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1、安邦集团咨询项目组Anbound & Information 远洋地产项目研究报告2007年07月03日调研安邦咨询报告安邦集团咨询项目组杭州房地产市场风险与投资潜力报告 报告（定稿版）草稿 未经详校 撰稿人 苏晶等目 录杭州房地产市场风险与投资潜力报告1第一部分 城市宏观经济环境5一、城市经济发展综述5二、城市发展规划评价9三、投资现状与分析15四、基础设施建设投资19五、区域经济中的城市特点21第二部分 官方政策环境25一、官方对房地产业发展的态度25二、宏观调控政策下的城市发展思路29三、城市房地产相关领域的重大事件32第三部分 城市产业发展及其趋势35一、产业环境综述35二、主导产业的
2、现状与未来41三、潜导产业的现状与未来45第四部分 外商投资环境48一、外商投资现状48二、招商引资政策53三、外商投资的主要领域55第五部分 城市的市场环境60一、城市的财富集聚60二、城市人口变化趋势68三、城市居民的消费倾向和特点71四、城市旅游及服务业的发展73五、金融服务水平77第六部分 房地产市场80一、城市房地产发展综述80二、房地产的价格趋势85三、市场的成长性88四、土地市场89五、产品结构93第九部分 附录95一、图目录95二、表目录97中远房地产项目研究报告杭州分报告安邦集团“中远房地产”项目组2007年06月27日初稿2007年07月03日改定第一部分 城市宏观经济环境
3、一、城市经济发展综述杭州是一向是江南的富庶之地，过去如此，现在也是如此。古诗中描述的“日出江花红胜火，春来江水绿如蓝”的江南景象，完全适合于当代杭州的写照。放在全国城市经济中来看，杭州市也展示出强劲的发展实力。在2006年全国城市GDP排名中，杭州市的经济总量排名第8，前7名是4个直辖市以及传统经济强省广东省的省会广州市、经济特区深圳市，还有靠大力引进外资发展起来的苏州市。在国内15个副省级城市和计划单列市中，杭州市的经济总量位居第2。尤其是与房地产发展密切相关的居民收入水平，杭州市的表现也非常突出，其经济增长在老百姓的财富增长上存在明显体现，杭州市2006年的城镇居民人均收入超过了19000
4、元，在长三角城市中仅次于上海和宁波，超过了苏州、无锡和南京等市。表1 2006年国内城市GDP排名前18名排名城市GDP总量（亿元）GDP同比增速（%）城镇居民人均收入（元）农村居民人均收入（元）01上海市1029712.020668921302北京市772012.019978862003广州市606814.719850778804深圳市568415.02256705苏州市482015.518532931606天津市433814.414283794207重庆市348612.211570287408杭州市344114.319027851509无锡市336015.018189650810青岛市32
5、0715.715328654611佛山市292719.318850800012宁波市286413.419694884713南京市277415.117538707014成都市275013.812789490515东莞市262519.1253201053016武汉市259014.812360474817大连市256816.413350690018沈阳市248316.5116515709数据来源：各城市2006年经济统计公报。杭州的城市经济成熟度非常高，可以说是国内最为市场化的城市经济体之一。作为浙江省的省会，杭州的经济与浙江经济中活跃的“民营基因”不无关系，高度的市场化、服务型的政府，“大市场、小
6、政府”等特点，在杭州经济中有相当明显的反映。在经济增长周期方面，杭州与经济同样启动较早的大连市相比，在2000年，杭州与大连的经济总量还处于同一个数量级（分别为1382亿元、1236亿元），但到了2006年，杭州的经济总量已经远远抛离了大连市（分别为3441亿元、2568亿元）。我们认为，杭州经济之所以能持续高速发展，与其市场化程度很高，增长力量多元化，有着很大的关系。而这样的城市经济体在我国，无庸置疑是属于那种最为健康，风险最小的经济成长模式。图1 杭州市历年GDP总值和增长率从经济增长的历史轨迹来看，杭州的经济增长也呈现出明显的周期。从1999年开始，杭州市的经济进入一个较快增长阶段，几乎
7、延续了整个“十五”期间。从2003年底开始的宏观调控，在杭州市经济发展中有明显体现。杭州的GDP增速、固定资产投资增速、房地产开发投资增速等几个指标，在2003年达到一个高峰之后，从2004年开始出现明显放缓。从经济增速与投资增速比较可以看到，相比经济增长的变化，投资增长仍然保持了一定的惯性，尤其是房地产投资增速，虽然有宏观调控的因素，但在2006年才明显放缓至个位数增长。但这种经济增长上的节制性，在2006年经济增速又重拾升轨，而同期的投资增速则相对处于低位，这在一定程度上反映出了杭州产业结构近几年在出现变化。值得注意的是，民营经济极度活跃是杭州乃至浙江的一大特点，成为未来最强有力的经济发展
