《房地产行业非住宅物业管理专题报告：升维新模式掘金新蓝海-华泰证券-2019》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业非住宅物业管理专题报告：升维新模式掘金新蓝海-华泰证券-2019（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究 深度研究 2019年10月30日 房地产 增持 维持 陈慎陈慎 执业证书编号 S0570519010002 研究员 chenshen 刘璐刘璐 执业证书编号 S0570519070001 研究员 liulu015507 韩笑韩笑 执业证书编号 S0570518010002 研究员 01056793959 hanxiao012792 林正衡林正衡 021 28972087 联系人 linzhengheng 1 中南建设 中南建设 000961 SZ 买入买入 业绩高速增业绩高速增 长 拓展有望进一步发力
2、长 拓展有望进一步发力 2019 10 2 华侨城 华侨城 A 000069 SZ 买入买入 销售增速持销售增速持 续释放 扩储强化业绩潜力 续释放 扩储强化业绩潜力 2019 10 3 房地产 房地产 行业周报 第四十行业周报 第四十三周 三周 2019 10 资料来源 Wind 升维升维新模式新模式 掘金新蓝海掘金新蓝海 非住宅物业管理专题报告 核心观点核心观点 我们认为国内非住宅物管市场空间广阔 且由于业态多元 专业化要求更 高 将产生多元延伸增值服务的机会 服务模式将从基础服务升维到高附 加值 是一片亟待挖掘的新蓝海 未来国内非住宅物业管理企业可能往三 个方向发展 商办物业管理 以资产
3、管理和设施管理为方向的全产业链发 展 公共服务物业管理 以集成服务为核心的一站式服务输出 专注于部 分领域的外包服务提供商 建议关注中航善达 万科 A 华夏幸福 蓝光 发展 以及其他正在加速物业管理证券化的企业 非住宅物管 业态空间广阔 将成为物管领域新赛道非住宅物管 业态空间广阔 将成为物管领域新赛道 非住宅物业主要包括商办物业 公共建筑和城市公共空间三大类 根据物 协和易居的数据 2018 年我国非住宅物管市场规模 2941 亿元 占据基础 物业服务半壁江山 相较住宅物业 行业竞争格局分散复杂 进入门槛 物业费 收缴率更高 盈利能力存提升空间 将成为国内物管公司拓展的 重要方向 证券化也将
4、提速 我们测算 2025 年非住宅物管市场规模有望 超 8000 亿元 城市公共空间的模式拓展可能进一步拓宽规模 商办物业 产业园区 学校 医院 公共场馆等业态百花齐放 产业园区 学校 医 院等业态 500 强企业覆盖度不足 30 覆盖度和集中度提升空间广阔 非住宅物管模式思考 从单一到集成 从基础服务到高附加值非住宅物管模式思考 从单一到集成 从基础服务到高附加值 海外非住宅物管以 设施管理 为核心 从非核心业务外包的思路出发 三十余年来出现了从单一到集成服务 从本地到全球 从低附加值到高附 加值的进化过程 相比之下 国内非住宅物业存量广阔 但存在着管理粗 放 服务少且品质弱等问题 蕴含着专
5、业服务供需错配带来的较大发展机 会 我们认为未来国内非住宅物管的发展路线将与住宅物管呈现明显差异 在丰富的物业业态 迥异的增值服务需求驱动下 将产生更为专业化 多 元化的延伸服务机会 非住宅物管龙头复盘 借力资本并购 拓展空间 升维模式非住宅物管龙头复盘 借力资本并购 拓展空间 升维模式 通过复盘世邦魏理仕 爱玛客和欧艾斯的案例 我们认为行业龙头的发展 路径 是通过产业链上的某项强势业务为切入点 形成自己的优势 壁垒 或粘性 再借力资本市场进行横向或者纵向收购 拓展多元化业务和服务 区域 最终形成对物业所有者的集成产业链服务或者集成设施管理服务 自身定位从物业所有者的 外包业务执行者 升级为
