《精编》沈阳房地产市场的趋势走向

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1、1 齐锡晶博士 沈阳房地产市场的分析与展望 2009年8月5日 沈阳房地产开发研究会副会长 秘书长 沈阳市房地产研究所副所长 研究员 东北大学资源与土木工程学院教授 2 一 房地产与房地产市场 1 关于房地产房地产 RealEstate 也称不动产 RealProperty 目前通指土地 建筑物及其它地上定着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 例如 土地使用权与土地所有权 房屋的收益权 处置权 抵押权等 而且 作为一种产品 房地产 商品房 通常具有使用 消费 投资以及虚拟 金融产品 等不同属性 3 2 关于房地产市场 4 房地产市场具有不公开 公开市场OpenMarket 要求在该市场上

2、交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益 并掌握必要的市场信息 有较充裕的时间进行交易 对交易对象具有必要的专业知识 交易条件公开并不具有排他性 不均衡 由于体系不健全 机制不完备 价格不灵敏 信息不完备 预期不确定等原因 房地产市场经常出现供求总量的短缺或过剩 结构性矛盾突出 宏观调控缺乏有效手段等有悖于均衡理论 等特征 5 3 房地产业 房地产业是从事房地产投资 开发 经营 管理和服务的产业 其活动主要限于流通领域 在国民经济产业中属于第三类产业 具体包括房地产开发与经营业 房地产管理业 房地产经纪与代理业等 2003年5月 国家统计局颁布了新的 三次产业划分规定 其中 第一产业包

3、括农业 林业 牧业 渔业等 第二产业包括建筑业 第三产业则包括K门72大类之房地产业 6 平均价格 均价 典型楼盘价格 价格指数 某区域商品房 商品住宅 的交易金额 交易面积 4 常见的房地产价格形式 供给价格与需求价格 7 5 房地产业对于经济社会的影响 8 世界银行 1994 认为 房地产业的投资拉动约为1 3 销售拉动系数约为1 1 3 1 5 包宗华 2001 认为 我国住宅产业的投资拉动系数的下限为1 7 销售拉动系数约为1 1 3 而且两个系数之合可达1 3 0 9 2004年 美国房地产业的增加值占GDP的11 8 印度 泰国 菲律宾等发展中国家房地产业增加值也占GDP的3 以上

4、 部分国家房地产业增加值占GDP比重 10 一 近年沈阳房地产市场的简要回顾 1 房地产开发投资逐年增加 二 关于辽沈房地产市场的简要回顾 11 2 商品房销售量稳步增长 12 3 商品房交易价格分析平稳运行 13 土地价格 均价 持续攀升 14 二 2008年辽宁房地产市场的基本分析 1 房地产投资持续增长 2008年辽宁省各月房地产开发投资情况 单位 亿元 15 2008年辽宁省各地房地产开发投资情况 单位 亿元 16 沈阳经济区的投资总额 占全省的65 8 营口 鞍山等大部分地区保持着较高的投资增幅 17 2 房地产开发建设进展顺利 2008年辽宁省各月房地产开发施工 竣工面积情况 单位

5、 万平方米 18 沈阳经济区商品房的施工面积 新开工面积和竣工面积分别占全省的63 8 66 2 和61 8 商品房的新开工面积同比增幅偏低 可能会对未来的竣工面积 入市数量等产生一定的影响 19 3 市场活跃 商品销量稳步增长 2008年辽宁省各月累计商品房销售情况单位 亿元 万平方米 20 2008年辽宁省各地商品房销售情况 21 沈阳经济区商品房的销售额 销售面积分别占全省的57 0 61 7 新政 实施以后 市场趋于活跃 22 4 整体房价稳定 温和上涨 2008年辽宁省各月商品房销售价格 单位 元 平方米 23 2008年辽宁省各地商品房销售价格 24 沈阳经济区中 以沈阳商品房的均

