《精编》影响房地产区位价值的主要因素

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1、南京市主城区房地产区位价值与空间价格分析 ResearchonRealEstateLocationValue SpacePriceModelforNanjingCity 东南大学建设与房地产研究所李启明教授 博导 主要内容 1房地产区位价值的影响因素分析2房地产区位价值定级因素分析3房地产区位价值确定4区位价值 土地价格及房地产价格的关系5住宅特征变量与价格实证研究 南京板块细分图 城中板块地图 1房地产区位价值的影响因素分析 1 1城市基础设施对房地产区位价值的影响1 2商业服务业繁华程度对房地产区位价值的影响1 3公共交通对房地产区位价值的影响1 4生活配套设施对房地产区位价值的影响1 5

2、自然环境对房地产区位价值的影响 图1 1城市土地利用的经济模型 图1 2城市居民家庭活动范围内的主要功能设施 表1 1房地产区位价值评价因素因子表 表1 2房地产区位价值评价因子权重 2房地产区位价值定级因素分析 2 1商业服务业分布及影响度分析2 2交通通达度分析2 3生活设施完善度分析2 4城市风景与环境质量优劣度分析 商服中心级别的划分 各城镇根据其商服中心相对规模 作用及水平 最多划分市级 区级 小区级 街区级四个中心级别 市级中心 为全市服务的商服中心 区级中心 为市内某个区服务的商服中心 小区级中心 为某个居民小区服务的商服中心 街区级中心 为某个街 区服务的商服中心 2 1商业服

3、务业分布及影响度分析 南京市主城区范围内划分的市级商服中心三个 新街口商圈 山西路 湖南路 商圈 夫子庙商服中心 区级商服中心10个 中央门 瑞金路 迈皋桥 热河路 龙江商业区 中保 江东门 安德门 石门坎 孝陵卫 图2 1南京主城区商服中心分布图 表2 1南京市主城区商服中心分级表 2 2交通通达度分析 经过统计分析南京市主城区现有道路中 混合型主干道19条 占所有道路的12 46 生活型主干道有32条 占20 38 交通型主干道有45条 占29 01 生活型次干道29条 占18 7 交通型次干道有13条 占8 28 其余为支路 占11 37 快速道路采取高架与地面相结合 交叉口全部采用立交

4、形式 形成主城 经五纬八 的主干道系统 主干道的平均间距为2公里 图2 2南京主城区交通线路图 表2 2南京主城区主干道一览表 表2 3南京主城区次干道一览表 经过调查 南京市主城区共有153条公交线路 其中旅游线路5条 夜间线路18条 连接主城区和郊区的线路8条 其余122条线路均为主城区内部线路 上述公交线路共有583个公交站点 从行为感应地理角度分析 公交站点的辐射半径大于500m时 居民乘行出车就感觉不方便 因此将公交站点的最大影响半径定为500m 从公交线路的密度来看 公交线路密集的街道主要有中山东路 中山南路 中山北路 龙蟠路 龙蟠中路 北京东路和珠江路等 从公交站点的分布情况来看

5、 老城区 城墙 秦淮河以内 公交站点较密集 共有250个 占公交总数的42 88 图2 3南京主城区公交站点分布图 2 3生活设施完善度分析 生活设施完善度因素主要包括 供水 供热 供气设施完备度 文体设施影响度 教育设施影响度 医疗卫生设施影响度 南京市市级医院有 军区总院 市第一医院 市第二医院 市第三医院 省人民医院 省中医院 江苏省省级机关医院 鼓楼医院 八一医院 儿童医院 脑科医院 省中医研究所附属医院 省红十字医疗服务中心 中大医院等等 南京市市级体育场所 南京奥体中心 五台山体育馆等 南京市市级图书馆 南京图书馆 金陵图书馆等 表2 4南京市重点小学一览表 表2 4南京市重点小学

6、一览表 表2 5南京市重点中学一览表 表2 5南京市重点中学一览表 2 4城市风景与环境质量优劣度分析 依据 南京市主城绿地系统规划 南京市规划局 南京市园林局 南京主城绿地系统规划布局以钟山 夹江 幕燕 雨花台四大风景名胜区为主体 以明城墙风光带为绿色内环 以绕城公路绿带与主城滨江绿带为绿色外环 主城中各种大小公园 街头绿地星罗棋布 以内外秦淮河 金川河 护城河等滨河水系和路网组成城市生态廊道和绿色纽带 形成环网带相连 点线面结合的园林绿地体系 图2 4南京市主城区公园景点和绿化分布图 表2 6南京市主城区景点和公园一览表 南京市主城区已建成了比较完善的环境质量监测网 每天向市民发布空气质量

7、和水质质量预报 南京市主城区共有六个环境质量监测点 本文在统计南京市2005年1月1日 11月30日数据的基础计算出各个监测点的平均空气环境质量指数 空气污染指数API 表2 7南京市主城区空气环境质量指数表 空气污染指数API 根据国家 环境空气质量标准 规定 空气污染指数API在 0 50 区域时 空气质量状况为优 空气污染指数API在 51 100 区域时 空气质量状况为良 空气污染指数API在 101 200 区域时 空气质量状况为普通 轻度污染 空气污染指数API在 201 300 区域时 空气质量状况为不佳 中度污染 空气污染指数API 300时 空气质量状况为差 重度污染 南京市

