《精编》某房地产项目整体推广策略

《《精编》某房地产项目整体推广策略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》某房地产项目整体推广策略（319页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 南沙奥园整体推广策略 广东省广告有限公司2007年4月 局 势 商道 云 高手做势 中手做市 低手做事 一直以来 奥园集团一直扮演的角色 是以城市运营者的气势 领跑城市 以复合地产的高度 引领城市人居趋势 那么到了南沙奥园 必将一脉相承 上篇 审势明大局 下篇 攻势定新局 审势明局 奥园进入南沙市场宏观分析借谁定局 第一市场圈定及消费人群锁定 上篇 审势明大局 审势明局 奥园进入南沙市场宏观分析 第一部分 南沙房地产市场环境分析 宏观地理层面 关键词 南沙 珠三角中心 广州南拓重点 广州通向海洋的唯一通道 城市南拓重点 位于广州市南端 四面环水 东邻狮子洋 是广州通向海洋的唯一通道 是城市

2、南拓 的重点地区 自然环境极佳 重要的战略意义 正位整个珠江三角洲的几何中心 方圆60公里范围内 囊括了广东省十余座大城市 方圆100公里范围内则把整个珠江三角洲的城市群都网络其中 南沙水路距香港38海里 距澳门41海里 周边有广州 深圳 珠海 香港 澳门五大国际机场 南沙一方面背靠着珠江三角洲4000万人口的广阔市场腹地 另一方面又通过穗 深 珠 港 澳等大城市连接着海内外市场 战略位置突出 无论是经济还是房地产都具有很强的市场潜力和幅射力 关键词 面向世界的现代化海滨城市 广州的 浦东 城市宏观经济增长战略现代化海滨城市 总体规划 穗港澳城市经济圈中心泛珠三角经济联盟 产值约占广州一半 八

3、大产业齐发 突破初始产业经济增长瓶颈拉阔广州城市尺度 获取城市增长所需的土地战略资源 成为城市发展新动力弥补广州作为内陆型城市缺失 令广州也拥有自己的海岸线 作为国际活力大都市广州 终于有了属于自己的海洋 将是城市人居史上的腾飞契机 广州人印象中的生活海 是深圳十七英里 是上海浦东 是香港尖沙嘴 是海南三亚 是悉尼玫瑰湾 纽约长岛 南沙的并入 使得广州第一次拥有了自己的海岸线 拥有了自己生活的海 这也是南沙邻海房地产项目一定会抓住的点 当然也是南沙奥园介入的良好契机 世界活力名城广州拥有了自己生活的海 中观上来说 产业拉动房地产发展 使得南沙成为广州房地产最具发展潜力市场之一 上海大众 惠州大

4、亚湾核电站等都曾经拉动了一个区域的房地产市场 形成规模很大的一个建筑群 南沙是广州经济发展的新 引擎 并已初步形成了汽车 钢铁 造船 重型机械装备 光电子及集成电路和港口物流等八大产业基地 在丰田进驻之后 很多其他配套的产业也跟着进来了 产业链将会带动房地产市场迅速发展之前居民以本地农民为主 约占4 6万 在未来的5年内南沙人口规划要到100万左右 大量的企业进驻极大地增加了对住宅的需求 产业拉动房地产业 潜力巨大 是奥园入市的良好机会 从观望到实际开发 05年下半年南沙设区后 广州 港澳以及来自全国各地的不少开发商都看好南沙区的开发 他们已经从原来的观望开始进入实际的开发了 楼市春天迎来 南

5、沙设区后 南沙区政府必将更着重于南沙居住以及商业环境的发展 南沙将不再单一作为一个工业开发区进行规划发展 因此 人们对楼市的开发 投资将信心大增 预计未来两三年将是南沙楼市迅速发展的好时机 而5年后的南沙 更是将进入全面发展的高潮 各大发展商 投入到了南沙火热竞争中 在这房地产的春天中 如何超越其他竞争对手 对奥园来说至关重要 城市 产业的拉阔 必然迎来房地产格局的拉扩 南沙房地产现正开局 然而我们也发现这样一个事实 楼市正处于大开发阶段 一手住宅是主角 但高中低各种档次参差不齐 正处于大开发阶段 市场供应主要以一手楼为主 尤其是以住宅产品居多 目前在售的房地产项目有越秀城建的南沙滨海花园 南

