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1、南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 1 第二章第二章 市市场环场环境分析境分析 第一第一节节 宏宏观观政策政策环环境境 一 国家一 国家经济发经济发展形展形势势及宏及宏观观房地房地产产市市场场形形势势 从近几年的经济发展情况看 国民经济发展总体形势较好 国内生产总值 保持持续增长 物价稳定 居民消费价格总水平不断上涨 国家经济处于平稳 快速的增长阶段 目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业 房地产 市场体系已经基本形成 房地产业增加值占 GDP 的比重也已上升到一个不可 或缺的地位 为了控制房价过快增长 抑制投资过热 国家连续出台了两次 国 八条 然而房价上升之势依旧不
2、减 之后 国六条 应运而出 表明政府整治 房地产行业的决心 二 相关房地相关房地产产政策本政策本项项目可能目可能产产生的影响生的影响 可能的不利影响 自 2006 年 6 月 1 日起 凡新审批 新开工的商品住房建设 套型建筑面 积 90 平方米以下住房 含经济适用住房 面积所占比重 必须达到开发建 设总面积的 70 以上 该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成影响 抑制消费者购房信心 对本项目而言 须解决大体量的高端住宅供应通过 规划审核这一问题 加强拆迁计划管理 合理控制城市房屋拆迁规模和进度 拆迁进度和规 模的控制是否得当 很大程度是影响本项目能否顺利发展完毕 获得预期 南京中海地产 南
3、京中海凤凰项目市场定位报告 2 效益的关键 营业税的征收增加了短期投机者的交易成本 同时对长线投资者的信 心也有一定程度的影响 对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量 另一方面也促 使购房者对面积的追求更加理性 近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放 这使得商业地产又 丧失了一个的经营和销售的途径 而本项目商业面积较多 这一政策 的实施 无疑增加了该项目商业运作的难度 可能的有利影响 大户型供应减少 市场机会凸现 面对政策调控力度的加强 众多开发 企业纷纷将产品面积调整到 90 平方米以下 而从南京上半年市场供销 情况来看 大面积户型产品供销两旺 城中片区更是出现供不应求的 局面
4、因此本项目的市场机会大幅增加 随着拆迁规模的进一步控制 政府对市区拆迁土地的出让将越来越谨 慎 本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现 二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者 在一定程度上促使很 多购房者转向商品房市场 如何增强本项目的市场关注和优势 成为 吸引这部分客户的重点 三 小三 小结结 房地产宏观政策调控是在固定资产投资 房地产投资快速增长 房地产价 格持续居高不下 市场供应结构失衡等背景下应运而生的 近期的一系列相关政策围绕抑制房价上涨过快的目的 通过调整住房供应 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 3 结构 住房转让环节对营业税及个人所得税额的控制等手段打击投机炒房 行为
5、 稳定住房价格 通过对土地拍卖 房地产交易等环节中对开发企业 的约束 保证市场行为的规范 最终保障房地产行业良好有序的发展 对本项目而言 一方面大体量高端住宅的规划审核 地块拆迁规模和进度 的控制是必须解决的棘手问题 另一方面营业税征收对投资者购房决策的 影响 个人住房按揭贷款首付款比例的提高 产权式商铺的销售许可的停 止发放等数个政策也和本项目息息相关 全城大户型的供应减缩 城市范围土地的拆迁控制 营业税和二手房交易 所得税的征收也给本项目带来了潜在的市场机会 因此在本项目开发时要 注重结合区域资源 突出项目的稀缺和地段优势 尽量规避宏观调控带来 的负面影响 将本项目的区位优势及产品优势发挥
6、到极致 第二第二节节 南京整体南京整体经济经济运行状况运行状况 一 南京近几年一 南京近几年 GDP 总总量走量走势势 十五 以来南京经济持续健康发展 GDP 年均增幅超过 15 增长速度 均高于全国和全省平均水平 二 南京近几年二 南京近几年经济经济增增长长速度速度 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 4 1297 1576 1910 2413 12 78 21 51 21 19 26 34 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2002200320042005 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 30 00 南京市近四年国民生
7、产总值 单位 亿元 南京市近四年国民生产总值涨幅 近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头 从 2003 年开始 南京 市国民生产总值的涨幅一直保持在 20 以上 三 南京近几年人均可支配收入走三 南京近几年人均可支配收入走势势 2000 年以来南京人均可支配收入不断增长 基本保持和城市 GDP 相近的 增幅 城市居民消费水平不断提高 四 南京近几年人均居住面四 南京近几年人均居住面积积走走势势 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 5 数据来源 南京市统计局 城市人均居住面积从 2000 年的 10 1 增加到 2005 年的 24 3 5 年的时 间增长幅度达到 140 五 南京整
8、体五 南京整体经济经济运行情况小运行情况小结结 城市宏观经济的高速发展为房地产市场创造了良好的经济环境 提供了发 展的有利条件 经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力 可以预见未来南京 市经济将行进的更加稳健 可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力 居住市场容量的不断扩大成为房地产市场持续健康发展的有力保障 第三第三节节 南京房地南京房地产产供求关系及供求关系及发发展展趋势趋势 一 房地产投资虽受政策影响小幅波动 但依然保持增长态势 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 6 2000 年以来南京房地产市场投资额始终保持增长的态势 投资额度基本 保持在 GDP 总量的 10
