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1、湖南株洲房地产项目开发项目 可行性研究报告长沙文海投资咨询有限公司 2013年4月目 录第一章 总 论11.1 概 述11.2 项目建设单位概况11.3 报告编制的依据与范围21.4 项目概况及简要结论31.5 主要经济技术指标5第二章 项目背景及建设的必要性72.1 项目背景72.2 项目建设的必要性9第三章 市场预测及建设规模113.1 市场预测113.2 建设规模15第四章 项目选址及建设条件164.1 所在地概况164.2 项目选址164.3 建设条件17第五章 规划设计方案205.1 规划设计依据205.2 总体设计方案205.3 建筑设计方案245.4 结构设计方案255.5 电力
2、工程275.6 给水排水工程345.7 空调、通风365.8 燃气供应37第六章 环保、劳动安全、卫生和消防396.1 环境保护396.2 劳动安全486.3 卫生防护措施526.4 消防53第七章 节能587.1 节能方案分析的必要性587.2 用能标准和节能规范597.3 能耗状况和能耗指标分析607.4 节能措施和节能效果分析61第八章 物业管理658.1 物业管理机构其职责658.2 物业管理的目标66第九章 项目管理及进度计划679.1 项目管理679.2 建设期及进度安排67第十章 项目招标方案6810.1 招投标依据6810.2 招标69第十一章 投资估算和资金筹措7311.1
3、投资估算和资金筹措7311.2 投资估算7311.3 资金筹措76第十二章 经济评价7712.1 销售收入7712.2 营业税金及附加7712.3 利润计算7812.4 财务分析78第十三章 社会效益8013.1 社会影响效果分析8013.2 社会适应性分析8113.3 社会风险及对策分析8213.4 社会评价结论82第十四章 结论与建议8414.1 结论8414.2 建议85附表：投资估算表附件：地理位置图 规划图 14长沙文海投资咨询有限公司第一章 总 论1.1 概 述1.1.1 项目名称：华苑国际生态城项目1.1.2 项目建设单位：承办单位：湖南*房地产开发有限公司注册资金：3000万元
4、1.1.3 项目拟建地址*县霞阳镇狮子垅，西临老石玉路，南面石玉河，北邻106国道。1.2 项目建设单位概况湖南*房地产开发有限公司创建于2012年11月，注册资本3000万元。公司坚持“诚信、立誉、稳健”的发展方针，正在开发华苑国际生态城、华苑商贸广场。总开发建筑面积达十万平方米，是目前区域内最具有竞争力和发展活力的房地产发展商之一。公司拥有专业齐全、结构合理、素质优良的技术与管理人员队伍，现有员工50人，高中级职称的专业人员20人，大中专以上学历占员工总数90%以上，是区域内人才发展力最为活跃的新型管理企业。公司十分重视质量、环保工作，建立和健全了企业内部的管理程序、管理标准。设立了与产业
5、发展适应的灵活高效的管理机构公司坚持走管理科学化、开发科技化、运作专业化的发展道路，坚持客户导向的产品开发,以“放心好房产”企业理念，积极把最新的规划、建筑、管理、软件等信息管理技术运用于项目开发和用户服务中，为用户创造永恒的价值。1.2.1 工程咨询单位概况长沙文海投资咨询有限公司成立于2009年，是一家集产业研究分析、市场调查与研究、项目投融资、资本运营、管理咨询、工程咨询（可行性研究报告编写，项目申请报告编写、商业融资报告编写、节能评估报告编写等）。公司以“高效的团队+高质量的服务+高标准的管理”模式。协助国内外的客户在市场、战略、技术、资本运营、商业模式、项目发展等方面全面提升竞争力。
6、公司目前涉足的研究领域包括农业、建筑、水电、机械、电子、能源、纺织、化纤、化工、医药、公路、建筑材料、有色冶金、综合经济、市政公用工程、生态建设与环境工程（道路、给排水）等三十多个行业。并于多家资质公司形成战略合作伙伴，已经成功完成了近千项大型咨询项目，积累了广泛的优质高端客户群.1.3 报告编制的依据与范围1.3.1 编制的依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城乡规划法；3、中华人民共和国环境保护法；4、中华人民共和国房地产管理法；5、中华人民共和国招投标法；6、建设项目经济评价方法和参数(第三版)；7、投资项目可行性研究指南；8、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；9、
7、*县国民经济和社会发展第十二个五年规划；10、2013年*县政府工作报告；11、项目承办单位提供的基础资料；12、项目可行性研究报告编制委托书。1.3.2 报告论述的范围和内容1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究；2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求；3、对项目的消防、环保的评价；4、节能分析；5、对项目进度的确定；6、物业管理分析7、进行投资估算；8、项目招标方案；9、经济效益分析；10、社会效益分析；11、提出该项目工作结论。1.4 项目概况及简要结论1.4.1 项目概况1、建设规模华苑国际生态城项目用地面积35643.62，总建筑面积71051.79，其中住宅建
