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1、 烟台市市场调研报告目 录前 言3第一章 烟台市宏观环境31.1 烟台市概况31.2 经济运行情况91.3 发展规划141.4 小结18第二章 烟台市房地产发展状况182.1 烟台房地产市场运行情况182.2 房地产开发投资额182.3 房地产开发土地供应情况202.4 商品房施工与竣工面积212.5 商品房销售状况232.6 小结24第三章 商业市场状况253.1 商业背景状况253.2 商圈及商业中心253.3 特色商业街263.4 大型商业项目调查表333.5 专业市场353.6 商业小结36第四章住宅市场状况374.1 烟台住宅市场概述374.2 板块分析384.3 住宅市场现状454
2、.4 小结46第五章 经典楼盘住宅产品分析585.1 住宅产品分析585.2 城市商业产品分析805.3 经典楼盘分析总结87第六章 广告媒体状况886.1 概况886.2 描述886.3 特征分析936.4 小结94第七章 问卷调查947.1 烟台市消费者调查问卷947.2 问卷部分94第八章 深度访谈分析998.1 深度访谈目的998.2 深度访谈分析998.3 客户访谈辑录103参考资料及文献110协作者名单110 前 言我司于2010年7月19日派出了包括由市场研究、产品研究、前期策划、招商部等人员共8人的调查组赴烟台市展开为期七天实地调研。在发展商的协助下，经过每人7个工作日，每日上
3、下午两个时段，对烟台市主要在售楼盘、商业项目、商业街进行实地考察及相关资料收集。共调研24个楼盘、5个商业项目、5条商业街、1个专业市场，并与多位餐饮老板、当地中高收入者体进行定向深度访谈和问卷调查，完成了本次实地市调工作。第一章 烟台市宏观环境1.1 烟台市概况1.1.1 城市概述烟台是中国古代早期文明发祥地之一，具有悠久的历史和文化。在1398年,为防倭寇,在今烟台山设了狼烟墩台,烟台由此得名。烟台是一个海滨城市，下设的12个县市区就有11个临海，海洋渔业自然丰富。烟台现有三大港区：蓬莱港区、西港区、芝罘港区。多年来烟台极力打造一流的城市品牌和投资环境，烟台濒临黄渤二海，是中国唯一的双海之
4、城，中国首批14个沿海开放城市之一，中国环渤海经济圈的重点城市。机械制造，电子信息，食品加工，黄金加工已发展成为烟台四大支柱产业。除此之外烟台还有其他的名牌企业，如张裕酒业，还有三环锁具、北极星钟表、烟台啤酒等。烟台是著名的水果之乡，是中国北方重要的水果生产基地。烟台也有著名海滨旅游度假胜地的特质，全市共有旅游区（点）60多处。图1.1 烟台市市容1.1.2区位 烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。图1.2 烟台市区位图（一）图1.3 烟台市区位图（二）1.1.3行政区域和人口概况烟台
5、市总面积为13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。烟台市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。 街道办事处48个，镇94个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。2009年末户籍户数为231.63万户，人口为652万人，人口增加3162人，增长0.05%，其中市区人口179.24万人。 福山区图1.4 烟台市行政区划图1.1.4交通网络1、铁路交通 目前，烟台境内有蓝烟与青烟威荣城际、龙烟三条铁路。蓝烟铁路的终点在烟台，目前有到青岛、日照、枣庄、济南、北京、西安、石
6、家庄、金华、徐州、广州、佳木斯等方向的旅客列车。蓝烟铁路电气化改造工程于2009年顺利推进，主体工程基本完工；青烟威荣城际铁路已通过国务院批准，预计2012年完工，客车可直达北京、上海、广州、南京、济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中转全国各大城市；龙烟铁路 是山东省烟台市境内的一段重要铁路，为一级地方铁路，连接龙口市与烟台市，全长123.4公里，总投资12亿元。图1.5 山东省铁路规划2、航空客运 烟台市现有莱山机场和正规划山东烟台潮水国际新机场。烟台莱山机场位于烟台市南15公里，为军民两用机场。现属于二类4D级机场，一类航空口岸，可起降波音767以下飞机，各种基础设施，通信
7、、导航及指挥系统的现代化程度在中国同类机场中处于领先位置。烟台潮水国际新机场工程一期规划目标年为2020年，可满足旅客吞吐量650万人次、货邮吞吐量9万吨的要求。工程拟建设一条长3400米、宽45米的跑道和等长的平行滑行道；航站楼8万平方米，43个机位的停机坪以及配套公用和辅助设施。新机场建在蓬莱潮水将与烟大铁路轮渡、龙烟铁路、烟台八角港和威乌高速、206国道相互依托，进一步完善烟台立体货运通道和物流中心。本案距离莱山机场为41.2公里。 烟台莱山机场本案绕城高速公路图1.6 烟台市莱山机场区位示意图3、公路交通 烟台市公路交通近期情况如下：同三高速福山立交桥和绕城高速莱山立交桥已建成通车。烟
