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1、房地产投资分析复习提纲第1章 房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念2、熟悉房地产投资的基本形式3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有（出租或经营）项目、置业投资项目现金流量主要特点8、必须掌握的能力：将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上（流入、流出的时点）。一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和（流入减去流出）看成是在年末发生，称为期末
2、惯例法。9、了解抵押常数、抵押贷款余额的概念，及其计算公式。10、熟悉按月（或年）等额还本付息还款方式下，各月（或年）的本金和利息的各是多少的计算方法（见教材P39页最后1行至P40页；还可以参见P48页第17题）11、熟悉财务杠杆的概念12、了解财务杠杆的正负作用13、掌握关于自有资本收益率、贷款利率、资产的总收益率3者之间的关系（实际上，资产的总收益率是自有资本收益率和贷款利率的加权平均数），具体见教材P41倒数第4行的计算式子。14、了解投资回收和投资回报、收益率，掌握内部收益率的含义15、熟悉全部投资收益率、权益投资收益率（即自有资金收益率）的含义。第2章 房地产市场分析1、了解房地产
3、市场的特征2、了解对房地产投资环境分析的主要内容（如教材P64政治环境基础设施环境），能熟练利用SWOT分析方法对房地产开发地块或项目进行全面分析。3、了解房地产市场状况的调查与预测的主要内容4、了解房地产市场调查中直接调查法中4类方法的各在哪些类型房地产项目进行运用。见教材P72，结合平时上课的所举的例子。5、了解定性预测方法有哪些？定量预测方法有哪些？6、了解特尔斐法（专家征询法）基本过程7、了解移动平均法、指数平滑法、趋势预测法、回归分析法的基本原理第4章 房地产开发项目的区位条件分析1、了解区位的含义2、了解商业区分为3个等级3、了解影响房地产开发项目的区位选择的因素分析（5个方面）4
4、、熟悉居住项目区位分析应重点考虑的4点5、熟悉写字楼项目区位分析应重点考虑的3点6、熟悉零售商业项目区位分析应注意的5条原则第5章 房地产投资项目基础数据分析估算1、掌握房地产开发的总成本费用两种分类方法及各自包含的内容（开发成本和开发费用之分，开发直接费和开发间接费）（教材P142第1段、第2段内容），将来工作了这些是基本常识。2、熟悉土地征用拆迁费（农村土地、城镇土地的区别），掌握土地出让价款的内涵3、单变量敏感性分析前期工程费包括的内容。4、掌握基础设施建设费的含义5、掌握建筑安装工程费的内容。6、掌握公共配套设施建设费的内容7、掌握销售费用所包含的内容8、掌握房地产开发产品定价方法主要
5、有哪些？（1）成本导向定价法（成本加成定价法和目标定价法）（2）购买者导向定价法（认知价值定价法和价值定价法）（3）竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）9、了解经营收入估算的过程10、熟悉营业税、城市维护建设税、教育费附加（俗称“两税一费”），如果是“三税一费”则是在此基础上加上印花税。总的来说，这些都是销售环节税费，不是开发期间的税费。各自税率应该知道和了解。11、了解城镇土地使用税、房产税（持有房地产时缴纳）的相关知识12、熟悉土地增值税的概念、征税对象，掌握增值额计算、扣除项目的计算以及土地增值税税额的计算（见教材P189表5-25计算和P193第21题的土地增值税的
6、计算）13、掌握房地产投资资金主要来源（最重要的3方面：资本金、银行贷款、预售收入；其他的来源：承包商垫资、合作开发获得资金）14、掌握还本付息的一般资金来源（未分配利润、折旧费、摊销费、预售（租）收入），如果是开发出售型投资项目，则主要还款来源是预售（租）收入。15、熟悉开发贷款的偿还方式（6种）16、掌握财务费用的计算方法（参见教材P179182相关内容、教材P187-188计算例题的内容、P193作业题21题）（重点掌握等额本金并支付利息的还款方式）第6章 房地产投资项目财务分析1、掌握全部投资现金流量表和资本金现金流量表之间的三点主要区别（教材P201-202）2、理解资金平衡分析的基
7、本要求（资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零）3、了解所得税额、应纳税所得额、利润总额（或税前利润）、税后利润之间的关系。（P211最后几行和P212前3段）4、了解各财务报表之间的相互关系（教材P217）5、掌握收益乘数的概念6、熟悉营业比率、损益平衡比率、全面资本化率、现金回报率等指标的计算公式。7、掌握各财务分析指标与报表之间的关系（教材P229的表6-12）8、掌握投资利润率、投资利税率、资本金净利润率、资本金利润率等指标的计算公式。9、掌握静态投资回收期的计算原理，参见教材P232的例6-4的计算。10、掌握资产负债率、流动
8、比率、速动比率等计算公式，并大致判断偿债能力强弱和指标范围。11、掌握财务净现值、内部收益率、动态投资回收期等实际计算和指标的作用（参见P270页的作业题20-22）第7章房地产投资项目不确定性分析1、掌握房地产开发投资项目和房地产置业投资项目各有哪些主要的不确定性因素？2、掌握临界点分析（盈亏平衡分析）的计算公式及其应用（Z：表示利润；P：表示单位售价；Q：表示产（销）量；r：表示销售税率；Cv：表示单位变动成本；CF：表示固定成本；则公式可表示为：Z=PQ(1r)CvQCF），能利用公式求一定利润Z情况下的开发量或销售量Q）（参见P306页的作业题第16题）3、熟悉固定成本、可变成本的概念
9、4、熟悉单变量敏感性分析的基本步骤（参见例7-9、7-10）。5、了解单变量敏感性分析的计算第8章房地产投资项目风险分析1、了解风险的概念2、了解房地产投资风险（置业投资、开发投资）的表现3、了解房地产投资风险的类型4、了解房地产投资项目风险组合、风险转移的一般做法5、了解风险分析的步骤第9章房地产投资决策分析1、了解不确定型决策准则有哪些（5种）？大致了解各种准则分析过程。2、熟悉互斥方案、独立方案的概念3、熟悉净现值率的概念和计算公式4、熟悉差额投资内部收益率，参见教材P354页例题9-7利用差额投资内部收益率计算过程。5、了解不同投资规模的房地产开发项目方案比选应采用的指标，计算题相同、
10、不同各自应采用的指标，效益相同或相近而费用不同的方案比选应采用的指标。考试说明考试地点及时间：12月15日下午2点半至4点半，教室：5C201、5C202、5C203班级考试地点分配：09土管1、2、3班在5C201；09土管房地产1班、2班、3班在5C202；09土管房地产4班、5班在5C203。考试形式：闭卷考试（一定要记得带上函数计算器）考试题型及比重分布如下：1、单选题（每小题1分，共10个，10分）2、多选题（每小题2分，共10个，20分）4、简答题（每小题10分，共2个，20分）5、计算题（共3大题，共50分）希望大家认真复习：1、重点章节还是第5章房地产投资项目基础数据分析估算、第6章房地产投资项目财务分析2、以上复习提纲中“掌握”内容应该是考试的重点；“熟悉”的内容要有印象；“了解”的内容不作为考试内容，但应是本门课需要了解的知识。3、把做过2次作业题的计算方法、细节问题弄懂，作业答案已经发送到公共邮箱（ 密码：fdctzfx2011），里面还有很多有用资料大家可以选择下载。
