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1、价格表的制定 2019年9月 价格表的重要性 在房地产销售的过程中 项目的畅销与滞销跟价格的关系是最大 从价格表的制作中 很容易就看出一个操盘人员的专业功底以及操盘思路 价格表制定的两大关键点 1 核心均价的形成项目的均价定位是一个关键并且棘手的问题 价格定高了市场无法接受 价格定低了开发商又损失利润 所以在制定均价时 首先得确定定价的目标和定价的依据 然后根据目标和依据确定定价方法和策略 2 价格表制作确定均价后 将均价分到每套房子当中形成各个单位的价格表 在制作价格表之前 我们首先明确价格表形成的原理及公式 价格表制定关键元素 一栋楼中每套房子的单价构成中 基准价是全部相等的 不同之处在于
2、每套房子的平面差和层差的不同 最终形成每套房子的不同单价 通过公式的链接 最终呈现底单价 表单价 价格表架构 底价构成的公式 底价形成 基准价 平面差 层差 备注 为了快速方便的制定价格表 此过程中我们会用到一个元素符号 就是锁定符号 价格表架构 平面差 同一个标准层中 有很多单位 单位与单位之间存在差价 这就是平面差 造成平面差的因素主要有 朝向 通风 采光 景观 视野 噪音 面积 户型格局等 不同的楼盘 各项权重都必须重新考虑 各权重的制定原则是 将各因素按照对价格的影响程度进行排序 卖点组织和劣势规避 价格表架构 层差 纵向差 楼体 不同楼层之间的差价 层差的差值一般说为均价的10 层差
3、主要分为多层和高层两种常见的情况 这次主要以高层举例 高层的层差一般为越高越贵 受远景 园景等因素影较大 价格表架构 层差 纵向差 园景 高 中 低 高 中 低 越过遮挡 海景面充分 远景 中 高 低 需注意因素 1 关注最低层和最高层的总差距 整体价格的10 2 层差一定不是均匀的 可以是0 可以是1000 甚至更高 完全取决于销售需要 客户需求 层差大幅跳动的 也就是 跳差 可能点是 景观突变的楼层 吉数8 9 22 28等 心理数 例如 9层和10层之间 19层和20层之间等 3 档次越高的楼盘 客户对层差的敏感性越低4 根据不同的层差 模拟不同的销售情况 进行方案比较 选定方案 试算中
4、改变的最多 5 高层顶层 多层低层带花园等的特殊单位应特殊考虑 6 恰当的层差表现为迅速突破 随后全面开花 层差敏感度在低楼层 中间楼层敏感度较大 高楼层敏感度小 这是一个基本状况 但需要结合景观 户型来具体分析和调整 表价形成 底价 优惠 价格表架构 表价构成的公式 实收价格表 底价 出街价格表 面价 表价 备注 为了减少我们在制定电子价格底价到表价的换算误差 此过程中我们会用到一个函数公式 就是round函数 作用按指定的位数对数值进行四舍五入 语法就是round number 要四舍五入的数字 num digits 位数 按此位数对number参数进行四舍五入 如 round 3 141
5、59 2 3 14 round 3 2689 2 3 27 价格表架构 优惠种类 金额优惠 点扣优惠 入会优惠 认筹优惠 筛筹优惠 开盘优惠 促销优惠 单价优惠 每平方优惠200元 平方米总价优惠 点扣 金额 总价优惠2 总价优惠10000元 在某些楼盘 为突出档次 可将折扣增大 使价目表价格提高 以提升楼盘表面上的 尊贵感 反之 对于大众化楼盘 可减少折扣 增加客户的认同度 需考虑的因素开盘促销的比例 销售过程中和尾盘阶段的再折扣比例 开发商的人情折扣 内部 关系户 价格表架构 底 表价格关系测算 单价优惠 每平方优惠200元 平方米底单价 基准价 层差 平层差底总价 取整数 round 底
6、单价 面积 0 表单价 底单价 200元表总价 取整数 round 表单价 面积 0 价格表架构 底 表价格关系测算 总价优惠 总款优惠10000元 总价优惠2 底单价 基准价 层差 平层差底总价 取整数 round 底单价 面积 0 表总价 取整数 round 底总价 10000 0 98 0 为了防止销售算价破底 先算房款再算点扣优惠 表单价 round 表总价 面积 2 价格表架构 创建总汇表 总汇表是解一元一次方程的平台 在价格表上将总价 总建筑面积全部求和出来后 链接到总汇表上 需要做的就是将总汇表 价格表 综合调差表全部整合到同一个Excel平台上 方便我们链接与使用 总汇表 分户 分栋 总面积 户型分布 楼层 价格表核对分户型 分层统计 交叉核对电子复核 手工计算 如何制作价格表 第一项 价格表分类表价 底价第二项 价格表架构朝向差 层差第三项 价格表修正调整 审核 表价 底价 优惠 底价形成 基准价 平面差 层差 Thankyouforlistening 谢谢 坚持不懈直至成功
