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1、上海月星环球港 上海月星环球港分析 目录 背景资料 上海 环球港 启动于2008年 旨在对大型商业综合体进行全新定义 首次全面提出 商 旅 文 三大中心功能概念奠定其商业地位 满足新时代消费提升 为消费者提供一个展示世界东西方文明和高档生活品质的绚丽舞台 该项目作为集 商业 旅游 文化 三大中心功能于一体的全业态城市中心商业综合体 总建筑面积达48万平方米 商业面积近32万平方米 高级办公楼12万平方米 五星级酒店面积约4万平方米 以特大型综合购物中心为主题 辅之以甲级办公 展览 娱乐 餐饮 休闲与健身等配套功能 立足上海 辐射长三角 连接全球市场 这座全球中心城区最大的商业综合体呈现给人们的
2、绝不仅仅是一处普通的消费购物场所 更将成为引领都市最新时尚文化生活概念的风向标 项目定位 消费者调研 地铁人流 地铁3号 4号 11号 13号 14号线 五条轨交环绕整个项目 带来大量人群 商务人士 酒店式公寓 高级会所和甲级写字楼 成人商务人士和白领的聚集地 游客 五星级酒店将为购物中心带来大量的观光客和旅游人士 居民 周围缺乏大型业态的购物场所 此地大量具名成为长期的消费群 构造划分 基本指标 总建筑面积 480000 占地面积 66000 建筑总高度 248m办公楼层数 46层商业楼层数 5层停车位 约2200辆购物中心 B2 4F 320000 商务办公 80000 五星级酒店 7F
3、25F 40000 公寓 40000 项目3 5公里范围住宅 月星环球港附近住宅楼 附近一共有22个住宅小区 项目3 5公里范围人口结构 项目3 5公里范围人口结构 项目3 5公里范围人口结构 项目3 5公里范围人口结构 人流量分析 10分钟人流统计 十分钟的人流量在250 300人之间 人流量分析 10分钟人流统计 构造划分 建筑内部布局与业态 业态布局考量 内部动线 业态布局考量 垂直分区说明 垂直分区说明三首层概念 利用项目轨道交通的连接优势 利用大量的人流来提升各楼层的商业价值 通常购物中心内的零售区域分布在1F 2F 但本项目的零售区域可向高低楼层分别扩大 延伸至B1 3F 零售分区
4、概念 通过主力店位置的分布与特殊的建筑条件 4层8米的层高 以及项目巨大的体量 我们必须也合适对项目垂直进行楼层主题分区 业态组合详表 分楼层 业态组合 业态组合 业态组合详表 分楼层 业态组合 业态组合详表 分楼层 业态组合 业态组合详表 分楼层 业态组合 业态组合详表 分楼层 租金详表 分楼层 租金 租金详表 分楼层 租金 租金详表 分楼层 租金 分析总结 SWOT分析 优势 1 周围没有大型购物商场 2 休息场所非常多 老人和小孩坐在位置上 年轻人去购物 3 餐饮业态种类较多符合各个消费者的需求 4 商场拥有良好的购物环境和物业管理 5 亲民的业态配比 合理化的品牌引入 扩大了消费族群
5、6 便捷的交通网路更容易引导消费者来此购物的心态 7 动线 分流做的非常好 劣势 1 商场体量过大管理和业态配比较为不便 2 月星集团属于从家居行业转行 缺少百货以及购物广场 奢侈品中心的经验 3 运营团队不够专业 4 停车位都是露天的 导致对车辆本身损害很大 停车位还没有全部开放 机会 1 周边具有庞大数量的消费人口 2 未来周边大型商务区给本案带来的庞大人口数量 威胁 1 未来周边强大竞品开业 2 周边的商业氛围没有形成 主要是周边规划不够完善 难以形成良好的商业气氛 分析总结 调研结束思考总结 经本次考察调研结果 主力店的比例在整个上海月星环球港的比例相当高 这样形成的结果就是很大一部分租金是比较低 经分析 这是通过对项目本身的运作模式来考虑最终决策 1 本身的运作可以能够保障政策现金流的平衡 至少内部能够平衡 这样才能继续发展 在综合体的购物中心中形成商业 公寓 酒店 写字楼 会所整体运营模式上的平衡 2 酒店公寓和甲级写字楼带来了中高端消费人群 周围的密集住宅区提供了长期的消费人群 3 目前招商进度已经全部结束 70 已经营业 30 正在装修