6、沙滨海水晶湾 南沙碧桂园等 高中低档次悬殊 价格悬殊 比较高端的产品有南沙滨海水晶湾别墅 其单价高达12000元 平方米 而南沙滨海花园的洋房售价为4300元 平方米 南沙碧桂园洋房单位价则在3000元 平方米左右 大开发才刚开始 以上所述的悬殊 也从另一个方面表现南沙楼市对高品质产品的接受度 及其市场机会 消费者需求渐长 但住宅成交未见飙升 未来5年潜力更大 地产开发所需周期较长 南沙本地楼市基础较弱 设区时间又不是很长 我们认为这里潜力巨大 但目前还未成熟稳定发展 市场仍待开发 南沙楼市还未成定局 这也正是我们的机会所在 南拓进程下的南沙 楼市已经开局 但又未成定局 如何在这种局势中 以奥

7、园为首定一个局 知己知彼 百战不殆 我们再来看下竞争对手分析 第二部分 竞争对手分析 竞争格局 南沙境界 南沙奥园 滨海花园 南沙核心竞争对手分布 1 南沙滨海花园 区位交通 南沙环岛路 南沙未来CBD地带 地铁4号线黄阁站旁 生态环境 两面临水 西南面正对直达蕉门河水道 远眺珠江出海口 西北面拥有月影河良好的自然水景资源 而小区东北面为飞沙角山 项目亮点 自然生态 依山傍水 远眺海景 产品 300多套别墅 少量水景洋房 均价 7500元 平方米目标客户 香港 珠三角较高层次的买家 推广点 滨海 度假 自然放松 休闲的心情 点评 1 南沙滨海花园进入市场较早 知名度与接受度都较高 是我们必须直

8、面的竞争对手 2 滨海花园将利益点落到滨海度假层面 有可取之处 但只说滨海 未免显得单纯 3 其目标客户对准香港 珠三角较高层次的买家 其别墅产品水晶湾 客户群体中香港客户占有一定比重 既说明香港市场的潜力 也是值得引起我们重视 2 南沙境界 区位交通 位于南沙中心 临近地铁四号线黄阁镇站 距离广州天河区30分钟车程 生态环境 落在广州市最大的自然山体公园大山乸自然保护区内 区内山体地形起伏 最大落差达50多米 将保留80余亩原生态山地作为私家园林 项目亮点 自然生态 南沙顶级楼盘诉求 产品 目前推合院别墅 均价 12000元 平方米 推广点 山地建筑自然 舒适 清新 清澈的空气 南沙境界目标

9、客户 主要针对的是二次置业或者投资客 南沙有品味有经济实力的群体以及对南沙未来看好的投资客 点评 1 南沙境界突出单一 坡地 资源优势 既是优势 也是软肋 一者说明坡地建筑的市场接受度 同时一旦市场上出现除了坡地还有其他资源的项目 很容易受到威胁 2 其目标客户对准二次置业或者投资客 而据我们现场了解 其客户以广州 深圳两地居多 另外香港客户几乎没有 究其因 南沙境界并未在香港有大动作 这块市场还未开发 此类现象值得借鉴 3 南沙碧桂园 区位交通 南沙商贸中心区 距离南沙客运港约10分钟车程 临近地铁四号线 生态环境 背靠翠绿山恋 面向翠绿的人工湖 配套 内部 幼儿园 超市 图书室 羽毛球场

10、乒乓球场 沐足 商铺等 学校 英东中学 南沙第一小学 南沙第二中学 南沙36洞国际高尔夫球场 休闲广场 海港大酒店 蒲洲公园等等 产品 洋房 别墅 均价 洋房均价3200 联排别墅4000左右 独立别墅7500元 广告诉求 广州之南 有一座蓝城 点评 1 广州之南 南沙的发展前景 名品牌 规模化优势借助市政 集团母品牌优势 这点奥园也完全可以2 资源只为山地 人工湖 既缺天然湖泊 也少滨海生活 资源较为单一 远不及奥园优势 3 主流消费群 广州 深圳客人 成交的成功率高 竞争对手已经先行一步 为自己 为南沙楼市布了个雏局 在这个雏局中 南沙 海 这个最大亮点 不是避而不谈 就是就海说海 远未达

11、到南沙海生活模式高度 代表城市价值高度 就海说海 靠山说山 之外 南沙楼市一片沉默 实则是一个闷局 谁能代表南沙 代言城市最高价值人居模式 这还是个迷局 对手雏局 先行一步 知名度大 但竞争并未白热 诉求闷局 就海说海 或避而不谈海 城市已经站在珠三角大战略 世界格局高度发展 楼市仍在山山水水南北方向中比较 缺乏具高屋建瓴代表南沙 海 生活高度的品牌核心价值 与城市价值脱节 是南沙楼市现状根源 也为奥园的介入提供巨大市场空间 未来迷局 现有项目城市高度不够 未来谁领风骚拭目以待 第三部分 自身状况审视 奥园集团 复合优势 引领局势的城市运营者从集团发展上来说 广奥 运动就在家门口 领跑健康人居

