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1、 成都市市场调研报告目 录前 言3第一章 宏观环境概况31.1 成都市概况31.2 成都市高新技术产业开发区概况61.3 成都市经济运行情况81.4 发展规划101.5 小结16第二章 房地产市场状况162.1 房地产开发投资情况162.2 房地产开发土地供应情况172.3 房地产开发施工与竣工情况192.4 商品房销售情况192.5 不同套型新建商品房销售情况202.6 商品房空置情况212.7 小结22第三章 写字楼市场状况223.1 概述223.2 写字楼存量市场及供应情况223.3 写字楼分布区域及状况233.4 各区域特征243.5 各大写字楼横向对比253.6 成都部分写字楼展示2
2、63.7 成都写字楼发展前景283.8 小结28第四章 公寓市场状况344.1 市场综述344.2 成都公寓分布状况344.3 公寓销售价格状况344.4 成都公寓户型分析344.5 成都在售楼盘概况364.6 小结41第五章 酒店市场状况425.1 市场综述425.2 星级酒店的分布与经营状况425.3 小结49第六章 商业市场状况496.1 商业背景状况496.2 商圈496.3 商业街516.4 超级市场576.5 高新区南部园区商业状况576.6 商业小结58第七章 商业写字楼与城市综合体产品分析637.1 商业写字楼产品分析637.2 城市综合体产品分析697.3 商业写字楼产品分析
3、总结837.4 商业楼盘分析84第八章 广告媒体状况948.1 概况948.2 推广描述948.3 特征分析988.4 小结99第九章 问卷调查999.1 乐山市消费者调查问卷999.2 商业问卷部分999.3 写字楼部分102第十章 深度访谈分析10610.1 深度访谈目的10610.2 深度访谈分析10610.3 客户访谈辑录110参考资料及文献122协作者名单123 第一章 宏观环境概况1.1 成都市概况1.1.1 城市概述成都市，简称“蓉”，别称“锦城”、“锦官城”，是全省的政治、经济、科教、交通与金融中心，也是西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽,辖10个区、6个县、4
4、个市，总面积12390平方公里，户籍人口1139.6万。成都素有“天府之国”、“国家卫生城市”、“美食之都”、“世界优秀旅游目的地城市”、“全国十大最具经济活力城市”等美誉。成都正处在现代化、城市化的高潮期，正在催生越来越多新的投资需求，带来巨大的市场份额，蕴含众多的发展机遇，为各类企业开展合作提供了广阔的空间。图1.1 成都天府广场1.1.2 行政区域成都市共辖锦江、青羊、成华、青白江、高新、新都、温江、金牛、武侯、龙泉驿10个区；彭州市、都江堰市、邛崃市、崇州市等4个市；郫县、大邑县、金堂县、双流县、新津县、蒲江县等6个县。1.1.3 人口概况2009年末全市户籍人口1139.6万人，常住
5、人口1286.6万人，人口自然增长率为2。成都是一个多民族散居的城市，境内除汉族外，有55个少数民族成份。1.1.4 区位成都市位于中国四川省中部，成都平原腹地，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，属内陆地带。成都图1.2 成都地理位置图1.1.5 交通网络航空：成都双流国际机场是我国规划建设的全国区域性枢纽机场之一，是我国西部最大的机场。铁路：成都是西南地区最大的铁路枢纽之一，成渝、宝成、成昆、达成四大铁路主干线交汇于此。成都火车北站是西南地区的特等客运站；成都现有成都东站、成都南站、成都西站、青白江大湾车站四个主要铁路货运站场。 图
6、1.3 成都铁路交通图公路：成都是全国45个公路主枢纽城市之一，也是四川省高速公路网的重要支撑点。以成都为起讫点和经过成都的国道主干线有三条，其余国省干线公路13条，初步形成了贯穿成都东西南北的公路运输主骨架，为成都与周边地市州以及我国的西北、华北、华中、华南及西南其它地区的经贸往来创造了便捷的交通条件。水运：距离成都市最近的主要港口有乐山港、泸州港和重庆港。乐山港距离成都144公里；泸州港距离成都290公里，有成都泸州高速公路相连接；重庆港距离成都360公里，有成渝高速公路连接。成都内河通航总里程为176.85公里。主要铁路现有成渝宝成成昆达成-未来沪汉蓉2011年竣工成绵乐2012年竣工成
7、贵2014年竣工成渝高铁2014年竣工成兰2015年竣工川藏2015年竣工西成2016年竣工川青规划中主要公路国道北京-昆明成都-那曲兰州-磨憨厦门-成都广州-成都上海-西藏高速公路成彭成温邛邛名成绵成南成雅成灌成渝未来高速公路成巴2012年竣工成安渝成自泸赤2012年竣工成什锦-航空成都双流国际机场：国内航线70余条，国际航线和国际包机航线20余条水运内河通航：总里程为176.85公里、六级航道4.53公里、七级航道101.33公里表1.1 成都交通概况表环城交通网络：成都的环城市交通网络发达，主要有三条环城路、一条环城高速。第二条环城高速也预计于2013年完工。图1.4 成都环城交通体系图
