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1、怀柔奥特莱斯可行性分析报告 1 目录 项 目 概 述 4 一 怀柔奥特莱斯项目概述 4 二 怀柔奥特莱斯可行性研究报告基本概况 4 第一部分北京市经济及商业发展状况 6 一 北京市经济发展状况 6 一 北京市经济快速发展 消费逐步升级 6 二 北京市居民消费支出高且增加迅速 6 三 北京经济发展具有产生奥特莱斯需求的市场基础 7 四 消费升级造就了一大批具有品牌消费意识的群体 7 五 北京市私家车发展迅速且增速不减 8 二 北京商业发展状况 8 一 商业市场不断扩大 商业零售业态趋于完善 8 二 大型百货店及专卖店迅速发展 10 三 城市化进程使商业外扩趋势明显 11 四 城市郊区成为新型业态
2、布局的 新区 11 五 单体商业规模向大型化 综合化发展 12 三 北京市旅游业发展迅速 民俗旅游升温 12 一 北京市旅游业发展迅速 12 二 北京郊区民俗旅游持续升温 12 四 北京市区与怀柔交通状况 13 一 北京 怀柔交通现状 13 二 怀柔与相邻郊县 城市交通连接状况 13 三 北京市交通规划情况 14 四 外地自驾车到北京及怀柔交通状况 15 五 公交车至怀柔交通状况 15 六 京承高速沿线居民社区情况 16 五 供应商对北京发展奥特莱斯看法的调查 16 一 品牌供应商对中国 北京发展奥特莱斯充满信心 16 二 距市中心 20 公里内的选址最佳 17 三 客源市场集中在大城市且有车
3、族 17 四 经营方式更倾向于直接开店 17 六 北京经济发展与商业市场分析基本结论 18 一 北京具有发展奥特莱斯的市场需求 18 二 北京商业需要业态创新 先进入者将抢占先机 18 三 奥特莱斯成功的关键在于国际国内知名品牌的进驻 18 四 北京 怀柔交通线路单一 对部分客源市场构成障碍 19 五 国际国内品牌商看好北京市场 并抱有兴趣和信心 19 第二部分怀柔经济发展状况及对奥特莱斯影响分析 20 怀柔奥特莱斯可行性分析报告 2 一 怀柔地区经济发展状况 20 一 怀柔区基本情况 20 二 怀柔区经济发展状况 20 二 怀柔地区商业发展情况 22 一 商业发展总体水平处于较低状态 22
4、二 各种零售业态发展均处于初级阶段 22 三 商圈范围狭窄 周边辐射能力较差 23 四 优质百货业网点资源匮乏 京北大世界一支独秀 23 五 服装类知名品牌进驻率偏低 25 六 商业与旅游业相互促进作用不明显 25 三 怀柔地区餐饮娱乐业发展状况 25 一 餐饮业发展状况 25 二 娱乐业发展状况 26 四 怀柔地区实地问卷调研情况 27 一 调研目的 27 二 调研方式 27 三 调研数据分析 27 四 调研结论 29 五 怀柔区旅游业发展状况 29 一 怀柔具有极强的旅游吸引力 但消费水平低 30 二 旅游业存在明显的淡旺季差异 30 三 度假 会议旅游业发达 30 六 怀柔区住宅房地产业
5、发展状况 31 一 高档别墅众多 31 二 时尚岛周边商品房开发聚集人气 31 七 怀柔经济发展与对奥特莱斯影响分析基本结论 31 一 怀柔商业市场不发达 当地难以形成稳定的基本客源群 31 二 怀柔具有良好的旅游 会议等流动客源市场 32 三 怀柔奥特莱斯需要较完善的商业业态组合 32 四 怀柔奥特莱斯必须在品牌结构和价格优势上提升竞争力和吸引力 32 五 奥特莱斯项目要得到政府的大力支持 32 第三部分国内外奥特莱斯发展比较分析 33 一 国际上奥特莱斯发展现状 33 一 国际上奥特莱斯的演进 33 二 国际上奥特莱斯的发展状况 34 三 国际上奥特莱斯的特点和经验 35 四 国际上主要奥