6、价最高 其他地区相对不高 总体涨幅比较适当 25 5 房地产开发资金来源比较稳定 由于购房者的迟疑 观望等原因 导致其他资金来源 定金及预收款 个人按揭贷款 比重的下降与自筹资金来源比重的增加 26 6 空置商品房有所增加 2008年辽宁省各月商品房空置情况 万平方米 空关房 27 截止2008年底 全省累计商品房和商品住宅的空置面积分别为1567 6万平方米和1058 7万平方米 同比分别增长14 5 和11 0 商品房 商品住宅的空置率分别为16 5 和13 1 其中 空置1 3年 含1年 的数量分别为1027 1万平方米和721 7万平方米 同比分别增长21 5 和19 0 空置3年以上

7、 含3年 的数量分别为137 3万平方米和63 9万平方米 同比分别增长15 1 和10 8 28 三 2008年沈阳房地产市场的运行情况 1 房地产开发投资增速不减 2008年 全市累计完成房地产开发投资1010 9亿元 同比增长38 4 其中 住宅729 5亿元 同比增长30 5 沈阳房地产开发建设投资增幅高于全国增幅17 5个百分点 29 2008年 全市登记销预售商品房面积1320 10万平方米 同比增长1 29 其中 商品住宅登记销售面积1075 07万平方米 同比下降6 74 2 增量房销售保持增长 全国房地产市场销售量普遍下降 有些城市降幅甚至达到30 50 商品房销售面积超过1

8、000万平方米的寥寥无几 沈阳的表现 实属罕见 30 3 存量房销售基本正常 全市存量房转让面积531 57万平方米 销售金额145 97亿元 销售套数58879套 分别比上年同期下降20 84 11 34 和22 41 其中 存量住宅转让面积380 30万平方米 销售金额97 49亿元 销售套数56082套 分别比上年同期下降20 91 15 59 和22 28 31 4 商品房价格表现稳定 2008年 全市商品房销预售均价为3776元 平方米 比2007年同期上涨5 91 其中 商品住宅销预售均价为3439元 平方米 同比上涨1 67 国家发改委发布的70大中城市房屋价格指数显示 2008

9、年12月份沈阳市房屋销售价格指数为100 4 比全国平均价格指数高0 8个百分点 2007年12月份 沈阳价格指数比全国指数低0 8个百分点 32 2008年全市土地出让面积2267公顷 比去年同期 3057公顷 增长 25 8 其中市本级2008年出让面积为362公顷 比去年同期 388公顷 增长 6 7 2008年全市共计收缴土地出让金100 60亿元 比去年同期 80亿元 增长25 7 其中市本级2008年土地出让金为38 25亿元 比去年同期 35 00亿元 增长9 3 30 5 5 土地交易大致正常 33 2008年全市平均土地出让价格为2000元 平方米 其中 商业用途土地交易价格

10、为2800元 平方米 住宅用地土地交易价格为1800元 平方米 2008年市本级平均土地出让价格为3200元 平方米 其中 商业用途土地交易价格为5000元 平方米 住宅用地土地交易价格为2800元 平方米 34 截至2006年7月31日 全市现有房地产开发企业647家 其中一级资质企业3家 二级资质企业20家 其中1家未参加年检 三级资质企业86家 其中10家未参加年检 暂定资质企业538家 其中112家未参加年检 其中 外商及港 澳 台投资企业为85家 外地企业为80家 四 关于沈阳市的房地产企业 35 截至2008年底 沈阳全市共有房地产开发企业924家 其中 一级资质企业3家 占企业总

11、数的0 3 二级资质企业44家 占企业总数的4 8 三级资质企业187家 其中10家未参加年检 占企业总数的20 2 暂定资质企业690家 36 对比2006年的7月底 当年的企业资质年检时 当时全市共有房地产开发企业647家 其中 一级资质企业3家 占企业总数的0 5 二级资质企业20家 占企业总数的3 1 三级资质企业86家 占企业总数的13 3 暂定资质企业538家 应该承认 2008年在沈阳从事房地产开发业务的企业资质等级的总体水平 有了一定程度的提高 而且 在拥有房地产开发二级 三级资质的企业数量的增加方面 表现得比较突出 37 金额 2008年 沈阳市房地产开发企业销售前30名的销