8、地铁线路：成都目前已建成地铁1号线路，预计今年10月份开始正式试运行，27号地铁线路也已规划完成。图1.5成都轨道交通线路图1.1.6 自然资源1、土地资源成都市土地资源有三大特点，一是土地类型多样。二是平原面积比重大，三是土地垦殖指数高。2、气候资源成都市位于川西北高原向四川盆地过渡的交接地带，具有自己特有的气候资源：一是东西两部分之间气候不同，呈现东暖西凉两种气候类型并存的格局，而且由下而上呈现出现暖温带、温带、寒温带、亚寒带、寒带等多种气候类型。二是冬暖、春早、无霜期长，四季分明，热量丰富。三是冬春雨少，夏秋多雨，雨量充沛，年平均降水量为1124.6毫米。四是光、热、水基本同季，气候资源
9、的组合合理，很有利于生物繁衍。五是风速小， 广大平原、丘陵地区风速为11.5米/秒；晴天少，日照率在2432%之间，年平均日照时数为 10421412小时，年平均太阳辐射总量为83.094.9千米/平方厘米。3、水资源成都市降水丰沛，年均水资源总量为304.72亿立方米，其中地下水31.58亿立方米，过境水184.17亿立方米。主要特点:一是河网密度大，成都市有岷江、沱江等12条干流及几十条支流，河流纵横，沟渠交错，河网密度高达1.22公里/平方公里；加上驰名中外的都江堰水利工程，库、塘、堰、渠星罗棋布。二是水质优良，绝大部分指标都符合国家地面水二级标准的要求。4、生物资源成都市地处亚热带湿润
10、地区，地形地貌复杂，自然生态环境多样，生物资源十分丰富。5、矿产资源成都市矿产资源较为丰富。一是种类繁多，目前已探明的有铁、钛、钒、铜、铅、锌、铝、金、银、锶、稀土等金属矿产以及钙芒销、蛇纹石、石膏、方解石、石灰石、大理石、煤、天然气等非金属矿产资源60多种。二是分布相对集中。1.1.7 旅游资源成都先后荣获“国家园林城市”“中国最佳旅游城市”“国家森林城市”称号，成都有二个国家5A级旅游区，四个国家4A级旅游区，五个省级风景名胜区、四个国家级森林公园、三个国家级自然保护区，十七个国家重点文物保护单位，八个省级历史文化名城。国家5A级旅游区青城山、都江堰国家4A级旅游区黄龙溪、红砂村花乡农居、
11、宝光桂湖、刘氏庄园国家级森林公园龙池、西岭雪山、天台山、白水河国家级自然保护区龙溪虹口、白水河、两河城市国家重点文物保护单位武侯祠、杜甫草堂、永陵、辛亥秋保路死事纪念碑、明蜀王陵、升庵桂湖、邛窑遗址等共17处表1.2成都旅游概况表图1.6成都武侯祠 图1.7成都都江堰青城后山1.1.8 产业发展2009年成都市三大产业发展平稳，三大产业占地区生产总值的比例分别为：5.9:44.5:49.6。农业稳步发展，农业增加值267.8亿元，增长3.7%。工业快速增长。规模以上工业增加值1477.1亿元，增长21.5%；完成工业投资1254.1亿元，增长32.9%。完成工业集中发展区基础设施投资160亿元
12、，聚集规模以上工业企业1920户，工业集中度达70%。服务业加快发展。服务业增加值2233亿元，增长13.4%。国际商贸城等重大商贸业项目加快建设，阿里巴巴西部基地启动建设。旅游市场迅速回升，接待国内外游客5500万人次，旅游总收入500亿元，分别增长34%和33.2%，被授予世界优秀旅游目的地网络成员。新增服务外包企业66家。房地产投资额在2009年达到945.14亿元，同比增长2.4%。1.2 成都市高新技术产业开发区概况1.2.1 高新技术产业开发区概况成都高新区1991年被批准为首批国家高新技术产业开发区，国家科技部确定的全国首批创建“世界一流园区”六家试点单位之一。 区内登记注册的企
13、业13000余家，其中外商投资企业756家,世界500强投资企业38家。图1.8 成都高新区面貌图成都高新区面积82.5平方公里，由南部园区和西部园区组成。南部园区：南部园区位于成都市南部，规划面积47平方公里，依托成都市城市副中心，重点建设以科技创新、软件孵化、现代知识服务、国际金融以及市政中心为主体的现代化科技园区，为产业发展提供强大的智力支持和动力支撑。西部园区：位于成灌高速路两侧，规划面积约35.5平方公里，围绕加快引进和聚集产业项目，建成生产自动化、园区生活化、科技与人文协调统一的一流综合产业园区。图1.9 高新技术产业开发区地理位置图1.2.3 自然概况成都市高新区地处成都平原东南平坝地区，成都平原系岷江及沱江形成的冲击平原。该区域属四川盆地亚热带湿润季风气候，终年温暖湿润，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，常年湿润，四季宜人。园区各企业按高新区统一规划，绿地面积30%.除道路及绿地外，无裸露泥土。1.2.4 产业发展图1.10 高新区孵化园目前，高新区共有各类企业6000多家，注册资本240亿元，有年销售收入过