12、南奥 生活就像高尔夫 领跑高尚人居 佛奥 水边的奥林匹克 领跑水文化人居小资天堂 在这里 艺术本无界 领跑格调人居 乃至长沙江西等奥园产品 一直以来 复合地产 奥园 都是先见并把握这个时代这个城市最好的优势 提前复合到产品之中 运营城市 领跑未来 那么今天 奥园集团将获得城市运营 复合优势的更大能量 迎来一个更宏伟的新局势 南沙奥园 融汇 优萃南沙最好的资源在产品上 是集度假 会议 酒店 别墅 公寓及洋房于一体 在地位上 滨海 又高于滨海 穗港澳经济圈的中心 环山面海 藏风纳气 在交通上 直通环岛南路 虎门大桥 更是珠三角几何中心 高速汇聚枢纽 在环境上 山林湖海 蒲州花园 天后宫 在配套上

13、有大型社区配套 更有新港澳码头 蒲洲国际会议中心 南沙大酒店 香港中华总商会 英东中学 南沙中心小学 金业小学 天后宫 水乡一条街 蒲洲花园 南沙汽车站 海鲜一条街 在生活上 有度假配套 更是生活首选 南沙奥园复合了南沙最优渥的资源 体现最璀璨的未来 拥有海 又高于海 是开创南沙人居新局面 代言南沙城市价值的明日之星 行业开局 有了 海 政策支持城市拉阔 大开发商纷进 对手雏局 先行一步 知名度大 但竞争并未白热 诉求闷局 破旧局 新造一个属于奥园的局 奥园新局 集团发展 项目推广的共同需要 实力具备 未来迷局 现有项目城市高度不够 未来谁领风骚拭目以待 就海说海 或避而不谈海 谋势在人 在这

14、个过程中 我们可以借助哪些人的力量 具体到项目 吸引的是哪些人 借谁破局 第一市场圈定及目标人群界定 第一部分 第一圈层市场圈定 目前在南沙置业的有三种类型 一为投资型 看好南沙的发展 必定导致土地升值 因而率先购入别墅者 二是自住型 有厂有项目在南沙 买房是为了方便工作 三是度假型 多为香港等地买家 南沙 属于广州 更属于世界 这其中 哪些才是我们首要考虑的市场 位于珠三角几何中心的南沙 再加上8大产业的兴起与丰田等外资企业的进入 南沙城市无边界 人群无边界 在这种无边界状况下 为吸引以上三类买房人群 哪些城市是我们首要考虑的第一市场 经过研究 我们得出这样的结论 第一圈层市场圈定 南沙当地

15、市场 周边城市群市场 广州 深圳 香港 中山 注 未选择近距离的东莞 在于虎门大桥的高昂收费 在很多东莞人心目中 心理鸿沟较大 广州 目标市场界定标准 交通及心理距离 比较明显的需求 距离 54公里交通 5条快速干线 地铁4号线时间 汽车40分钟到达 地铁30分钟 南沙是必然的市场 而广州 香港 深圳因中心地块匮乏 南沙绝美资源将吸引该地区大量二次置业者 香港 距离 38海里交通 港澳码头 直通香港的客运线每天12个班次时间 75分钟 深圳 交通 高速公路 海路时间 60分钟 中山 交通 轻轨 08年建成时间 27分钟 奥园 南沙 八大产业的兴起 常住人口从不到10万激增到100万 势必带来房

16、地产市场的拉阔效应地位 资源优势 良好的居住环境是吸引当地人的条件 而良好的投资潜力以及便捷的交通 则能吸引投资客 产业移民的注意 凡是拥有水景资源的楼盘 虽价格不菲 但广受欢迎 广州 而拥有山景资源的 同样备受偏爱 云山诗意 位于白云山西门地段 06年6月推出 最新价格8000元 平米 总套数1087套 已售836套 保利林语 三面环山 背靠万亩林海 紧依天麓湖 邻近羊城八景之一的 萝岗香雪 开盘既售大半 帝景山庄 大型都市半山生态纯别墅盘 天河广园东奥体中心以北 世界大观 东北面 开盘既售过半 除了山景 江景楼盘广受欢迎 最最重要的是 除南沙之外 广州暂没海景楼盘 广州人印象中的海 是深圳十七英里 是上海浦东 是香港尖沙嘴 恰恰没有广州 住广州 观大海 是很多广州人的梦想 深圳 不乏生态海景楼盘 但价格昂贵 非一般富贵者能承受 中信红树湾 东侧为沙河高尔夫球场 南佻深圳湾 深圳首屈一指的豪宅 已售完 三期销售当中 万科东海岸 位于深圳东海岸 背山眺海 携万科品牌优势 成为深圳顶级豪宅之一 最高价30000元 平方米 一期 二期售罄 三期销售中 对于熟悉海景的深圳来说 当地海景盘高高