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1、2020 5 31 1 第8章评估技术在房地产评估中的作用 8 1房地产评估特点8 2市场途径及其方法在房地产评估中的作用8 3收益途径及其方法在房地产评估中的作用8 4成本途径及其方法在房地产评估中的作用8 5其他方法在房地产评估中的作用 2020 5 31 2 8 1房地产评估特点 2020 5 31 3 8 1 1房地产的特点土地的特性房地产的特性房地产市场的特性 一 土地特性1 土地的自然特性 1 数量的有限性 不可再生性 供给缺乏弹性 2 位置的不可移动性 3 效用的持久性 价格具上升趋势 4 效用的差异性 不可替代性 决定 决定 2020 5 31 4 2 土地的经济特性 1 用途
2、的多样性 2 供给的稀缺性 3 经济地理位置的可变性 4 可垄断性房地产是地产 土地使用权 建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称 亦称不动产 房地产兼有地产与建筑物的特性 而它们的结合又形成了一些新的特性 房地产一般具有如下特性 2020 5 31 5 二 房地产 不动产 的特性1 位置固定性2 质量差异性3 使用长期性4 房地产供求区域性5 房地产供给的相对垄断性6 房地产利用的多方向性7 房地产效益的级差性8 政策限制性 2020 5 31 6 三 房地产市场的特征但二者的地位并不平等 农村集体所有的土地不能直接出让其使用权 需由国家征用后 再出让 土地使用权属无形资产 对物产权 其
3、价值取决于其载体 土地的特性和条件 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权 其权益与后者不同 主要有 无使用权年限规定 不可单独转让 出租 抵押 2020 5 31 7 三 房地产市场的特征 一级市场 政府土地使用权出让的市场 二级市场 土地使用权的再转让的市场 2020 5 31 8 二级市场 2020 5 31 9 多样性房地产价值的基本特征 1 房地产价值是房地产的权益价值2 房地产价值与其用途和效用相关3 房地产价值具有个别性和区域性 2020 5 31 10 8 1 2房地产评估特点1 合法性原则2 最佳使用原则 2020 5 31 11 8 1 3房地产价格及其影响因素1 房地产价格
4、及其种类 1 按房地产权益划分 房地产价格可分为 所有权价格 使用权价格和其它权利价格 如抵押权 地役权 租赁权 典权等价格 2 按房地产的实物形态可划分为 土地价格 建筑物价格和房地价格 2020 5 31 12 3 按房地产价格表示单位可划分为 总价格 单位价格 楼面地价等楼面地价 土地总价格 建筑总面积楼面地价 土地单价 容积率容积率 土地上可造成建筑物的总面积与土地总面积的比率 例题 投资者面对甲 乙两幅土地 甲地的容积率为5 单价为1000元 平方米 乙地的容积率为3 单价为800元 平方米 假使两幅土地的其他条件相同 问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济 2020 5 31
5、13 2 房地产价格的特征由于土地与建筑物是通过不同途径形成的 因此它们价格特征也不同 土地是自然界的产物 而非劳动产物 因此其价格是地租的本金化 而建筑物是劳动产物 其价格可由生产成本和利润构成 此外 在我国 地价是指土地使用权价格 而房价一般是指所有权价格 在房地产价格中 土地的价格是起决定性作用的 因此了解土地价格的特性很重要 2020 5 31 14 土地价格的特性主要有 1 地价是地租的资本化2 地价主要由需求方决定3 地价呈不断增长趋势4 地价与土地用途相关 受政策影响 5 地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征 2020 5 31 15 2 房地产价格的特征
6、 1 房地产价格是房地产权益的价格 2 房地产的价格有两种基本表现形式 即房地产交易价格和房地产租金价格 3 房地产价格易受个别因素的影响 一般情况下容易受到买卖双方的偏好 讨价还价能力 以及感情因素的影响 2020 5 31 16 3 影响房地产价格及评估价值的因素从经济学的角度来看 房地产的使用价值 即房地产的有用性 房地产的稀缺性和房地产的有效需求等 从房地产开发经营的角度来看 房地产的实物 房地产的权益 房地产的区位等 2020 5 31 17 为了便于把握和评估实践 通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素 区域因素和个别因素 1 一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有
7、房地产价格和评估价值的一般的 普遍的 共同的因素 经济因素 社会因素 行政因素 2020 5 31 18 2 区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会 经济 行政等因素相结合所产生的区域性特性 商业繁华度道路通达度交通便捷度设施完善度环境质量状况对于不同性质的区域 以上因素的影响程度会略有区别 2020 5 31 19 3 个别因素 影响土地的个别因素 影响建筑物的个别因素 2020 5 31 20 4 房地产评估程序 1 明确评估基本事项 明确评估目的 明确评估对象 明确评估基准日 签订评估委托协议或合同 2020 5 31 21 2 制定工作计划 3 实地勘察与搜集资料 4 测
8、算待估资产评估价值 5 综合分析确定评估结果 6 撰写房地产评估报告 2020 5 31 22 8 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 2020 5 31 23 8 2 1市场途径及其方法适用的条件及对象1 市场条件 充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例2 被评估对象 具有广泛交易性的房地产 如房地产开发用地 商品住宅 公寓 别墅 写字楼 商场 标准厂房等 2020 5 31 24 8 2 2市场售价类比法在房地产评估中的应用1 基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值 被估房地产价格 交易实例单价 交易情况修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数
