年西安楼市大盘点之商品房市场四、2006年西安楼市大盘点之政策法规五、2006年3季度西安商品房市场购买(意向)调查报告六、2007年西安房地产市场预警报告七、2007中国房地产宏观政策环境展望2006年西安楼市大盘点 之规划建设 作为我国西部地区的窗口，西安市近年来不断加大城建投入，完善城市功能，完成了一系
2、列重点建设项目规划，并快速付诸于实施建设，着力将西安构建为西部开发的桥头堡。 多年来，西安市不断优化区域发展布局，高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、沪灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和促进经济发展新的增长点。2006年，航天科技产业基地的落户西安，则使西安城市战略构架从“四区一基地”升级为“四区两基地”，对提升西安城市核心竞争力，实现西安以产业布局，调整引领构建新的城市功能分区，引导区域内产业梯度布局和集群发展，形成分工合理、相互促进的区域产业结构新格局具有重要意义。 近几年西安城市诸多大型规划均已得到落实，城市建设的
3、全面升级让我们目不暇接-让我们对西安城市的未来充满欣喜，本文将从部分市场关注的热点区域或项目的规划建设情况，把握2006年西安城市建设的脉搏，追寻西安城市的未来发展之路。 一、曲江新区加速建设 规划面积1588平方公里的曲江新城，是未来西安城市中心区的重要组成部分，也是今后几年西安城市建设的重点区域。2006年元月，继中国房地产第一品牌香港中海外集团投资“曲江名都”、澳大利亚骏业集团投资“大唐爱情谷”后，曲江新区又迎来招商引资又一重大成果香港连捷国际投资公司与曲江新区合作投资曲江南湖丝路风情园综合开发。该项目涉及基础设施和整地迁移费用达42亿元。丝路风情园项目位于曲江东南部，规划面积6225亩
4、，是以曲江南湖为核心，集旅游、休闲、居住、办公、商贸等为一体的大型文化旅游开发项目，总投资约160亿元人民币，总建筑面积达320万平方米。曲江南湖丝路风情园以“千亩南湖”为中心，以丝路花带为纽带，全面展示丝绸之路沿线主要城市和地区文化的旅游长廊，古丝绸之路沿途城市的繁华盛景将在曲江集中再现。 “十一五”期问曲江新区还将建成高层次、全方位、大容量的文化产业核心区。其中包含中国最大的唐文化展示区；西部最大的海洋文化展示区：西部著名的影视产业示范区：中国少有的都市休闲文化区；整体规划建设西安国展中心和曲江行政商务区，并以西安国际会议中心为依托，建成展览面积10万平方米、年接纳300万人次，形成月月有
5、展览、周周有会议的西部最大的娱乐文化区等。未来五年问，曲江新区投资规模将达到320亿元人民币；财政收入46亿元：固定资产投资90亿元；文化旅游投资80亿元；其他相关产业投资150亿元。 今年，在深圳举办的“首届中国旅游精品推广峰会”上，曲江新区以其丰富的旅游资源和巨大的发展潜力，并且能够充分展现盛唐文化的丰富内涵和深厚的文化底蕴，经组委会专家组综合审核，被授予“中国最具活力文化旅游区”荣誉称号。如今，曲江新城将形成一个规模宏大、配套完整、辐射力强、带动明显的旅游文化产业集群，一张用盛唐文化打造的中国名片已经初步形成。 曲江城市建设所带来的翻天覆地的变化，也带动了西安市南线房地产市场的快速发展。