8、筑面积57029.79；地下车库面积14022.00。容积率为1.60，绿化率40%，建筑密度20.00%，建筑高度36.00米。该项目建成后可提供410套住房，停车位410个，可容纳1312人居住。2、外部配套条件该项目建设地点位于*县霞阳镇狮子垅，西临老石玉路，南面石玉河，北邻106国道。小区附近配套设施齐全，步行约15分钟可至汽车南站；距中小学均不到30分钟（步行）；生活设施方便，离医院、超市、菜市场等都不远。3、环境保护措施该项目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生。其中，生活污水经化粪池简单处理后排入市政污水管网进入污水处理厂，生活垃圾经统一收集处理后运往垃圾处理厂，厨房油
9、烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，不会对周围环境造成污染。4、总投资及资金来源该项目计划总投资为190253.00万元，其中：土地费用1520.00万元，工程费用11327.88万元，前期费用1323.04万元，管理费用425.13万元，销售费用430.59万元，基本预备费766.62万元，建设期利息276.75万元。资金筹措：项目所需资金190253.00万元，银行贷款3000万元，住宅预售7535.34万元，建设单位自有资金5534.67万元。自有资金所占比例34.44%，符合国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2009】27号）中房地产行业自有资
10、金不得低于30%的要求。5、项目建设期项目建设期18个月，2013年4月前期准备工作，2013年7月开工建设，2014年9月全部竣工验收。6、经济效益分析项目建成后，可实现销售收入21529.53万元，利润总额3577.12万元。上缴所得税894.28万元，税后（净利润）2682.84万元。项目投资利税率33.97%、投资利润率22.26%、销售利润率12.46%，经济效益可观。7、社会效益分析华苑国际生态城项目建成后将缓解*县居民住房压力，提高*县房地产行业的竞争力，带动地方经济的发展。同时，还能带动第三产业的发展，在一定程度上缓解当前社会的就业压力。1.4.2 项目简要结论华苑国际生态城项
11、目地理位置优越，环境优美，交通、生活便利，是理想的居住地。项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水及厨房油烟产生，经过处理后均不会对周围环境产生污染。项目市场前景广阔，有较强的市场竞争力。项目公用配套齐全，工程规划切实可行，环保、节能等措施落实，项目投资构成合理。该项目符合*县城市总体发展规划，符合市场经济发展的要求，符合经济、社会、环保生态效益三统一的方针，具有较好的基础条件，并且带动建材、家居、装修等相关产业的快速发展。项目的建设直接和间接增加了就业率，为创建和谐社会做出努力。综上所述，湖南*房地产开发有限公司华苑国际生态城项目的建设是十分必要的，也是可行的。1.5 主要经济技术指标该项目主要
12、经济技术指标见下表：主要经济技术指标表1-1序号项目名称单位数量备注1规划用地面积35643.622总建筑面积71051.792.1其中：住宅建筑面积57029.792.2地下车库面积14022.003容积率/1.604建筑密度%20.005绿地率%40.006项目总投资万元190253.006.1其中：土地费用万元1520.006.2 工程费用万元11327.886.3前期费用万元1323.046.4管理费用万元425.136.5财务费用万元276.756.6销售费用万元430.596.7基本预备费万元766.627经济效益分析7.1 销售收入万元21529.537.2利润总额万元3577.
13、127.3销售利润率%12.467.4投资利润率%22.26 7.5投资利税率%33.978建设期月189居住户数户41010停车位个410第二章 项目背景及建设的必要性2.1 项目背景近年来，房地产市场在我国政府出台稳健的政策指导下，建立了房地产业持续健康发展的长效机制，保证房地产市场的平稳运行，当前我国仍处于房地产市场持续发展的阶段。从国际经验来看，根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在3000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。2008年我国人均GDP就已经突破3000美元，这
14、就意味着今后相当长时间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。目前，我国对商品住房的需求潜力巨大。首先，城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。据预测，2012-2020年，我国将处于工业化和城市化“双加速”阶段，城市化将以每年1个百分点的速度推进，到2020年，我国城市化率将达到58%左右，对住房的需求比较旺盛。商品住房的潜在消费群体主要有两类，一是新增城镇人口，二是在城镇化过程中，城镇流动人口。这两部分人的住房问题越来越突出，城镇住房保障体系应该加以统筹考虑和安排。其次，从消费结构升级的趋势来看，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，住房是居民消费结构升级的主导产品，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。从购买力的角度来看，改善型购房需求是房地产市场健康发展的有力支撑。这部分人
