《【行业】湖南省房地产市场发展报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【行业】湖南省房地产市场发展报告（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、南开-潇湘晨报“住”指数（2013）：湖南省房地产市场发展报告南开大学经济研究所潇湘晨报2013年12月目 录一、我国房地产市场发展状况1（一）宏观经济环境11、国民经济运行稳中向好12、固定资产投资增速维持去年同期水平23、工业生产略有增长，企业利润持续增加34、居民收入继续增长4（二）房地产政策分析41、新国五条出台显示政府坚持控制房价决心52、住建部连续出台住房保障政策和房地产市场监管政策63、国家税务总局关于土地税费的政策调整74、各地方出台关于新国五条的地方细则9二、我国房地产市场发展状况12（一）我国房地产市场的供求分析121、供给分析122、需求分析18（二）2012年我国房地产
2、市场价格分析211、百城住宅均价环比17个月连续上涨212、十大城市住宅均价环比涨幅有所扩大223、全国不同城市房价分化局面继续22（三）2012年我国房地产市场景气分析231、国房景气指数略有回落232、房地产企业景气指数先升后降243、景气指数显示房地产市场略有回暖24三、湖南省房地产市场发展状况26（一）湖南省房地产政策分析261、湘潭市房地产税改革试点262、湖南省新国五条细则出台26（二）2012年湖南省房地产行业供求分析271、供给分析273、需求分析28（三）湖南省房地产行业价格分析291、房屋销售均价增长，上涨动力增强292、商品住宅销售面积大幅增长30四、湖南省房地产发展指数
3、分析32（一）房地产买卖市场发展指数研究32（二）房地产租赁市场发展指数34（三）房屋装修市场发展指数36（四）房地产市场发展总指数37五、湖南省房地产市场发展战略分析40（一）湖南省房地产行业发展的优势分析401、房地产销售市场回暖402、房地产投资持续扩大40（二）湖南省房地产行业发展的劣势分析411、房地产总体规模偏小412.房地产企业缺乏核心竞争力41（三）湖南省房地产行业发展的机遇分析421、新国五条的温和调控有助于房地产市场回暖422.新型城镇化战略为房地产市场稳定发展提供机遇42（四）湖南省房地产行业发展的威胁分析431、房价上涨预期增强432、房地产贷款信贷额度受限433、商品
4、房供给面临隐患43（五）湖南省房地产市场发展的应对策略441、强化土地供应监管442、加强金融监管，防范房地产信贷风险。443、加强保障性住房的建设和管理454、注重房地产的长远发展4546南开-潇湘晨报“住”指数（2013）：湖南省房地产市场发展报告一、我国房地产市场发展状况（一）宏观经济环境1、国民经济运行稳中向好2013年上半年，全球经济持续疲软，海外资本市场连续下跌。世界经济复苏情势不容乐观。受到世界经济形势的影响，我国海外投资和出口仍旧持续下降。在此背景下，2013年前三季度，我国政府坚持以稳中求进为原则进行宏观经济调控，国民经济整体呈现稳中有升的态势。初步核算，前三季度国内生产总值
5、386762亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%。分产业看，第一产业增加值35669亿元，同比增长3.4%；第二产业增加值175118亿元，增长7.8%；第三产业增加值175975亿元，增长8.4%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。从宏观经济预警指数来看，我国宏观经济运行状态整体稳定偏冷。从2012年9月至2013年7月连续11个月处于绿灯区。2013年8月份，预警指数为26，比上期上升1个点，比去年同期上升1个点， 位于绿灯区下边缘附近运行。2013年9月恢复绿灯。工业企业增加值连续13个月处于蓝灯，房地产开发投资
6、额、进出口额和国家财政税收也出现连续蓝灯，说明工业与房地产业发展低迷，进出口额也受到世界经济低迷形势影响。图1 2012年9月-2013年9月我国宏观经济预警评分灯信号图2、固定资产投资增速维持去年同期水平2013年1-10月份，全国固定资产投资（不含农户）351669亿元，同比名义增长20.1%，增速比1-9月份回落0.1个百分点，与去年同期增速基本持平。从环比看，10月份固定资产投资（不含农户）增长1.43%。分地区看，1-10月份，东部地区投资163871亿元，同比增长18.6%；中部地区投资98597亿元，增长23.2%；西部地区投资86781亿元，增长23.2%。东部地区增速稍慢，但
7、绝对增长值领先于中部和西部地区。分产业看，1-10月份，第一产业投资7720亿元，同比增长30.6%，增速比1-9月份回落0.5个百分点；第二产业投资150895亿元，增长17.6%，增速加快0.5个百分点；第三产业投资193054亿元，增长21.6%，增速回落0.7个百分点。数据来源：中华人民共和国国家统计局网站3、工业生产略有增长，企业利润持续增加前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长9.6%，增速比上半年加快0.3个百分点。分三大门类看，采矿业增加值同比增长6.7%，制造业增长10.3%，电力、燃气和水的生产和供应业增长6.8%。分行业看，41个工业大类行业增加值全部实现
