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1、第三节 中国物业管理体制发展趋势 一、中国近期物业管理特点 1.中国物业管理市场潜力大 党和国家政府十分重视人民群众住房条件的改善。据国家统计局资料表明： (1)全国城镇居民人均居住面积1978年为3.6平方米，到1998年底上升为9.3平方米； (2)建国50年(不包括1999年)共新建住宅40.4亿平方米，后20年是前30年建造的住宅量 的6.6倍； (3)1998年，我国城镇住宅投资4310亿元，比上一年增长近30%； (4)1998年，我国城镇住房建设再创历史最高水平，住房竣工面积为4.76亿平方米，比 上一年增长17.4； (5)1998年，我国经济增长7.8中，其中至少有一个百分点
2、是住宅建设拉动的。 商品住宅纳入物业管理市场已成为现实，仅此一项就足以看到中国物业管理市场的波澜 壮阔。大量的商住楼、写字楼的出现为我国的物业管理市场增添了诱人的魅力。另外，大中城市的房改力度速度加大、加快，公有住房出售工作近期要完成，进一步扩大了物业管理市 场，更值得一提的是，许多城市不仅重视新建房屋的物业管理，也开始对旧住宅小区进行出新并纳入物业管理。以南京为例：全市实有房屋总量为8607万平方米，近年来，每年新建成 住宅近300万平方米，1992年以来建设2万平方米以上的住宅小区就有264个，已建成高层楼宇427幢、668万平方米，在建高层175幢、496万平方米，同时积极开展小区出新工
3、作，1998 年全市对16个、217万平方米旧住宅小区进行了出新试点，推行了物业管理，1999年又对42 个、347万平方米旧住宅小区进行出新。目前南京的物业管理公司近400多家，物业管理已成 为南京第三产业的一支重要的生力军，而全国的物业管理市场则更加可观，到1998年全国物业管理公司已达到12000家左右，从业人员近150万。据有关专家估计，到国家“十五”计划 结束，全国大中城市纳入物业管理的房屋将达到5060，一些沿海经济发达城市要达到 80以上。应该说中国的物业管理市场前景广阔，前程似锦。 2.中国近期物业管理的特点 (1)与市场经济相适应的物业管理模式和计划经济体制下传统的管理模式在
4、一个时期中 并存。近几年，一方面大量建成的住房进入房地产市场，作为商品房出售，售后管理纳入物业管理轨道，这部分房屋呈逐年增加趋势；另一方面，未出售的直管公房还要继续管理。在 城市房屋的管理中，房管所还具有其不可替代的自身的优势。在一定时期内，它将继续是城市房屋管理的重要组成部分。因此，市场化的物业管理模式与传统的房管所管理模式将在相 当一个时期内共存，它们将为中国的房屋管理作出各自的贡献。当然，两者的比重和地位也将会随着时间的变化而变化。 (2)物业管理的模式和标准将呈多层次性，与现代化都市建设和人们的生活、工作要求 相适应。由于房改以后，房屋的产权转向多元化。随着市场经济的发展，允许一部分人
5、先富起来，导致房屋的质量和居住的水准呈现为多层次，从一般小区居民住房到高级豪华的公寓 别墅，其差距很大。因此与之相适应的物业管理模式也将出现多类型、多层次的趋势。从一般的维修、清洁、治安、家务劳动到引进先进的管理设备和管理思想，实施多功能的与国际 水准接轨的服务，以满足各个不同层次水准的居住和工作需要。所以全国物业管理的发展和市场的培育必须适应这一特点。 二、中国物业管理体制发展预测 物业管理在我国一出现便显示出强大的生命力，并蓬勃地发展起来，目前我国物业管理 还处在一个萌芽状态，随着时间的推移，将是怎样的状况呢？经过近期调查研究，未来物业管理将沿着以下发展方向前进。 1.物业管理的体制将取决