6、特莱斯介绍 36 二 奥特莱斯在中国的发展 39 一 国内奥特莱斯的引入 39 二 国内奥特莱斯的发展 39 三 北京燕莎奥特莱斯调研分析及与怀柔奥特莱斯比较 41 一 北京燕莎奥特莱斯基本情况 41 怀柔奥特莱斯可行性分析报告 3 二 北京燕莎奥特莱斯成功要素 43 三 怀柔奥特莱斯与燕莎奥特莱斯比较分析 43 四 上海青浦奥特莱斯调研分析及与怀柔奥特莱斯比较 45 一 上海青浦奥特莱斯基本情况 45 二 上海青浦奥特莱斯成功因素 49 三 怀柔奥特莱斯与青浦奥特莱斯的比较分析 50 五 国内外奥特莱斯分析基本结论 52 一 奥特莱斯开发时机已成为制胜的重要条件 52 二 应重点开发驾车游客
7、 北城社区居民为主要客户群体 52 三 发挥资源优势 打造综合性强 花园式奥特莱斯购物中心 52 四 成功的关键系命于国际国内知名品牌的招商入驻和政策支持 52 第四部分怀柔奥特莱斯 SWOT 分析与可行性分析总体结论 53 一 怀柔奥特莱斯 SWOT 分析 53 二 怀柔奥特莱斯项目可行性分析总体结论 54 三 怀柔奥特莱斯项目的成功要素 54 第五部分怀柔奥特莱斯市场定位与规划建议 55 一 怀柔奥特莱斯市场定位 55 一 总体定位 55 二 总体定位基本内涵 55 三 总体定位具体内涵 56 二 定位依据 57 三 怀柔奥特莱斯市场定位的相关问题与建议 58 一 问题 58 二 建议 5
8、8 四 怀柔奥特莱斯的建设规划建议 59 一 场点位置建议 59 二 建设规模建议 60 三 建筑风格及环境营造建议 61 四 相关设施建议 61 五 怀柔奥特莱斯项目建设需注意的问题 62 第六部分怀柔奥特莱斯项目投资及经营测算 63 一 投资及经营测算说明 63 一 销售数据测算说明 63 二 毛利收入测算说明 63 三 运营费用测算说明 63 二 投资估算与经营测算基本结论 63 附 投资估算表 经营测算表 65 附件 1 北京国际品牌专卖店及其入驻主要百货店情况 70 附件 2 国外奥特莱斯图示 76 附件 3 4 相关调研数据及报告 80 怀柔奥特莱斯可行性分析报告 4 项 目 概
9、述 一 怀柔奥特莱斯项目概述 怀柔奥特莱斯项目是北京天鸿集团拟开发的怀柔时尚岛综合性地产项目的重要 组成部分 时尚岛项目位于怀柔区庙城镇的北部 与怀柔镇接壤处 北至京承铁路 南至 怀河北岸 东至迎宾路 西至镇政府北侧路 项目用地总规模约1135 8 亩 时尚岛 紧邻京承高速进入怀柔市区的主干道 地理位置优越 交通便利 市政基础设施配 套齐全 时尚岛属于怀柔区 十一五 规划开发项目 奥特莱斯是时尚岛开发的重点项目之一 规划中的奥特莱斯拟定于时尚岛东南 侧 南端怀河相绕 环境优美 东面紧邻迎宾路 交通便利 视野开阔 昭示性强 奥特莱斯项目拟可用地10 万平方米 具体建筑用地尚未拟定 可根据项目需要
10、进行 确定 二 怀柔奥特莱斯可行性研究报告基本概况 为了对怀柔奥特莱斯的可行性进行深入研究 我们对北京发展奥特莱斯的经济 环境和商业环境 怀柔区经济和市场发展情况 国内外奥特莱斯发展状况与趋势等 迎宾路 怀河 奥特莱斯可用地 怀柔奥特莱斯可行性分析报告 5 进行了相关研究和统计资料收集 走访了北京市 怀柔区商务局 旅游局 工商局 交通局等政府管理部门 对上海青浦奥特莱斯 上海新浜东方狐狸城 英国 Bicester village outlet shopping 韩国吗理由 Mario factory outlet 韩国奥特莱斯大街 北京燕 莎奥特莱斯 怀柔区中心商业街及北京市区主要国际品牌销售
11、商场 专卖店如国贸 王府饭店 新光天地 东方新天地 赛特等商场进行了实地调研和问卷调查 并在 相关分析的基础上编写本研究报告 本报告共分六个部分 分别从北京市经济与商业 交通发展状况 怀柔区经济 及旅游业发展状况 国内外奥特莱斯发展比较及奥特莱斯市场定位 项目规划 项 目投资与经营预算等方面进行了分析 提出了相关分析结论与建议 本报告结构框架 宏 观 分 析 比 较 分 析 微 观 分 析 北京经济发展 北京旅游业发展 北京商业市场状况 北京 怀柔交通条件 怀柔经济发展 怀柔商业市场 怀柔实地调研 怀柔旅游业 怀柔房地产业 国外奥特莱斯发展趋势 国内奥特莱斯发展现状 与燕莎奥特莱斯比较 与青浦