8、台港西港区疏港高速公路、莱州港区疏港高速公路工程进展顺利；龙口港区疏港高速公路压矿路段调整方案已经确定。烟台海阳高速公路项目工程许可报告和初步设计已通过专家评审；龙口青岛高速公路已完成工程许可报告的编制。 同三高速威乌高速公路绕城高速公路图1.7 山东高速公路网 4、水运交通 在烟台市沿海有9个港口，年吞吐量达2300万吨。其中，烟台港和龙口港、蓬莱港、莱州港是国家批准的对外开放一类口岸。烟台港年吞吐量1250万吨，是全国十大商贸港口之一，同100多个国家和地区直接通航，成为中国北方的枢纽港。龙口港是中国最大的地方港口，年吞吐量达850万吨。码头方面，西港区通用码头、油品码头和20万吨级航道等
9、工程进展顺利，芝罘湾港区三突堤集装箱码头主体基本完成，2号泊位投入试运营；龙口港区10万吨级航道工程和通用泊位工程已经竣工。 烟台港烟台八角港蓬莱港莱州港龙口港图1.8 烟台市部分港口区位图1.1.5气候条件气候属暖温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都比较明显。温度较温和，雨水较充沛。具有冬无严寒，夏无酷暑气候特点。因受海洋调节，与本省同纬度地区比较，具有温度适中，空气较湿润，降水量较多等特点。气温：烟台年平均气温11.612.9, 但是地域差异较大，一般表现为， 沿海高于内陆。福山、芝罘区、莱州市年平均气温为12.512.9，是境内高温区；莱阳、栖霞均为11.6，是境内相对低温区；其它
10、县市区年平均气温在12.012.2之间。 降水：全市年平均降水量为627.6毫米。地域分布极不均匀， 海阳年平均降水量最多达694.5毫米； 长岛年平均降水量最少为541.1毫米；其他县市区在581.2684.9毫米之间。降水量年际变化较大， 全市年降水量平均变率为19。日照： 全市年平均日照时数为2656.2小时。按时间分布，月份日照最多， 全市平均为277.6小时；12月最少，只有169.2小时。年日照百分率平均为59。 1.1.6烟台市自然资源旅游资源：烟台旅游资源丰富。全市拥有旅游区点120多处，其中国家A级旅游区点15个，蓬莱阁和龙口南山旅游区为国家首批AAAA级旅游区（点）；设蓬莱
11、、金沙滩、养马岛、海阳四个省级旅游度假区。1998年烟台成为首批54座“中国优秀旅游城市”之一。水资源：市域内，河网较发达，中小河流众多，其中流域面积300平方公里以上的河有五龙河、大沽河、大沽夹河、王河、界河、黄水河和辛安河7条。主要河流以绵亘东西的昆嵛山、牙山、艾山、罗山、大泽山所形成的“胶东屋脊”为分水岭，南北分流入海。矿产资源：烟台市矿产资源丰富，矿种较多，截止到2005年全市已发现矿种68种，占山东省已发现矿种144种的51.4，发现矿床1182处。查明储量的40种。列全省第一位的矿产有：金、银、铜、锌、钼、滑石、菱镁矿、透辉岩，也是我省的优势矿产。其中岩金保有资源储量居全国首位，菱
12、镁矿居第二位，钼居第四位，滑石居第五位。海岛资源：烟台全市海岸线长达909公里，市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。有大小基岩岛屿63个，像一颗颗灿烂的珍珠镶嵌在大海之中。面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个，分别为长岛县的南长山岛、北长山岛、大黑山岛、小黑山岛、庙岛、砣矶岛、大钦岛、小钦岛、南隍城岛、北隍城岛，龙口市的桑岛，芝罘区的崆峒岛，牟平区的养马岛，海阳市的麻姑岛、鲁岛。 1.1.7风土人情民间乐班烟台乡间各地从前都有民间乐班，俗称“鼓乐班”或“鼓乐房”，主要活动在农村。他们大都以近亲、家族搭班组成，遇到婚丧、喜庆等场合，应邀演奏。 民间吹打演奏的乐器有吹管乐器和
13、打击乐器两类，以吹管乐器为主，其中主要有：大杆号，唢呐，管子，笛子(梆笛)，笙，闷笛，口哨，把攥子等；打击乐器有二乐鼓、扁鼓、板鼓、小镲、手锣、云锣、大锣、汪锣、梆子、点子、吱子、钹等。图1.9 烟台民间乐班毓璜顶庙会春节期间，烟台最热闹的要数正月初九的毓璜顶庙会了。旧时，民间传说这正月初九一天是玉皇大帝生日，每逢庙会，烟台周边村镇的老百姓，当地的“善男信女”，便扶老携幼，呼朋唤友登山入殿，顶礼膜拜，共同为玉皇大帝拜寿，祈求神明的保佑，而烟云缭绕的玉皇阁则给人一种神秘的氛围。图1.10 毓璜顶庙会情景水果之乡烟台市地处北纬37度的独特地理和气候环境，使之成为是中国乃至世界享誉盛名的“水果之乡”，一年四季瓜果不断。其出产的“烟台苹果”已成为中国苹果的代表，远销日本
