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1、 房地产策划常用模型收集 宏观分析策划理论 GDP增速与房地产发展关系房地产市场各发展阶段特征分析房地产发展周期理论房地产市场预警预报指标体系恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准城市商业空间发展特征与城市化率的关系房价收入比房地产发展与第三产业比重之间的关系人均GDP与旅游业的关系城市化发展过程图现代世界城市建设发展的不同阶段 区域开发策划理论 区域开发的三种模式区域开发价值链一级与二级开发模式回报特点比较区域开发获利模式 综合体策划理论 城市综合体发展历程城市综合体的发展阶段城市综合体项目租售比城市综合体项目资金流动六大城市综合体代表模式资金流动城市综合体项目选址城市综合体项目规模城市综合
2、体项目驱动功能城市综合体项目物业间的相互关系城市综合体项目物业组合确定 城市运营20 80原则城市综合体的综合开发价值链矩阵城市综合体人流链不同模式的收益方式商业综合体财务线 商业策划理论 城市综合体项目商业组合商业业态确定之租金及面积关系商业形态与交通区位的关系商业发展与城市化水平的关系商业适合的销售模式商业适合的销售模式比较商业适合的招商顺序商业运营招商选择模型不同商家招商策略不成熟区域商铺销售的常规模式商铺购买利益驱动模型二 三级客户体系分析商业运营管理模型 零售饱和理论商业零售业态引力模型未来商圈饱和指数商业面积确定 人均商业面积法商业面积确定 人均消费力推算法商业业态发展与人均GDP
3、的关系专业市场发展规律商业街分析购物中心类型商业布局模型社区商业分类标准商业分类标准邻里中心商业形式 产权返租模式店中店销售模式基金整售模式销售模式比较商业发展阶段特征餐饮类商业KPI体系 住宅 公寓策划理论 住宅 公寓类型公寓市场发展规律住宅公寓产品资源匹配要求住宅公寓价格估算函数豪宅实现价值分析高端服务式公寓的KPI体系城市顶级公寓豪宅尊贵性打造KPI城市豪宅的KPI指标体系都市央区豪宅成功KPI体系城市高密豪宅的KPI体系高端服务式公寓客户分类具像描述及对应面积需求分析豪宅客户马斯洛成长图 超高层与普通高层从成本与技术角度对比超高层与普通高层从客户感知角度对比超高层发展阶段与客户抗性研究
4、超高层发展模式平层豪宅与其他豪宅的区别洋房与传统多层 叠拼 联排别墅类产品的优缺点三种洋房产品优劣势分析住宅发展市场战略百万大盘开发模型启动区的策略及产品路线的相对位置图 酒店策划理论 综合体酒店类型酒店面积确定模型酒店面积配比模型酒店大堂面积及配比产权酒店概述产权酒店经营模式详解 写字楼策划理论 写字楼类型写字楼市场发展规律商务物业目标客户分析写字楼客户需求模型各类型写字楼内商业分析人均GDP与写字楼发展的关系 旅游地产策划理论 旅游地产项目层级确定旅游地产项目类型确定旅游地产开发层级区域级度假目的地实现关键要素产品用地功能比主流度假客户居住物业需求规律居住物业产品类型度假匹配度滨海旅游地产
5、启动模式滨海旅游地产启动模式评价旅游地产经营模式分析 旅游地产经营方式分析 大旅游 产业群划分区域旅游度假项目产业组合分析区域旅游度假项目目标顾客群可能的产业需求列表 旅游客户分析 旅游业发展规律 旅游地产用地比例 国际旅游目的地物业类型的市场发展次序 报告撰写策划理论 消费者价值分析模型客户群分析波士顿矩阵Swot分析模型项目打造思路推导模型3C法则 宏观分析策划理论 GDP增速与房地产发展关系房地产市场各发展阶段特征分析房地产发展周期理论房地产市场预警预报指标体系恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准城市商业空间发展特征与城市化率的关系房价收入比房地产发展与第三产业比重之间的关系人均GDP
6、与旅游业的关系城市化发展过程图现代世界城市建设发展的不同阶段 宏观分析策划理论 GDP增速与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 萎缩停滞稳定发展高速发展 小于4 4 5 5 8 大于8 房地产发展阶段 人均GDP 美元 与住房市场 1300800 130008000 人均GDP 人均GDP与住房关系理论 人均GDP与房地产发展关系 宏观分析策划理论 房地产市场各发展阶段特征分析 宏观分析策划理论 房地产发展周期理论 判断区域市场发展阶段 判断因素 GDP增速人均GDP增速房地产发展程度 阶段 价格 阶段 复苏 发展 危机 萧条 宏观分析策划理论 房地产市场预