9、时间因素修正系数 被估房地产面积 2020 5 31 25 2020 5 31 26 2 市场售价类比法的评估步骤 1 广泛搜集房地产交易资料 2 选择可供比较的交易实例作为参照物 2020 5 31 27 参照物交易实例的选取应注意以下几点 应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似地区中的交易实例 与待估房地产属于同一交易类型 且用途相同 参照物的交易应属于正常交易或可修正为正常交易 与待估房地产的估价日期接近 与待估房地产的区域特征 个别特征相近 2020 5 31 28 3 进行市场交易情况修正特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面 注意 2020 5 31 29 有特别利害关系人之
10、间的交易 如亲友之间 有利害关系的单位之间的交易 通常价格偏低 有特殊动机的交易 如急于脱手的价格往往偏低 急于购买的价格往往偏高 有意为逃避交易税 签订是虚假交易合同 造成交易价格偏低 买方和卖方不了解市场行情 盲目购买或出售 使交易价格偏高或偏低 2020 5 31 30 交易情况修正的数学表达式为 2020 5 31 31 4 进行区域因素修正主要有两种方法 一是直接比较法 二是间接比较法区域因素修正系数 估价对象 2020 5 31 32 区域因素修正系数 交易案例 估价对象 2020 5 31 33 5 进行个别因素修正较常用的方法是以估价对象房地产的状况为标准 交易实例逐项与它进行
11、比较打分 然后将所得分数转化为修正系数 2020 5 31 34 5 进行个别因素修正土地使用年限因素和容积率因素也属于房地产的个别因素 由于它们的重要性和评估值的影响程度较大 通常要单独进行修正 土地使用年限修正系数的数学表达式为 2020 5 31 35 式中 y为年限修正系数 N为参照物土地使用权剩余年限 n为待估土地使用权剩余年限 r为折现率 2020 5 31 36 容积率修正 一般据地方容积率修正系数表 2020 5 31 37 6 进行交易日期修整利用价格指数进行交易日期修正的公式为 评估基准日的交易实例价格 交易实例当时成交价格 交易日期修正系数 2020 5 31 38 交易
12、日期修正系数 2020 5 31 39 7 确定比准价格 调整值 将交易实例的价格与各调整系数连乘 8 确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均 确定评估值 2020 5 31 40 强化练习 1 估价对象概况待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地 面积为600平方米 地形呈长方形 2 评估要求评估该地块2007年10月的市场价值 3 选择评估方法该种类型的土地有较多的交易实例 故采用市场售价类比法进行评估 2020 5 31 41 交易实例情况表 2020 5 31 42 续表 2020 5 31 43 4 进行交易情况修正 经分析 交易实例A D为正常买卖 无需进行交易情况修正 交
13、易实例B较正常买卖价格偏低2 交易实例C较正常买卖价格偏低3 则各交易实例的交易情况修正率为 交易实例A 0 交易实例B 2 交易实例C 3 交易实例D 0 2020 5 31 44 5 进行交易日期修正 根据调查 1996年10月以来土地价格平均每月上涨1 则各参照物交易实例的交易日期修正率为 交易实例A 6 交易实例B 7 交易实例C 12 交易实例D 10 2020 5 31 45 6 进行区域因素修正 交易实例A与待估土地处于同一地区 无需作区域因素修正 交易实例B C D的区域因素修正情况可参照区域因素比较表判断 本次评估设定待估地块的区域因素只值为100 则根据因素比较表各种区域因
14、素的对比分析 经综合判定打分 交易实例B所属地区为88 交易实例C所属地区为108 交易实例D所属地区为100 2020 5 31 46 7 进行个别因素修正 经比较分析 待估土地的面积较大 有利于充分利用 另外环境条件也比较好 故判定比各交易实例土地价格高2 2020 5 31 47 土地使用年限因素的修正 交易实例B D与待估土地的剩余使用年限相同 无需修正 交易实例A C均需作使用年限因素的调整 调整系数测算如下 假定折现略为8 2020 5 31 48 2020 5 31 49 8 计算待估土地的初步价格交易实例A修正后的单价为 交易实例B修正后的单价为 交易实例C修正后的单价为 交易
15、实例D修正后的单价为 2020 5 31 50 9 采用简单算术平均法求取评估结果待估土地单价为 909 1038 932 942 4 955 元 平方米 待估土地总价格为 600 955 573000 元 2020 5 31 51 容积率因素的修正 若交易实例A B C D的容积率分别为6 5 6 6 待估土地的容积率为6 则实例A C D与待估土地的容积率相同 无需修正 实例B的容积率与待估土地的不同 应进行修正 2020 5 31 52 经收集有关数据资料进行统计分析 土地的价格与容积率的关系是 容积率在4 7之间 容积率增加0 1 则地价增加2 则 交易实例B的容积率修正系数为 202
16、0 5 31 53 8 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用 2020 5 31 54 8 3 1运用收益途径及其方法评估房地产的理论前提及其适用范围1 市场条件 房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化 房地产的收益年限能够确定 2 被评估对象 有收益或潜在收益的房地产 如商场 商务办公楼 公寓 酒店等 不适宜公益性房地产 2020 5 31 55 8 3 2收益途径及其方法评估房地产的基本步骤 1 收集相关房地产收入和费用资料2 预测房地产正常收入3 估算房地产正常费用4 测算房地产正常收益5 估测并选择适当的折现率或资本化率6 选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值 2020 5 31 56 8 3 3房地产净收益的测算1 净收益的测算思路除去各种费用后的收益 必须是客观收益 而非实际收益 因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取 2020 5 31 57 实际收益与正常 客观 收益实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益 实际收益由于受到多种因素的影响 通常不能直接用于评估 只有正常纯收益才能作为评估的依据 正常收益由正常收入扣除正常费用求得 2020 5 3