9、左右 2000 年以来南京房地产投资持续保持较高的增幅 但是由于受到宏观政 策 2005 年 国八条 2006 年 4 月 国六条 调控的影响 在 2005 年和 2006 年 5 月 房地产投资增幅有所回落 但仍然保持小幅上涨的态势 二 房地产市场逐步进入正规 呈现供销两旺的局面 2003 年以来房地产市场供销比由 2003 年的 1 0 89 调整到 2005 年的 1 1 1 1 3 这样正常发展的范围内 南京房地产市场经过几年的发展逐渐步入 正轨 市场呈现供销两旺的局面 三 商品房销售价格保持稳步上升 2003 年以来南京房地产销售均价保持上涨的势头 年平均增长幅度为 8 1 2005
10、 年销售均价为 4820 元 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 7 四 2006 年上半年房地产市场供应受政策影响有所回落 2006 年上半年全市商品房供年上半年全市商品房供应应情况情况详详表 表 单单位 万位 万 商品房商品房商品住宅商品住宅 指指标标 上市面上市面积积同比增幅同比增幅占全市比例占全市比例上市面上市面积积同比增幅同比增幅占全市比例占全市比例 全市372 92 11 55 100 291 31 11 07 100 江南八区168 17 27 41 45 10 126 26 30 65 43 34 城东12 78 33 01 3 43 12 73 31 28 4 37
11、河西44 34 62 55 11 89 34 97 64 06 12 城北46 58132 11 12 49 42 95136 69 14 74 城南24 55 14 66 6 58 18 49 29 1 6 35 城中36 7231 23 9 85 14 3994 27 4 95 江宁88 877 33 23 83 66 613 72 22 87 仙西3 2 81 720 86 2 73 81 290 94 江北123 56114 55 33 13 98 44121 10 33 79 受宏观政策调控的影响 2006 年上半年南京市商品房供应量比去年同期 下降了 11 55 商品住宅的供应量也
12、有一定程度的下降 从全市商品房和商品住宅的供应情况来看 江宁 江北板块的供应量超过 全市 50 的比例 从河西板块情况来看 市场供应同比减少了 60 以上 一方 面由于河西北部无土地供应影响 另一方面奥体区域受 2005 年市场供销危机 的影响 推盘幅度减弱 这两个原因造成河西市场供应大幅度减少 五 2006 年上半年预售商品房交易逐步回暖 2006 年上半年全市商品房年上半年全市商品房销销售情况售情况详详表 表 单单位 万位 万 指指标标商品房商品房商品住宅商品住宅 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 8 销销售面售面积积同比增幅同比增幅占全市比例占全市比例销销售面售面积积同比增幅同
13、比增幅占全市比例占全市比例 全市518 9328 35 100 432 5118 37 100 江南八区237 888 87 45 84 205 058 62 47 41 城东19 21 6 18 3 7 18 84 4 2 4 36 河西98 6343 24 19 01 88 2734 54 20 41 城北30 55 6 21 5 89 27 9 11 81 6 45 城南38 6215 5 7 44 36 4314 7 8 42 城中38 05 27 77 7 33 21 09 34 08 37 34 江宁127 1839 82 24 51 107 6728 00 24 89 仙西12
14、8222 47 2 47 12 5254 2 2 9 江北164 1617 260 31 63 119 78129 52 27 69 数据来源 南京市房产局统计 2006 年上半年全市商品房销售面积 518 93 平方米 同比增幅 28 35 销 量增幅最大的板块是河西板块 城中板块由于销售价格逐步走高 同时市场供 应以较大面积为主 受政策影响较为明显 因而出现市场销售回落的态势 五 展望与小五 展望与小结结 房地产市场投资受政策影响较明显 但始终保持增长的态势 南京房地产市场供销两旺 销售价格保持合理的空间稳步上扬 06 年上半年市场供应受政策影响有所回落 但是销售情况良好 市场观望 状态逐
15、步减弱 城中板块供应面积虽然保持 90 以上的增幅 但是供不应求的局面依然 保持 第四第四节节 重点片区房地重点片区房地产产市市场场分析分析 板板块块区位区位图图 河西片区 城中片区 河西片区 城中片区 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 9 一 南京河西区域房地一 南京河西区域房地产产市市场场分析分析 1 河西板 河西板块简块简述述 河西区域位于南京主城的西部 西临长江 东依外秦淮河 与南京老城 相邻 与江心洲及江北新市区隔江相望 通常将河西板块又细化成三个子板块 汉中门大街以北为北部 或称龙 江片区 汉中门大街至兴隆大街之间为中部 或称南湖片区 兴隆大街 以南为南部 或称奥体片区
16、因河西板块范围较大 不同区域的供销特征不尽相同 因此为提高参 考价值 以下分析仅限于本地块周边区域 大致范围包括龙江片区和 南湖片区的北部 即河西北板块 2 河西住宅物 河西住宅物业业市市场场情况情况 市场呈现供销两旺 区域市场 2005 年至 2006 年上半年运行基本稳定 多数项目销售情况良 好 2005 年板块总销售量为 27 29 万平方米 2006 年上半年总销售量为 14 98 万平方米 2006 年上半年住宅供年上半年住宅供销销比比约为约为 1 1 07 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 10 河西供销主力户型面积 在 2005 年全年的住宅年全年的住宅销销售中 售中 100 160 的的销销售量占了售量占了总总量的量的 83 而 其中 110 120 130 140 区间的销售率最高 均超过 80 相比于其它 板块 龙江的畅销面积略为偏大 区域代表项目销售均价 以区域内目前住宅主力目前住宅主力销销售均价一般在售均价一般在 7000 7500 元元 范范围围 在全市处 于较高水平 与去年同期相比 价格涨幅在 500 800 元 左右 平均涨幅约 为 7 8 区域