7、警预报指标体系 机遇 挑战 宏观分析策划理论 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 联合国根据恩格尔系数的大小 对世界各国的生活水平有一个划分标准 即一个国家平均家庭恩格尔系数大于60 为贫穷 50 60 为温饱 40 50 为小康 30 40 属于相对富裕 20 30 为富足 20 以下为极其富裕 宏观分析策划理论 城市商业空间发展特征与城市化率的关系 时间轴 城市商业空间发展特征 城市化率 城市发展阶段 居住功能区第一空间 居住空间 工业功能区 其他功能区 空间轴 人的活动空间 城市功能空间 商业发展要从 城 与 市 的关系出发 一是要重视城市发展趋势 抓住商业发展的机遇 并以商业发展的
8、前瞻性 拉动性 影响 促进城市的发展建设 二是要关注市场功能需求和城市功能规划 寻找交点 营造城市公共空间 提升和谐 宜居的城市环境 宏观分析策划理论 房价收入比衡量城市住房可支付能力高低 反映房地产市场总体状况的指标房价收入比被世界银行用于判断居民住房消费需求的可持续性 发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1 4 9之间为合理状态 表明该地区商品住宅有效需求度高 定义 各指标的取值不同 算出的房价收入比结果相差是非常大的面积单价 经济适用房面积单价 商品房面积单价 新旧房折合单价面积指标 60平方米 80平方米 人均建筑面积 平均家庭人口平均个人年收入 工资收入 工资收入及修正 可支配收入
9、计算人口数 双职工假设 平均家庭人口 房地产发展与第三产业比重之间的关系 宏观分析策划理论 人均GDP与旅游业的关系 宏观分析策划理论 人均GDP达到1000美元以后 人们对休闲度假旅游市场的需求将快速增长 城市化发展过程图 图 城市发展过程 单中心城市扩张 城市多极化 中心城扩大 规模不经济 效率低主城 副城 新城 卫星城 分化 城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济 涵盖了城市商务 商业 金融贸易 教育等所有城市功能 郊区快速干道初步形成 市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所 第二居所或投资 有城市更新改造背景形成大量购房需求
10、政府同时大量投资基础设施与捷运系统 建设 在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重 城市特征 都市绵延区多城互动 大都市化形成 都市群形成 人均收入 GDP 美元 5000 人均收入 GDP 美元4000 5000 指标特征 人均收入 GDP 美元 300 人均收入 GDP 美元300 3000 人均收入 GDP 美元 3000 城市化率70 宏观分析策划理论 城市功能分区建设阶段 二战前 郊区化发展阶段 二战后 70年代 城市功能组合发展阶段 70年代至今 现代世界城市建设发展的不同阶段 城市的发展突出按照居住 工作 游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化 相互之间缺少
11、必要的联系城市中心规模巨大化 形成城市中心区 同时出现人口过度集中 城市环境恶化等问题 为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题 伴随着汽车时代的到来 城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移 城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落 城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响 同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化 并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流 宏观分析策划理论 区域开发策划理论 区域开发的三种模式区域开发价值链一级与二级开发模式回报特点比较区域