6、战略合作伙伴 从 一开始帮助物业所有者进行基础管理 降费增效 到最终反哺核心业务 创造更高附加值 总结 总结 基础赋能到价值创造 基础赋能到价值创造 三三路径谋多元发展路径谋多元发展 我们认为国内公司可以沿三条发展思路布局非住宅物管 一 商办物业管 理 以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展 二 公共服务物业管 理 以集成服务为核心的一站式服务输出 三 专注于部分领域的外包服 务提供商 在部分服务领域成为标杆 建议关注推进收购招商物业的稀缺 非住宅物管标的中航善达 开发企业中具备发力非住宅物管业务禀赋的万 科 A 华夏幸福等 控股 90 的物管子公司蓝光嘉宝服务已在 H 股上市的 蓝光发展
7、目前仍有很多物业管理公司证券化仍在进行当中 我们认为发 力布局非住宅领域的物管公司标的将会逐步增多 蓝海赛道值得长期关注 风险提示风险提示 多元化服务和收并购带来的管理风险 国内外差异影响可借鉴性 社保政 策不确定性等因素带来人工成本上涨风险 6 5 17 28 39 18 1018 1219 0219 0419 0619 08 房地产沪深300 一年内行业走势图一年内行业走势图 相关研究相关研究 行业评级 行业评级 2 3 0 6 3 4 5 7 4 3 3 4 8 2 0 1 9 1 0 3 0 1 6 0 2 行业研究 深度研究 2019 年 10 月 30 日 谨请参阅尾页重要声明及华
8、泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录正文目录 前言 8 非住宅物管 业态空间广阔 将成为物管领域新赛道 9 我国非住宅物管市场 收入已占基础服务半壁江山 9 非住宅物管模式特点 高门槛 更分散 盈利能力具备改善空间 11 非住宅领域正成为国内物业管理公司拓展的重要方向 14 非住宅物管领域符合当前供给端和需求端的共同诉求 14 非住宅领域增值服务仍有较大挖掘空间 15 物管领域证券化提速 非住宅运作案例增多 17 物业管理空间突破将成必然 非住宅物业管理市场将成为重要蓝海 19 未来非住宅业态占比将持续提升 市场规模有望超 8000 亿 19 各种非住宅业态将带来龙头新一轮集中度提升空间 2
9、0 非住宅物业业态结构 百花齐放 多元蓝海 22 商办物业 覆盖度相对较高 服务深化空间大 22 商办物业管理空间 22 商办物业管理特点 23 商办物业管理业态结构 写字楼 24 商办物业管理业态结构 商业 25 产业园区 从基础物管到园区运营 27 产业园区物业管理空间 27 产业园区物业管理特点 27 产业园区物业管理业态结构 27 学校 后勤服务社会化推动发展 公益属性突出 29 学校物业管理空间 29 学校物业管理特点 29 学校物业管理业态结构 30 医院 把握后勤服务市场化 社会化趋势 32 医院物业管理特点 32 医院物业管理业态结构 32 公共场馆 潜在空间广阔 龙头积极布局
10、 34 公共场馆物业管理特点 34 公共场馆物业管理业态结构 35 非住宅物管模式思考 从单一到集成 从基础服务到高附加值 38 海外设施管理 30 年 单一到集成服务 本地到全球 低附加值到高附加值 38 设施管理行业全球过万亿美元 中国市场规模和渗透率提升空间依然较大 40 非住宅物管龙头复盘 借力资本并购 拓展空间 升维模式 43 商办物管典范 世邦魏理仕 布局商业地产全生命周期的跨境服务商 43 发展历程 基于客户关系和全产业链资源的多元服务组合和全球化并购扩张 43 2 3 0 6 3 4 5 7 4 3 3 4 8 2 0 1 9 1 0 3 0 1 6 0 2 行业研究 深度研究
11、 2019 年 10 月 30 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3 业务模式 物业管理和服务外包收入持续提升 商业地产优势赋予客户粘性和服 务连续性优势 45 物业管理 零售 写字楼 物流等商业地产为主 成本节约效应明显 47 历史业绩 长期增长稳健 外延并购和内生增长双驱动 49 市场表现 市值持续创新高 历史 PE TTM 中枢 20 倍 50 爱玛客 深耕美国 注重资本运作和并购扩张的集成设施管理龙头 51 发展历程 资本运作频繁 并购筑就壁垒 51 业务模式 团餐与设施管理业务多采用类 包干制 模式 制服业务规模效应更 佳 53 历史业绩 业务量质齐升叠加利息费用