6、于市场经济的发展，取决于生产力水平的提高 经济是基础，一个发展中国家更应感到发展经济的重要性。所以小平讲“发展是硬道理 ”，只有在不断地发展生产，提高劳动生产率，人们的物质生活水平进一步得到提高以后，人们才会有改善其生活环境、求善求美、追求自我的要求。中国的物业管理要上水平，上一 流，就必须提高中国人民的劳动生产力，人民收入增加了，生活提高了，有了一定的经济基础，物业管理企业开展各类服务，就不会因费用收不齐而感到紧张。 2.各类物业管理体制将会交融相持一定阶段 由于中国城市化发展有一个渐进的过程，老百姓经济收入的提高也有一个渐进增加过程 ，不同收入的老百姓对住房规格、功能设计、社区环境、管理水
7、平、服务质量也有不同层次的需求。因此，中国的物业管理企业在一定阶段内也应多样化，即大多数的物业管理工作开 展，并不是严格按照市场经济法则，符合国际惯例，根据现代企业制度建立起来的物业管理企业来进行工作，而是伴随着各地区的实际情况来推进物业管理，所以“三合一”管理体制 ，街道、居委会组建的物业管理公司，房地产开发商自己组建的物业管理公司，以及房管所转制后成立的物业管理公司等，都会持续一定时间，这是由中国的经济基础、老百姓的经济 收入以及人们的思维观念所决定的。从目前我国的实际来看，在一定阶段内还存在着三类房产管理格局。 第一类：历史遗留下来的居住房屋。一些沿街道、里弄盖建的简陋平房和零星工房仍然
8、 存在，而且面广量大。由于国家的财力有限，不可能短期把所有资金全投入到改造居民住宅中去，所以仍然执行传统的管理模式。 第二类：由成片的职工住宅(多层和高层)构成的居住区、安居工程营造的居住区、公有 房屋出售后的居住小区都可以根据具体情况逐步纳入物业管理。由于居住在这里的居民大多数都是工薪阶层，物业管理的内容和收费的标准应根据居住者的经济承受能力和生活需要来 制定。 第三类：高标准的内销商品房、外销公寓住宅、别墅、商务楼都将纳入物业管理。其中 一部分还将同国际接轨，实施全方位的管理与服务。物业管理的收费执行市场价格。 3.以现代企业制度建立起来的物业管理公司，最终将取代那些过渡性的物业管理体制
9、随着市场经济的发展，优胜劣汰的竞争机制将促进中国物业管理体制的进一步优化。政 府在市场经济运行过程中，不再直接领导企业，而是政府规范市场，由市场指导企业。政府应该制定相应的法规，大力支持、扶持、鼓励那些按照现代企业制度建立起来的物业管理公 司开展工作。特别是中共中央十五届四中全会关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定的发表，使我国物业管理体制构架的建立有了明确的指导思想。“国家从战略上调整了 国有经济布局，要同产业结构的优化开放和所有制结构的调整完善结合起来，坚持有进有退，有所为有所不为”。“国家控制国民经济命脉企业”，而对第三产业，尤其是像物业管理 这样的服务性企业，应该说是鼓励各种类型体
10、制。根据目前国外、境外的一些工作经验来看，物业管理体制实行有限责任公司和股份公司，甚至允许一些个体民营，可能更容易调动所 有人的积极性，也是物业管理扭亏为盈，实行竞争，走出低谷的有益措施之一。 4.物业管理企业将走向集团化、品牌化 随着物业管理的企业化、专业化、社会化程度的不断提高，业主的期望也随着物质生活 和精神生活的提高而提高，这就给品牌公司提供了更多的发展空间。有了规范的行业市场和 健全的法律法规，在竞争中就会出现物业管理行业的资产重组和企业兼并，形成一种跨行业 、跨部门、跨地区的企业集团公司，这种由分散的物业管理公司组成的企业集团，既可发挥 物业管理的社会效益、获得品牌效应，又可充分利用企业多种经营的经济优势，互为补充， 相得益彰。