6、曲江新区已经成为地产商的主要投资地域，并吸引来众多地产巨头纷纷抢滩城南。如今曲江及周边城南板块成为西安楼市寸土寸金之地，商务旅游地产和高端房地产开发也逐渐成为这一板块的龙头项目。随着一批重点项目的开工建设和旅游配套设施、房地产项目的建成，曲江度假区集“行、游、住、食、购、娱”等要素齐全的产业体系已经初见雏形。 二、地铁助推城市化进程 2006年在西安的交通建设史上将是值得纪念的一年。规划已久的西安城市地铁轨道建设终于得到了国家的批准，并于9月29日正是开工兴建。据西安市城市快速轨道交通线网规划，西安轨道交通线网远期规划由6条线组成。据预测，线网形成后，轨道交通方式的出行量将占居民总出行量的25
7、，占公交出行量的50。按照最新提出的建设时序，西安市城市快速轨道交通线网建设将分四个阶段进行。 第一阶段(20062010年)：建设二号线(铁路北客站一韦曲，264公里) 第二阶段(20102015年)：建设一号线(后围寨一纺织城，239公里) 第三阶段(20162020年，远期)：建设三号线(443公里) 第四阶段(2020年一2050年，远景)：建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段(1572公里) 线网中一、二、三号线为骨干线，既满足了城市东西向、南北向主轴线上的客运交通需求，又向外拓展了城市发展空问；四、五、六号线是轨道交通网的辅助线，主要满足城市功能组团之间的交通需求
8、，对线网进行加密善。 地铁作为一个城市现代化、国际化的标志，是现代都市文明的一种象征。纽约因为地铁而成为举世瞩目的国际性金融大都市，香港因为地铁而拒绝拥堵的交通，上海因为地铁而成就“东方明珠”的梦想。在任何一个可以号称国际化大都市的城市，地铁必然是其最发达的交通体系。而且无数事实证明，地铁对房产开发的影响是不可小视的。据调查，在上海，一般情况下在同一区域内，靠近地铁站口的楼盘均价要高出非地铁站口的楼盘一两千元左右。西安地铁开建，必将成为一条点石成金的金线，把西安城市价值和土地价值放大，把社会财富向城市热点区域集中，“地铁经济”的巨大潜力也必定成为西安房地产增值和城市运营新的增长点，从而为西安楼
9、市末来5年、甚至20年的发展提供了更广阔的空间。地铁改变西安城市格局时，也将影响整个城市的生活方式，将为西安的房价带来根本性的结构化调整。而正处崛起态势的西安地产，也将因地铁的开建而再度提速。 三、新规划构筑新北城 今年是北城建设高速发展的一年，一批大型重点项目相继落户于此。渭河综合治理，投资逾200亿元，重要工程多在西安北城；规划选址新北城的西安火车新客站建设，投资近i00亿元；郑州西安高速铁路陕西段投资130亿元，目前正在紧张筹备之中；西安地铁南北主干线，投资数十亿元，目前已经正式开建；未央大道拆迁改造总投资80亿元，目前拆迁已经基本完成，部分改造项目正在实施，大西安中央商务区呼之欲出；西
10、安行政中心北迁，规划面积83平方公里；投资数亿元的西安空港建设如火如荼这些特大项目的建设，将带动一大批资金融进北城的开发建设当中，促进北城大西安新的中心市区的发展进程。 面对历史机遇，北城对区域总体规划及时进行调整和衔接，进一步加大投资力度，着重解决城市重要设施的合理布点和有序建设，汇聚建设城市新中心的必要元素。相继完成风城六路、啤酒路等42公里道路及其配套管网、照明、绿化一次性建成到位，集绿化、景观、照明、导视系统为一体的文景路示范段景观改造己全面完成为连接未来铁路新客站的城市景观道路形成示范；投资18亿元、占地800亩的西安城市运动公园建成开放；西安中学、交大经发中小学、未央大学城建成并全
11、面招生：总投资i5亿元的经发国际会馆建成营业等，一座国际化、现代化城市新中心呼之欲出。 现代化进程必然伴随着城市化，而城市化一般分三个阶段：即单个城市发展阶段、都市圈发展阶段及城市带发展阶段。就关中城市化进展而言，现正进入第二阶段即正在形成以西安为中心的都市圈阶段。“西成一体化”正是体现这一规律的结果，咸阳位于渭河以北，西安在渭河以南。西安与成阳的交通联系均在西安北半部。陇海线从城北通过，未来陇海新线将从西安城北跨渭河而过。“西成一体化”的加速发展，使城北的区位优势日益凸现，促进城北确立地区交通枢纽的地位。此外，西安火车新客运站定点草滩区域，铁道部决定建设西安铁路枢纽，国内第一条高速铁路郑(州