12、奥特莱斯比较 可 行 性 分 析 总 体 结 论 市场定位与 规划建议 投资估算与 经营预算 怀柔奥特莱斯可行性分析报告 6 第一部分北京市经济及商业发展状况 怀柔奥特莱斯宏观经济环境分析 一 北京市经济发展状况 一 北京市经济快速发展 消费逐步升级 2002年 2006 年以来 北京市经济发展取得显著成绩 无论是社会消费品零售 额 人均 GDP 还是城镇居民收入均呈两位数大幅度增长 见表1 1 表 1 1 2002年 2006 年北京市经济发展基本情况 2003 年2004 年2005 年2006 年 地区生产总值 亿元 5023 8 6060 3 6886 3 7720 3 比上年增长 1
13、6 20 6 13 6 12 1 社会消费品零售额 亿元 2296 9 2626 6 2902 8 3275 2 比上年增长 14 5 14 35 10 5 12 8 城镇居民人均可支配收入 元 13883 15638 17653 19978 比上年增长 11 4 12 6 12 9 13 2 人均 GDP 美元 3874 4970 5548 6210 比上年增长 13 8 28 3 11 6 11 9 北京市城镇居民人均可支配收入由2002 年的 12464 元增加到 2006 年的 19978 元 年平均增长 11 1 北京市社会消费品零售额2003 年 2004年增幅超过 14 2005
14、 年 2006 年增幅放缓 但仍保持两位数增长 2006 年北京市居民恩格尔系数 30 8 是全国恩格尔系数最低的城市 这意味着北京居民消费结构正在发生变化 2006年北京市人均 GDP 超越 6000 美元 达到 6210美元 接近中上等收入国家 平均水平 在全国31 个省区市中仅次于上海 广州 排第三位 预计将在2012年 实现人均 GDP 过万美元的目标 届时北京市人均GDP 将达到发达国家水平 人们消 费水平和消费能力将大幅度提高 人们在购物中将越来越追求环境舒适 交通便利 注重商品品质 品牌与价格的结合 购物与休闲将逐渐融于一体 消费升级越来越 显现 二 北京市居民消费支出高且增加迅
15、速 近几年 北京市居民人均收入及消费支出不断提高 社会消费品零售额连续三 年大幅增长 居民消费倾向发生了很大的变化 从表 1 2 可以看出 除 2006年吃的 增长率较上年降低了7 4 个百分点外 至 2007 年上半年 吃穿用消费品均保持两位 怀柔奥特莱斯可行性分析报告 7 数的高增长 消费市场趋于活跃 呈快速增长态势 表 1 2 北京市居民主要消费结构 社会消费品零售额 亿元 吃穿用 2005 年2902 8 748 7 281 5 1638 7 比上年增加 10 5 16 1 16 3 6 5 2006 年3275 2 813 8 312 8 1841 3 比上年增加 12 8 8 7
16、11 1 12 4 2007 年上半年1818 4 477 8 173 4 1019 6 比上年增加 14 9 13 5 10 8 17 9 三 北京经济发展具有产生奥特莱斯需求的市场基础 任何一种商业业态都是社会经济发展的产物 美国1970 年人均 GDP达到 4950 美元 到 1978 年已超过 1 万美元 见表 1 3 美国奥特莱斯在20 个世纪 70 年代 开始起步 到 20 世纪 80 年代迅速发展 并于20 世纪 90 年代中期达到顶峰 此时 美国人均 GDP 已接近 3 万美元 2006 年北京市人均 GDP 为 6210 美元 超过美国 20 世纪 70 年代初期的水平 预计北京在2012年实现人均 GDP 过万美元的目标 达到 美国奥特莱斯快速发展起步时期的经济水平 北京从人均GDP 看 具有产生奥特莱 斯需求的经济基础 表 1 3 美国 GDP 及人均收入情况 年份人均 GDP 美元 人均可支配收入 美元 人均消费支出 美元 1970 4950 1702 3162 1978 10300 3765 9 7716 就奥特莱斯产生背景而言 美国当时产生奥特莱斯是由于大量