8、动力。在杭州近年的经济发展中，民营经济扮演了重要力量。根据官方统计，在2000年杭州的全市生产总值中，非公有制经济比重达36.8%；在2006年，非公经济所占比重已达到64.1%，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的51.6%上升到52.5%。在2005年，杭州规模以上非国有控股工业实现销售产值4555.00亿元，民营工业销售产值2775亿元，分别占全市规模以上工业企业销售额的86%和47%。与其他城市不同的是，杭州的国有企业改制负担小，而且改制早，对城市经济的羁绊很少。早在2000年，杭州国企改革脱困“三年两目标”就已基本实现，当年全市国有企业、集体企业和国有大中型企业改制面分别达到
9、85.6%、95.6%和88.7%。民营经济的发育使得杭州经济发展和政府服务，较少受到体制因素的干扰和拖累，能够轻装前进。浙江是中国民营经济的发祥地，民营经济的发展积累了大量的财富。据中国人民银行杭州中心支行测算，浙江省“十五”期间民间资本总额可达8300亿元。如此巨量的民间资金以民营经济为载体，活跃于市场，对于浙江及杭州的经济发展起了关键的作用。从浙江民间资本的投资行为来看，由于浙江省内的投资市场和渠道不足以承载如此多的资金，很多民间资本外流全国进行投资，近年上海、苏州、南京等地的房地产市场，同样也是被来自浙江的民间资金抬高了价码。值得注意的是，民间资金的资金使用效率往往较高，这就使得民间资
10、本展示的市场力量要比静态的资金规模要更大，说白了，在民营经济手中，8000亿元可以当成16000亿元去用，经济增长的乘数效应很大。此外，在民营经济发达的浙江，在其他地方偏爱国有企业的商业银行，其金融资源也能为民营企业所用。据浙江大学学者对民营企业融资的抽样调查显示，2002年，部分杭州民营企业通过银行信用或抵押贷款形式的融资，占全部融资额的89.6%。浙江民企通过自身的力量，而不是通过常见的各种“关系”，实际上活用了全国相当大一部分金融资源。整体来看，杭州的城市经济发展有着较好的前景，发达的民营经济和良好的市场化环境，使杭州的经济增长落在了实处，有坚实的“根”。展望未来2-3年，我们认为，杭州
11、经济增长的基础相当牢固，发展动力多元化可以避免各种发展中的风险，其经济保持平衡较快增长的可能性很大。我们相信，杭州的经济不是孤立发展的，也会受到中国宏观环境的影响，但在中国经济走稳、长三角地区经济发展迅速的条件下，再加上杭州市全面落实城市发展规划、城市居住和生活环境的改善，杭州经济未来的发展前景令人感到相当乐观。二、城市发展规划评价杭州地处东海之滨，长江三角南翼的钱塘江冲积平原。在自然环境资源方面，杭州城中多种水文资源，其中西湖风光举世闻名。目前杭州城有着“三面云山一面城”的空间架构以及“城湖合璧”的城市景观，素有“人间天堂”的美誉。杭州还有着悠久的历史文化与人文底蕴。杭州既是良渚文化发源地，
12、又是我国七大古都之一。长期发展、积累形成的著名的西湖文化凝聚了杭州浓厚的人文底蕴和历史积淀，成为了杭州发展的品牌之一，而杭州人也的确用活了西湖文化来发展城市经济。西湖周边的土地资源，就是价值的象征，就是现金。杭州未来的发展问题，主要是要解决好如何从西湖走向更大的城市空间，让西湖效应持续的放大。我们认为，杭州在相当大的程度上已经较为理想的解决了这个问题。从自然及经济地理区位上看，杭州也有着优势。杭州作为浙江省会城市，是全省政治、经济、科技、教育和文化中心。杭州与上海邻近，是长三角南翼的中心城市和中国东南交通枢纽之一。区位上的重要性使得杭州在浙江省乃至整个长三角地位显赫，具有较强的城市聚集和辐射能
13、力。到2006年末，杭州全市户籍总人口达666.31万人，其中市区人口414.17万人。根据国务院今年4月批复的杭州市城市总体规划（20012020年），未来杭州市市区常住人口近期（2010年）和远期（2020年）分别控制在570万人和650万人；其中中心城区人口近期和远期分别控制在336万人和405万人。在用地规模上，杭州中心城区现状256.53平方千米，近期和远期分别控制在305平方千米和370平方千米以内；六大组团近期和远期分别控制在22.98平方千米和30.98平方千米以内。值得一提的是，杭州市在2001年进行了行政区域调整，撤销萧山、余杭两个县级市，直接设置萧山区、余杭区。区划调整后
14、，杭州市区的面积一下子从683平方公里扩大到 3068平方公里，杭州市辖区由6个增加到8个。在全国15个副省级城市中，杭州市区面积由原来的倒数第一，上升到第五位。这次行政区划调整对于杭州市的发展是一个重大转折，它显著扩大了杭州城市的区域发展空间，尤其是为杭州市未来的拓展提供了宝贵的土地资源。在杭州市的城市总体规划中，未来杭州的发展方向是“城市东扩，沿江开发，跨江发展”，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略。而萧山和余杭两个区，正好分别处在杭州老城区的东南部和东北部，位于钱塘江的南北两侧。可以这样说，正是萧山和余杭两区的并入，主导了杭州未来发展的空间布局方式，为杭州市未来的整体规划提供了发展方向。如果没有2001年的城市行政区划扩大，没有这个转折期，杭州市在空间上发展的生命力就会受到抑制，而杭州城区大多数地段的地价和房价可能会被炒到畸形的价位。土地经济是地方政府的“生命线”，但要搞得好也并不容易，既让政府满意，又不能让老百姓抱怨，还要让市场满意，这需要正确的规划、有效的执行以及高超的政策操作艺术。国内很多城市的土地经济，就搞得民怨沸腾，简直成了横征暴敛。从目前杭州市的做法来看，杭州市的城市规划执行的非常好，不但有战略上的理论基础，而且在实践中，政府规划引导的力度和手段也非常到位，实际效果很好，这从杭州对西湖文化资源的利用上可见一斑。杭