8、各监测点的空污染指数在74 83之间 空气质量状况为良 南京市各个区域的饮用水水质均为合格 3房地产区位价值确定 3 1南京市主城区商服繁华度作用分值图 图3 2南京市主城区交通通达度作用分值图 图3 3南京市主城区市级医院影响度作用分值图 图3 4南京市主城区重点中 小学作用分值图 图3 5南京市主城区公园景点影响度作用分值图 图3 6南京市房地产区位价值分值空间分布图 3 6南京市主城区房地产区位价值空间分布特征 第一 总体上 城市发展符合E W 伯吉斯的 同心圆 模型 从图3 6可以看出 以新街口为圆心 南京市主城区的房地产区位价值随着距离的增加而逐步降低 具体表现为区位价值分值的降低

9、图中的黑色区域是新街口和珠江路一带 该区域是南京市的商业中心区 完善的商业配套 便捷的交通 优越的学区 使该区域的房地产区位价值分值在90分左右 红色区域主要是山西路 鼓楼 夫子庙 中央门的部分地区 该区域的分值在80 90分之间 蓝色区域主要是玄武区 鼓楼区及白下区的部分区域 该区域的房地产区位价值分值在70 80分之间 房地产区位价值分值在60 70分之间的区域主要有中央门 中山北路 岗子村 鼓楼的龙江地区 夫子庙 月牙湖地区等区域 该区域的主要特点是交通方便 但离新街口CBD有一定距离 区域环境较好 南京市的公园景点一般位于该区域 房地产区位价值分值在50 60分之间的区域主要有迈皋桥

10、晓庄广场 大桥南路 热河南路 江东北路沿线 雨花区 秦淮区和白下区的部分区域 图中绿色部分主要是下关区沿江一线 栖霞区 玄武区的孝陵卫 建邺区的河西部分 雨花区的安德门和铁心桥一带等区域 该区域的分值在40分左右 栖霞区的沿江一线工业地块 沿环城高速一线 建邺区的奥体中心以南等区域的房地产区位价值分值在20 30分之间 第二 商业用地区域不尽合理 就总量而言 市区商业网点的数量与现有经济的发展水平是相适应的 但是随着经济的发展 南京市老城区的拆迁改造 必将有大量的人口外迁 而从图5 5可以看出 南京市主城区外围商业服务业繁华度作用分值普遍偏低 例如玄武区沿紫金山一线虽然有便捷的交通 优美的环境

11、 但是该区域的商服繁华度作用分值仅有30分左右 主城区的商服繁华度作用分值随着距离CBD的增加而迅速减少 但由于南京市主城区道路网的密集 交通发达 因此 南京市主城区房地产区位价值的分值并没有随着距离 CBD 的增加而迅速衰减 而是缓慢地减少 这给城市规划和城市建设一个启示 道路通达和交通便捷可以很大程度地提高该区域的区位价值 特别是城市外围房地产的区位价值 4区位价值 土地价格及房地产价格的关系 4 1区位价值与土地价格的关系 图4 1南京市住宅地价等高线图 图4 2南京市商业地价等高线图 注 图中的数字单位为元 m2 图4 3南京市土地级别分布图 4 2区位价值与房地产价格的关系 图4 4

12、南京市房地产价格空间模型图 注图中的数字单位元 m2 图4 5南京市房地产价格等高线图 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析东 西向房价较高 下降较慢 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析南 北向房价落差较大 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析西南 东北向房价相差不大 但西南向房价总体下降水平要慢于东北向 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析西北向较东南向房价较高 东南向下将较快 主要干道房价分布分析 地铁沿线的房价分布分析 5住宅特征变量与价格实证研究 5 1建筑特征 众多研究显示 房间总数 卧室的数目 浴室的数目和建筑面积跟住宅价格有正的关系 一般认为建筑年龄跟住宅价格负相关 另外宗地大小 地下室 车库 热水系

13、统 壁炉 建筑材料 空调系统等建筑特征跟住宅价格显著相关 5 2邻里特征 从以往文献中可以把邻里特征分为三类 社会经济变量 如邻里的社会阶层分布 小区居民的职业特征 地方政府或市政公共服务 如学校 医院 教堂 外在性 如犯罪率 交通噪声 机场噪声 繁华程度 在美国新泽西州 白人对邻里的非白人所占的比例在住宅价格上表现更为敏感 对其他一些地方的研究发现 非白人愿意支付更高的价格去购买白人作为邻里的住宅 住房价值和学生平均花费之间具有正的关系 一般而言 考试成绩对住宅价格有正的影响 学校质量每提高1 相应住宅总价平均上涨0 26 道路交通噪音通常对住宅价格有负的影响 英国学者研究表明 住宅周围道路

14、噪音每增加1分贝 房产价格平均下降1 07 而道路的视觉影响可使房价平均下降2 5 机场对住宅价格的影响 DanielPMcMillen 2004 认为受严重噪音影响的住宅价格降低9 2 购物中心的可达性和规模 对周围住宅价格有影响 在住宅小区内设施的提供 如会所 游泳池 花园 健身房 运动设施 一般会增加住宅的价格 因为运动设施等与生活质量紧密联系在一起 电车轨道0 25 0 5英里的环内 环内的酒店式公寓总价上涨2 6 普通公寓总价上涨4 18 独立式住宅下降4 以内 通勤轨道沿线 酒店式公寓总价上涨46 普通公寓下降 独立式住宅上涨到站点距离500米内的独立式住宅总价上涨10 6 有地铁站的社区的独立式住宅比没有站点的高6 7 等 谢谢 ThankYouforYourAttention