12、开发获利模式 区域开发策划理论 区域开发的三种模式 快速周转型 长期开发型 政策导向型 特点区域规模较小 1 5平方公里一二级联动 较低成本获取二级开发土地通过销售快速离场 二级开发项目以住宅为主 不动产为辅一级开发目的有助顺利获取廉价的二级土地锁定未来开发区域一级开发业务本身的盈利性并不重要 特点区域规模较大一二级联动 较低成本获取二级开发土地早期土地批租和住宅开发 中期开发不动产 后期依靠稳定的经营收入一级开发目的有助顺利获取廉价的二级土地锁定未来开发区域一级开发业务本身的盈利性并不重要 特点区域开发土地的总包商只做土地一级开发非区域开发内的一级开发业务是其主业 一级开发目的为二级土地招拍
13、挂做准备一级开发业务本身的盈利性并不重要 碧桂园 华侨城陆家嘴 张江上海地产 重庆地产从全国范围来看 目前区域开发的模式基本分为三类 显然前两类适合企业 区域开发价值链 市政 公建基础设施建设七通一平 运营管理 营销销售 营销销售 施工管理 项目融资 设计 项目规划项目 定位 招商 土地出让开发 转让 土地融资 土地开发 项目开发 管理运营 拆迁安置 向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售 转让给房地产开发商或驻商 商业模式 房地产开发商 代理商 中介机构 运营管理商 进行宣传及谈判等工作以吸引产业投资商 驻商来进行土地开发 在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售 出租给驻
14、商 作以吸引驻商来购买 负责日常的运营 维修及其它管理 土地一级运营 帮助产业投资商 驻商规划总体及单一项目 帮助产业 进行宣传及谈判等工 投资商 驻商建设租用已开发的房产等总体或单项目一项目 盈利点 经营土地增值收益 招商佣金 房产开发收益 物业经营 管理收益 代建工程收益 区域开发策划理论 一级与二级开发模式回报特点比较 一级与二级开发模式回报特点比较 在同等且较低的资金成本条件下 一级开发业务与二级开发业务具有不同的财务价值 政府付款 2年 3年 一级开发投入 政府付款 Cash In0年1年Cash Out一级开发投入 2年 3年 Cash In0年1年 Cash Out自有资金投入
15、贷款 贷款贷款销售收入销售收入 贷款 一级开发 住宅开发 无法调动外部资金 资金沉淀 对于付款问题的解决 通过与政府签订 保证收益率 的协议 发展商可以保证投资的收益率 但却很难改变一级开发项目本身投资大 回收周期慢的特点 因而建议发展商可适当参与二级项目开发 区域开发策划理论 区域开发获利模式 一级开发 二级开发 了解土地增值潜力优惠购地条款 持有经营 通过多期开发 做旺地块获得的资产增值 资本运作 承诺固定收益虚高成本获利 更短的开发周期分摊部分开发成本 经营性物业的租金回报收入 土地 房产抵押融资再投资收益 土地增值收益二级开发收益 租金回报收益资产增值收益 融资再投资收益 A B C
16、D 毛地成本 一级成本 承诺利润 土地增值 熟地价值 二级价值 二级利润 物业价值 租金收益 资产增值 物业价格 投资收益 项目价值 区域开发策划理论 综合体策划理论 城市综合体发展历程城市综合体的发展阶段城市综合体项目租售比城市综合体项目资金流动六大城市综合体代表模式资金流动城市综合体项目选址城市综合体项目规模城市综合体项目驱动功能城市综合体项目物业间的相互关系城市综合体项目物业组合确定 城市运营20 80原则城市综合体的综合开发价值链矩阵城市综合体人流链不同模式的收益方式商业综合体财务线 综合体策划理论 城市综合体发展历程 复合 单一 城市发展程度 高 城市功能 强调多种功能复合化 并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流 低 城市功能组合发展阶段 70年代至今 综合体 complex 综合体是将城市中购物 办公 居住 旅游 展览 餐饮 会议 文化 娱乐 休闲等城市生活空间的三项以上进行组合 并在各部分之间建立一种相互依存 相互助益的能动关系 从而形成一个多功能 高效率 复杂而统一的建筑或建筑群 娱乐 体育 休闲 商业文化 休闲商务 商业文居住化
