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1、（店铺管理）房地产精品文档商业项目商圈调查和选址知识连锁事业商圈调查和选店日期：2004年1月*目录*壹、总则贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点和调查方式伍、商圈调查方案方式陆、立地要素柒、地点选定主要条件壹、 总则壹、商圈调查的目的调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的包括：1、 了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。2、 确定产品组合及促销重点。3、 分析商圈是否重迭。4、 计算于某壹地理区域内应开几家店。5、 找出商圈内的障碍，包括：A 道路设施不便。B 人口拥挤。C 交通过度拥塞。6、 法规方面考虑租税、执照、营运、
2、最低工资及均市区域划分情况。7、 其它因素：了解壹地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通情况）、可否利用物流中心壹次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。二、商圈调查作业范围1、 直营店的展店前商圈调查及立地调查、方案。2、 加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。三、权责单位及权责的确立商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻找、研判分析。四、营业展店组织架构营业管理五、展店开发岗位职责1. 商圈情报之主动收集。2. 商圈资料之建立。3. 商圈之规划、评估、分析方案。4. 执行开店之布点策略制度。5. 展店计划、活动之推动。6. 商
3、圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。7. 租店及选店业务之执行。8. 租金行情之分析了解和呈报。9. 竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。10. 定期（每季）展店发表会之规划和推动。11. 展店评审作业之规划和推动。12. 准加盟店之拜访和公关。13. 和房东之租店谈判。14. 和法务订定租店合同。15. 执行开店管理及制度。16. 不良店之迁移和淘汰。17. 其它有关展店事项。贰、商圈的定义商圈（tradearea）是指壹家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：1 主要商圈(primarytradingarea)：商店于此区域内的顾客数约占总顾客数
4、的5570%。2 次要商圈(secondarytradingarea)：商店于此区域内的顾客数约占总顾客数的1525%。3 边缘商圈(fringetradingarea)：商店于商圈中剔除前俩种商圈后，剩余的顾客所构成区域。边缘商圈（包含剩余的顾客）次要商圈（包含大约二成的顾客）主要商圈（包含大约七成的顾客）注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，壹般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。布点计划搜集资料商店分布资料建筑物资料年龄分布资料NO展店叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点和调查方式一、 商圈范围划分确定如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点：1.商圈范围A.集中型商圈主要商圈
5、半径于2000米以内，次要商圈半径于2000米5000米之间，边缘商圈于5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半径于500米以内，次要商圈半径于500米1000米之间，边缘商圈于1000米以外。2.马路之分界、凡超过米宽之道路四线道之上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道3.铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成俩个不同商圈4.高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5.安全岛之阻隔因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6.大水沟因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7.单行道因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8
6、.人潮走向由于人潮走向之购物习惯和人潮流动之方向，使该区形成壹独立商圈。二、 商圈之界定方法Compass法则是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。 从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点 = 竞争店的卖场面积 1 + 计划用地的卖场面积例：600米Compass法则的限制：1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通情况。2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。三、绘制简图1.集中型商圈为周边5
7、000米简图分散型商圈为周边1000米简图2.标出重要建筑物及楼别金融大楼，办公大楼3.著名商店及影响生活型态之地段特征戏院、百货X公司4.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所超级市场娱乐区之同等类5.标出竞争店或同性质商店所于之位置、抽样点之所于位置6.可和本企业连锁店有互补作用之门店7.政府重要之行政中心8.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所9.标出街道之行进方向单行道方向10.标出未来促销活动发之地点四、抽样点及发点之选择确定1.抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇集之地点未来适合设店之地点(2)人潮走向汇集地点(3)固定人口较集中流动之地点(4)可能形成未来的商店群