8、同比增长。分地区看，东部地区增加值同比增长8.9%，中部地区增长10.5%，西部地区增长11.0%。分产品看，前三季度464种产品中有338种产品同比增长。前三季度规模以上工业企业产销率达到97.7%，比上半年提高0.2个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值82148亿元，同比增长4.5%。9月份，规模以上工业增加值同比增长10.2%，环比增长0.72%。1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润34864亿元，同比增长12.8%，增速比上半年加快1.7个百分点。其中，主营活动利润35801亿元，同比增长4.9%。1-8月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.9元，以利润总额计
9、算的利润率为5.4%，以主营活动利润计算的利润率为5.6%。4、居民收入继续增长前三季度，城镇居民人均总收入22068元。其中，城镇居民人均可支配收入20169元，同比名义增长9.5%，扣除价格因素实际增长6.8%。在城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长8.9%，经营净收入增长9.9%，财产性收入增长13.0%，转移性收入增长9.8%。农村居民人均现金收入7627元，同比名义增长12.5%，扣除价格因素实际增长9.6%。其中，工资性收入同比名义增长17.1%，家庭经营收入增长8.0%，财产性收入增长23.2%，转移性收入增长17.4%。前三季度城镇居民人均可支配收入中位数17925元，
10、同比名义增长9.6%；农村居民人均现金收入中位数6554元，增长13.2%。三季度末，农村外出务工劳动力17392万人，同比增加525万人，增长3.1%。外出务工劳动力月均收入2542元，同比增长13.0%。（二）房地产政策分析2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。称“新国五条”。这是自2010年楼市调控以来，继1月份“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”之后的第五次政策升级。这次政策调控要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳
11、定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。表1 2013年新国五条的五项具体措施编号措施主要内容1完善稳定房价工作责任制各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。2坚决抑制投机投资性购房严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及
12、时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。3增加普通商品住房及用地供应2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。4加快保障性安居工程规划建设全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。5加强市场监管加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信
13、用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。1、新国五条出台显示政府坚持控制房价决心自2011年起政府开始公布房价控制目标，制定房价控制计划。2013年初新国五条的出台显示了政府仍旧坚持控制房价不动摇的政策导向。此次新国五条与之前的政策相比，对城市级别加以限定、细化，表明了中央政府即将更严格地审查各地控制目标和控制结果。今年监管重点倾向于增加存量地块供应，同时要保证供应地块的有效性，一方面对地方政府进行监督，另一方面也增加对中小户型楼市供应压力的应对。新国五条还将外来务工人员纳入住房保障范围，因此公租房需求将有所增加。2、住建部连续出台住房保
14、障政策和房地产市场监管政策自2013年1月24日起，住建部连续5次出台政策文件，从住房保证和房地产市场监管量方面调控房地产市场。政策进一步明确了住房保障管理的意义，并要求各地方切实做好城镇保障性住房的改造、建设工作，在保障性住房分配过程中坚决依照中央反腐倡廉的部署要求，加强完善保障性住房的分配和管理机制。要求房地产市场进一步公开市场信息，加强房地产企业的资质管理，建立更加完善规范的房地产市场。表2 2013年住建部住房保障政策发布时间政策文件名称政策措施内容2013年01月24日住房城乡建设部办公厅关于贯彻实施住房保障档案管理办法的意见充分认识加强档案管理工作的重要意义，明确档案管理的目标任务
15、和工作步骤，加强档案管理制度和工作机制建设，加快推进档案资料建档和信息化工作，强化组织领导和监督检查2013年04月03日住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知加快落实年度建设任务。积极推进棚户区（危旧房）改造。不断提高规划设计和工程质量水平。努力增加保障性住房的有效供应。完善保障性住房分配与管理机制。切实做好住房保障统计及信息公开工作。以改革创新的精神推进住房保障工作。严肃住房保障工作纪律。2013年10月28日住房城乡建设部关于加强住房保障廉政风险防控工作的指导意见深入贯彻落实科学发展观，按照中央关于反腐倡廉的部署要求，坚持“标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防”的方针，加强制度建设，完善管理流程，规范行政行为，监控权力运行，建立职责清晰、制度健全、风险可控、层级监管的住房保障廉政风险防控机制，形成决策权、执行权、监督权既相互协调又相互制约的运行机制，建设廉洁高效的管理队伍，推进住房保障事业持续健康发展。2013年10月16日住房和城乡建设部关于