12、收窄 第三次上市后业绩持续增长 56 市场表现 快速成长期市值 CAGR 为 19 PE TTM 均值 30 倍 57 欧艾斯 聚焦大客户战略 自营传统服务的集成设施管理龙头 57 发展历程 从数量到质量有机升级 全自营提供高品质服务 57 业务板块 聚焦传统自营服务 集成服务发展迅速 59 历史业绩 重整市场业务布局 聚焦核心客户高质量发展 61 市场表现 快速成长期市值 CAGR 为 25 PE TTM 均值 30 倍 63 小结 基础赋能到价值创造 三路径谋多元发展 63 投资建议 65 风险提示 66 图表目录图表目录 图表 1 非住宅物业的分类 9 图表 2 我国城镇化率 10 图表
13、 3 我国城镇居民人均可支配收入 10 图表 4 全国物业管理行业管理规模和同比增速 10 图表 5 全国物业管理行业经营收入和同比增速 10 图表 6 2018 年 500 强物管企业管理面积业态分布 10 图表 7 2018 年 500 强物管企业基础物业服务营收业态分布 10 图表 8 2018 年 500 强物管企业布局各业态的企业数量占比 11 图表 9 2019 年各业态物业管理服务领先企业 12 图表 10 2018 年 500 强物管企业分业态平均物业费 13 图表 11 2018 年 500 强物管企业分业态平均物业费收缴率 13 图表 12 2018 年 500 强物管企业
14、收入结构 13 图表 13 2018 年 500 强物管企业成本结构 13 图表 14 2018 年部分物管公司盈利能力对比 14 图表 15 2018 年末部分上市物管公司存量面积第三方项目占比 14 图表 16 2018 年部分上市物管公司新增面积第三方项目占比 14 图表 17 上市物业管理公司非住宅物业布局情况 15 图表 18 2018 年 500 强企业增值服务营收和净利润占比 16 图表 19 百强物管公司基础物业服务和增值服务净利率 16 2 3 0 6 3 4 5 7 4 3 3 4 8 2 0 1 9 1 0 3 0 1 6 0 2 行业研究 深度研究 2019 年 10
15、月 30 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4 图表 20 2018 年部分上市物管公司增值服务收入占比 16 图表 21 2018 年百强物管公司增值服务收入来源 17 图表 22 我国物管公司上市情况 数据截至 2019 年 10 月 29 日 PE 为 Wind 一致预期 17 图表 23 保利物业非住宅项目营收占比 18 图表 24 保利物业非住宅项目在管面积占比 18 图表 25 招商物业城市综合运营模式 18 图表 26 2018 年以来部分百强物管公司收并购案例 19 图表 27 全国商品房竣工面积和同比增速 20 图表 28 全国物管管理规模累计增量和商品房
16、竣工面积累计值 20 图表 29 2025 年我国非住宅物管市场规模测算 20 图表 30 2017 年末全国各类建设用地面积 21 图表 31 百强物管企业管理面积和市占率 21 图表 32 百强物管企业营业收入和市占率 21 图表 33 500 强企业细分业态覆盖度 22 图表 34 管理面积低于 100 万平的 500 强细分业态布局企业占比 22 图表 35 物业收入低于 5000 万元的 500 强细分业态布局企业占比 22 图表 36 全国商品房新开工面积 写字楼 23 图表 37 全国商品房竣工面积 写字楼 23 图表 38 全国商品房新开工面积 商业 23 图表 39 全国商品房竣工面积 商业 23 图表 40 部分以住宅服务为主的物管企业推出商办物管子品牌 24 图表 41 2018 年 500 强企业写字楼物业管理面积区间段分布 24 图表 42 2018 年 500 强企业写字楼物业服务收入区间段分布 24 图表 43 2018 年 500 强企业写字楼管理面积城市能级分布 24 图表 44 2018 年 500 强企业写字楼各城市能级物业费情况 24 图表 45