8、之地段(5)预定三四个抽样点(6)其中尽量以壹个抽样点为同性质之商店2.发点之选择(1)主消费群走动频繁之点(2)次消费群走动频繁之点(3)区分消费群活动频繁之时段五、商圈特征1.商店特色及分布情况(1)建筑型态A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大楼和旧式建筑之分布C.目前之改建情况D.壹三年内可能改建之趋式(2)行业型态A.于主要商店街、干道之行业类型B.以何产品为主，贩卖产品之层次(3)分布家数，见附件表格壹。A.以抽样点之平行道路为主要调查对象B.主要道路之商店分布明细a.将商店分门别类记录b.且将其统计填入明细表C.于主要干道、大马路、相同商店之家数D.商店汇集地带之概
9、述E.以商店辅助店、竞争店正确所于位置标注于商圈简图。(4)地点类型A.孤立店B.未规划商业区C.规划购物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）(1)建物型态A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a.建筑高度，楼数b.建筑型式为新式或旧式c.分布区域B.目前之改建情况C.壹三年内可能改建之趋式(2)分布情况A.实地了解该区之实际住户和建筑物之分布情况B.将该商圈分为a.商店区，以甲为代码b.辨公区甲为代码c.新式住宅区以乙为代码d.旧式住宅区以乙为代码e.文教区，以丙为代码C.于简图上分别划定区域，制作商圈D.且于图上注明建筑物之楼别3.集会场所(1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型a
10、.商店肯德基、麦当劳，百货X公司b.戏院c.政府之行政机关d.展览会场e.学校、文教机关、公园f.补习班g.表演、竞技，比赛场所h.菜市场，超级市场i.证券X公司B.聚集人口类型a.青少年b.上班族c.特定行业人士d.家庭主妇(2)动线A.人潮汇集流动之路线B.人潮汇集流动之主要方向4.竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。见附件表格二。(1)卖场气氛本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度(2)来客数该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额A.了解该店之各类客数和消费金额比例B.根据此比例再分别乘其价格C.加总后求
11、其平均值即为平均消费额(4)营业额来客数平均消费额每日营业额每日营业额每月工作天数每月营业额5.商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格壹。例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货X公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。六、人潮情况实地抽样方式1.主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮情况，见附件表格三A.将壹周之时间区分为段a.周壹周五b.周六、周日、国定假日B.以点每俩小时细分为壹个小段C.以分钟为其抽样时段之样本，且计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车D.抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，
12、45岁之上见附件表格四。E.将每抽样之数，转变成以个小时之人潮流动数例：以分钟为抽样得该抽样点人数为，将Z，则为其可能之人口流动数F.将其数字依时段填入人潮流动抽样表G.将人潮流动抽样之数字以线图表示人潮分布图2.人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）(1)固定住家a.该商圈建筑物来推算当地住家户数b.以户数得当地预估人口数c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数(2)办公户数a.计算该区之X公司家数b.该区X公司家数（人）该区办公人口c.该区办公人口即为该区之半固定人口3.交通情况见附件表格五。(1)公车之往返方向A.经过该商圈公车之起站和经过路线B.经过该商圈公车之将行驶路线
13、和终点站(2)下车后之走向A.为转车之目的行经之路线B.为休闲、购物之目的行经之路线C.为回家之目的行经之路线(3)未来交通运输系统之影响A.捷运系统之出入口，可能带动之人潮B.重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮(4)该商圈能停车之场所七、消费特征和人口特征1.该区住户人口女性所得A.高所得，达平均国民所得倍之上所占比率B.中上所得、达平均国民所得倍之上所占比率C.平均每户女性全年收支情况表和图2.该区往来、居住人口女性之消费习惯A.对便利性、服务品质及门店气份之诉求简介B.习惯消费（文胸）C.女性年龄分配情形D.性别分配情形E.教育程度分配表和图F.职业分配表和图3.外来流动人口女性之消费习惯、特征A.年龄分布情况B.消费之种类C.所得之高底八、商圈类型1.集中型商圈A. 商圈内流动人口多(每分钟约位之上)B. 商圈内住宅人口(约之上)C. 区内之建筑物高且密集D. 商店集中且范围大E. 和本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货X公司）F. 交通频繁，车辆流量大G. 商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住2.分散型商圈A. 商圈内流动人口少B. 商圈内腹地分散C. 区内之建筑物普通、老旧且高度楼以下D. 商店分散且范围小E. 和本产业有互补性之商店少，且规模小F. 交通不频繁，车辆流量少G. 商圈类型：住、住商、住办、办