12、)西(安)段开工建设，西安站也定址城北。所有这些规划已经确立了城北作为交通枢纽的地位，此地位的确立必将促使城北成为地区物流中心。 未来的新北城，将成为大西安的城市新中心、西安制造业新基地以及生态居住新区。依托完善的基础设施和浓厚的文化气息，一个西连成阳、东接临潼的大西安都市圈正在快速形成。 四、长安区迎势而上 过去，由于长安区地处城乡结合部，无论在地价还是其他的发展成本上都较城南其他区域明显低廉，再加上区域经济的发展也还不到位，使得城区规划不很理想。面对城市的高速发展，如何更有效的发挥城南独一无二的地缘魅力，配合自身区域经济得天独厚的优势，将其建设成为拥有独特的区域特色的一方宝地，是一个艰巨的
13、任务。 年初，长安区国民经济和社会发展第十一个五年规划对外公布，在描绘出了20 l 0年的长安新蓝图的同时，也为长安楼市发展定下了清晰的基调。“十一五规划”将会进一步改变长安的城市发展格局，特别是对楼市新板块的崛起，起到“破局”的作用。“两区四板块”建设是促进区域协调快速发展的战略举措，是实施“新长安战略”的有力支撑。 作为一个年轻的都市新区，长安要实现城市建设的快速发展，还必须保证城市修边改造、基础建设、绿化亮化配套等系统工程的整体性、稳定性和长远性。近几年来，长安区在区域道路建设上有了飞跃性的发展，城市综合改造中已累计投入了数亿元的资金，相继完成了南北西长安街、风栖路、杜陵路等大街的提标改
14、造。今年又确定了子午大道北段道路工程、长安步行街建设工程、东长安街延伸段道路工程、长安西街商业街五0四段道路工程以及大学路东段道路建设工程等六个项目如今，阡陌纵横的道路已经初步构架超长安区发展的骨架，成为城市中物流、信息流的主要载体。西万路、子午大道、长鸣路等轴线与长安路挥袖长舞，南三环、韦郭大道恰如“金腰带”环绕，开辟出大学城、新郭杜、南三环等开发板块。沿线开发商机顺路延伸，房地产市场因路增值升值。 教育经济是长安区发展的另一重点。从陕西师范大学、西北大学、西北政法学院、西安电子科技大学等学校进驻西安市长安区开始，目前已有l 8所高等学府在此“安营扎寨”，入驻师生10多万人，长安“大学城”已
15、初具规模。近几年来，几乎每个大学的入驻都带来 l 0亿元的建设投资。2002年9月长安撤县设区后，区政府确定了“新长安战略”。在未来10年乃至更长的时间内，打造具有国际竞争力的生态长安、科教长安、文化长安。要实施好这一长远规划，未来长安区将着力做好两件事。一是为“大学城”做好各项服务：二是通过一系列措施以及“五横十纵”等道路建设规划全面对接西安，真正打造西安“新南城”。 五、浐灞一营造西安“第三代新城” 作为西安市重点建设的“四区一基地”之一浐灞生态区。是在新世纪充分依托区域自然与人文条件体现“科学发展观与和谐社会理念”的“后工业城市”，是充满高度经济活力、稳定居住社区和健康生态环境的“宜居宜创业”的多样性城市区域，是一个集服务产业、生态居住、特色文化为一体，可以吸引不同阶层人群混合居住的全新城市体系。 如今，经过两年的建设，当我们走到浐灞之滨时，昔日的一片荒滩，今天变成了一个充满生机、年年新模样、基础设施日趋齐备的现代化生态城市新区。目前，浐灞河两岸滨河路已经全线贯通，建成河道一级堤防186公里；浐灞三角洲内建设约8公里的主干水系，为浐灞生态区城市段蓄水15000亩创造了条件
