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1、业主大会会议筹备工作会 业主大会会议筹备组2013年3月19日 筹备组工作要点 1 工作目标 召开业主大会会议 成立业主委员会 2 工作要领 一切行动以成立业主委员会为目标 而不要涉及任何有关小区管理的具体问题 这些具体问题留待业主大会及业委会成立后依法解决 工作进展 候选人初步落实 人 仍需进一步确认物业公司同意提供便利条件小区公告栏电梯内广告栏活动用电接口物业公司同意提供包括业权清册在内的必要信息候选文件起草完成 面临的问题 坚定候选人信心扩大群众基础普及业主权益知识 近期工作内容 确认候选文档初稿 本次会议 组织宣传活动 候选人与业主见面公示候选人及候选文档准备书面选举 今日话题 业主内
2、部治理存在的问题 业主大会及业委会制度 业主大会 决策机构 由全体业主共同组成业主委员会 执行机构 由业主大会会议选出 业主大会及业委会制度 现实操作中的问题一 业主大会决定社区一切重大的物业管理问题业主委员会无决定权 仅有执行权事事都通过召开成千人的业主大会来决定 难以现实难以应对紧急事件 业主大会及业委会制度 现实操作中的问题二 法律赋予了业主提议权和监督权 业主无渠道行使业主对业主委员会不信任而要行使监督权时 受理的机构还是业主委员会本身 业主大会及业委会制度 由此导致的困境 任何事务均要召开业主大会决策 而业主大会又难以召开的困境大多数的结果不是决策流产 就是议案被采取各种变通方式强行
3、通过 从而引来各种争议社区 三难 开业主大会难 聘用和解聘物业公司难 罢免业主委员会主任难 解决之道 全国人民代表大会 决策 政府 执行 决议 解决之道 业主大会 定期召开会议 重大决策 业主委员会 执行 决议 各机构的职能 业主代表大会是业主大会的常设机构 在业主大会闭会期间代行业主大会的职权 业主代表大会在业主大会授权范围内作出的决议 决定对业主委员会 业主监事会及其委员 监事和业主具有约束力 业主委员会是业主大会下设的执行机构 履行业主大会和业主代表大会赋予的职责 业主委员会在业主大会和业主代表大会授权范围内作出的决议 决定对全体业主具有约束力 业主委员会对本物业区域物业管理实施工作中的
4、具体计划 方案 步骤 方法 措施等有决策权和实施权 对本物业区域物业管理中有关业主权利义务的产生 主张 放弃 承担 分配等无决策权 业主监事会是业主大会下设的监督机构 监督业主大会和业主代表大会决议 决定的执行情况 监督业主代表 业主委员会委员的工作情况 业主监事会对本物业区域物业管理的监督工作的具体计划 方案 步骤 方法 措施等有决策权和实施权 对本物业区域物业管理的其他工作无决策权和实施权 业主代表大会的功能和作用 除了法律法规规定的社区规章制度 选举 财产处分及收益分配等重大事宜由全体业主组成的业主大会决定之外 其他的事务均可由 业主代表大会 决定 避免社区形成决策真空业主的提议权可以通
5、过 业主代表大会 而获得制度上的保障 业主的议案 特别是与业主委员会意见不同的议案 可以提交 业主代表大会 避免业主委员会压制不同意见 同时 业主代表大会 也可以就不同议案举行听证 论证和辩论 使争论的事务因制度而被强制公开业主可通过 业主代表大会 有效地行使对业主委员会及委员的监督 业主委员会不再是既做裁判员 又当运动员 而业主委员会及委员也有了申辩说理的地方 避免因谣言四起而丧失公信力 业主代表大会的功能和作用 当出现业主委员会委员徇私舞弊 或业主委员会集体辞职时 业主代表大会 可及时处置 直至代行社区管理职权 按现行法规的规定 业主大会由业主委员会组织召开 经20 以上的业主提议 可召开
6、业主大会临时会议 显然这种规定并未考虑到特殊情况 业主代表大会 可定期检查业主委员会的工作 形成日常的制约监督机制预先审议业主委员会提交业主大会审议表决的议案 防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于形式 业主代表大会的法律依据 物业管理条例 没有设立业主代表大会的规定 但也没有禁止设立业主代表大会的规定 不仅如此 条例 也没有规定 除了业主大会决定的重大事宜之外 其他事宜由业主委员会决定 相反 它规定业主委员会应按业主大会的决定行事 既然业主委员会必须按业主大会的决定行事 那么业主大会当然可以决定在其闭会期间 业主委员会应按业主代表大会的决定行事 中华人民共和国宪法 第十三条 公民的合法的私
7、有财产不受侵犯 国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权 中华人民共和国民法通则 第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有 使用 收益和处分的权利 设立业主代表大会完全符合宪法和民法通则的规定 因为作为财产所有权人的全体业主 在不违反法律规定的前提下 有权决定自己财产的管理方式在设立业主代表大会等业主对财产的处分权上 条例 并没有限制性规定 成功先例 小区 960户2004年12月召开的第二次业主大会上 选举产生了27名 业主代表大会 成员 9名业主委员会委员以及3名业主监事会成员组成的业主大会组织机构 律师 小区业委会副主任2005年12月14日 致函全国人大常委会 请求
8、对国务院颁布的 物业管理条例 和北京市高级人民法院 关于审理物业管理纠纷案件的意见 试行 进行违法审查 候选文件 区 业主公约 4页 业主大会议事规则 3页 业主大会投票和机构选举办法 3页 业主委员会工作规则 2页 业主监事会工作规则 2页 物业费与候选人资格 现行所有法规只要求公示候选人交费情况 为禁止欠费人参选 当选探讨两个问题 拖欠 不交物业费是对全体业主利益最直接的侵害 欠费业主不能被选为业主委员 物业费与候选人资格 法律承认小区通过2 3业主表决通过的合法决定向物业管理企业缴纳物业费 应以双方签订的物业合同为基础 是小区或业主与其他企业的外部关系业主公约 业委会选举 是小区的内部关系缴纳物业费的问题比较复杂 涉及业主个人的情况与及物业管理企业的服务情况 不能一概而论而且这方面法律比较明确 可以通过法律渠道解决在矛盾没有经法律渠道解决之前 我们无法判断谁对谁错 也难以断定 对全体业主利益的侵害 责任