12、预售面积总和为317 3万平方米 占全市总量的24 占全部企业总数的3 25 38 上半年 全市累计完成房地产投资463亿元 同比增长28 5 其中住宅308 9亿元 同比增长12 5 施工面积5423 6万平方米 同比增长22 4 其中住宅4005 7万平方米 同比增长17 7 新开工面积1166 9万平方米 同比增长0 3 其中住宅902 3万平方米 同比下降5 4 竣工面积125 8万平方米 同比下降36 2 其中住宅106 9万平方米 同比下降38 3 1 房地产开发建设情况 三 当前 1 6月 的沈阳房地产市场 一 沈阳房地产市场运行的基本情况 39 上半年 全市商品房批准入市面积4

13、21 93万平方米 同比下降26 91 其中 商品住宅批准入市面积335 82万平方米 同比下降29 82 2 商品房入市和待销情况 上半年 累计可售商品房面积1349 55万平方米 同比增长0 62 其中 住宅累计可售面积889 67万平方米 同比增长4 02 40 上半年 全市商品房销预售面积597 22万平方米 同比增长6 81 销售金额235 52亿元 同比增长12 47 其中 商品住宅销预售面积510 43万平方米 同比增长13 38 销售金额187 45亿元 同比增长21 81 3 增量房的销售量 根据统计局数据 上半年全市销预售商品房597 4万平方米 同比增长5 2 其中住宅5

14、45 5万平方米 同比增长3 1 销预售金额245 7亿元 同比增长3 其中住宅212 7亿元 同比下降0 6 41 最近12个月商品房 商品住宅月销售量的趋势图 万平方米 42 43 4 存量房市场分析 上半年 全市存量房转让面积277 65万平方米 转让金额80 35亿元 同比分别增长13 26 16 87 其中 存量住宅面积247 7万平方米 转让金额73 05亿元 同比分别增长43 06 67 74 2009年上半年 全市存量房均价2893 95元 平方米 存量住宅均价2949 01元 平方米 分别同比增长3 2 和17 26 44 5 新建商品房价格 按房产局合同备案数据 2009年

15、上半年 全市商品房均价3943 6元 平方米 商品住宅均价3672 42元 平方米 分别同比增长5 3 和7 4 按国家发改委发布的70大中城市房屋价格指数 6月份沈阳市房屋销售价格指数为102 0 新建住房价格指数为102 9 二手住房价格指数为99 9 45 最近12个月商品房 商品住宅月平均价格趋势 元 46 二 辽宁房地产市场的简要分析 1 开发规模保持快速增长今年上半年 全省完成房地产开发投资1023亿元 同比增长40 6 高于全国平均水平30 7个百分点 在东部地区排名第2位 房屋施工面积13539 8万平方米 同比增长35 4 高于全国平均水平22 7个百分点 其中新开工面积40

16、63 9万平方米 同比增长28 8 高于全国平均水平39 2个百分点 47 全省商品房销售面积1884 8万平方米 同比增长49 4 高于全国平均水平17 7个百分点 在东部地区排名第5位 2 商品房销售状况良好 商品房销售额707 3亿元 同比增长51 7 低于全国平均水平1 3个百分点 在东部地区排名第7位 销售均价3751元 平方米 同比增长1 5 保持了平稳上升态势 48 上半年 全省各地房地产市场均获得了不同程度的发展 例如 按商品房销售面积及其增幅大小的城市排序 单位 万平方米 如下 鞍山 200 8 246 6 盘锦 52 5 228 7 抚顺 68 5 173 5 葫芦岛 60 3 127 4 丹东 107 9 117 1 营口 135 2 97 0 铁岭 80 1 83 0 朝阳 86 6 61 4 大连 309 7 45 6 锦州 55 5 45 4 本溪 48 5 40 1 阜新 19 8 29 9 辽阳 61 9 19 2 沈阳 597 4 5 3 49 三 沈阳房地产市场存在的主要问题 根据省国土资源厅调查 全省存量土地的利用率只有26 34 其中沈阳的存量土