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1、1 广东省土地估价师协会薛红霞 诚信体系建设与土地估价执业风险防范 2007年8月 2 主要内容 一 建立行业诚信体系 是当前土地估价行业建设的迫切任务1 案件频发 评估行业公信力受到严峻挑战2 估价行业诚信缺失的表现3 估价行业诚信缺失的成因4 估价行业诚信建设的途径二 评估机构和评估师必须承担的法律责任三 土地估价中常见风险及风险防范措施1 常用评估目的下评估中需要注意的事项2 常用评估方法中容易出现的问题3 常用土地类型评估中需要注意的事项四 宗地估价报告中容易出错的地方及报告实例评点 2 3 建立行业诚信体系 是当前土地估价行业建设的迫切任务 国土资源部副部长鹿心社在2004年7月24
2、日召开的中国土地估价师协会第三次会员代表大会上说 诚信是土地估价行业赖以生存的基础 是提供良好市场服务的前提和行业发展壮大的保障 建立行业诚信体系 是当前土地估价行业建设的迫切任务 鹿心社说 要切实落实行业自律守则 规范行业职业道德 要通过继续教育培训 研讨会等多种方式 提高执业质量和技术水平 通过 土地估价机构和人员执业信息公示系统 向社会披露土地评估机构 土地估价师的基本信息和执业情况 为政府 企业和社会提供客观 真实的信息 提升土地估价行业的社会信用度 要大力宣传优秀的机构和执业人员 对违规的机构和人员及时曝光 通过市场选择 优胜劣汰 要开展对土地评估中介机构及相关执业人员执业质量的全面
3、检查 重点检查脱钩改制情况 执业资质和执业质量 全面整顿规范土地评估行业 通过不断努力 建立起以执业技术为基础 职业道德为支撑 社会监督为保障的诚信体系 3 4 1 财务欺诈案 审计失败 虚假评估事件琼民源 郑百文 银广夏 麦科特 安然案2002 09 01 21世纪经济报道本报记者胡锰上海报道40余名注册会计师在押 中天勤事务所负责审计银广夏的一名注册会计师 现在还关在贺兰山下的地所里 上海一位资深会计专家谈起会计业内的风风雨雨 颇多感慨 前段时间我了解到 他的头发也剃掉了 就穿着双布鞋 在里面的杂货店卖卖东西 算算账 在轰动一时的银广夏造假案中 银广夏虚构巨额利润7 45亿元 深圳中天勤会
4、计师事务所及其签字注册会计师却为其出具了严重失实计报告 该所刘加荣等三人案发后被移送司法机关法办 中国注册会计师协会 简称中注协 的一位高层更透露 在中天勤事件后 国内各地已经有40余名注册会计师 因为假账 核资等事件而被羁押甚至批捕 据中注协统计 在2001年里 还有110多家会计师事务所和120多名注册会计师受到了行政处罚 100多家事务所和600多名注册会计师受到了限期整改 通报批评 强制培训等处理 中注协这位高层进一步透露 除中天勤外 目前涉案的呈务所还包括沈阳华伦会计理由事务所 深圳华鹏会计师事务所 山东乾聚会计理由事务所等一批颇具规模的大所 正是这些大所 一度被认为是国内注册会计的
5、中坚力量 沈阳华伦曾审计了蓝田股份 黎明股份两家问题公司 其中黎明股份为达到上市的目的 虚增主营业务37 虚增利润166 深圳华鹏则审计了麦科特 进行同步审计和资产评估 编造有关合同 协议 法律文件和政府批文 并倒签日期 欺骗腾部门 骗取发行资格 导致所内4人被刑事拘留 2人取保候审 此案还另外涉及资产评估师 麦科特公司员工等共24人 4 案件频发 评估行业公信力受到严峻挑战 5 案件频发 评估行业公信力受到严峻挑战 1 财务欺诈案 审计失败 虚假评估事件琼民源 郑百文 银广夏 麦科特 安然案琼民源公司的马玉和等人是我国实施会计法及新刑法以来第一批因会计工作上的故意或过失而承担法律责任的人 通
6、过处理此案 使我国公司的管理人员及会计工作者真正明白了什么是会计的法律责任 为我国会计工作的法制化 掀开了一个新的篇章 公司1996年利润总额和净利润分别较1995年增长848倍和1290倍 而对这种超常增长 公司解释为 公司投资北京的战略决策获得巨大成功 开启和培育了公司获得高收益的新利润增长点 使公司今后稳健 持续获得利润有了可靠保证 这种含糊其辞的解释实在难以让人信服 实际情况是 在1996年利润总额5 7亿中有5 4亿是虚构出来的 是 琼民源 公司在未取得土地使用权的情况下 通过与关联企业 香港冠联置业 及其他公司签订的未经国家有关部门批准的合作建房 权益转让等无效合同编造的 其次 公
7、司新增加的6 57亿的资本公积是从何而来的呢 在东窗事发后 有关部门经过调查发现 所谓的增加6 57亿资本公积是 琼民源 在未取得土地使用权 未经国家有关部门批准立项和确认的情况下 对四个投资项目的资产进行评估而产生的 这6 57亿资本公积显然是虚增的 5 6 美国上市公司安然 Enron 这家在 财富 杂志全球500家大公司中排名第七 2001还被华尔街的分析员强列推荐 买入 的明星企业一夜之间轰然崩塌 于2001年12月2日根据 美国破产法 第十一章规定 向纽约破产法申请破产保护 创下美国历史上最大宗的公司破产案记录 对于这样一家颇具国际影响的能源交易商陷入破产的消息震动了国际金融市场 美
8、国股市和债券市场受到严重打击 目前安然整个事件尚未了结 相信最终美证交会 SEC 和美司法部门会做出结论 在此事件中 作为国际五大会计师事务所之一的安达信扮演了极不光彩的角色 当然 这不是一起简单的企业破产案 除了涉及安达信会计造假之外 甚至涉及到美国证交会 白宫政要 抛却政治等其它方面的牵连 当时 人们普遍认为包括安达信在内的国际五大会计师事务所的公信力是不容质疑的 就在不久前 中国证监会等有关部门还发布规定 A股公司在股票发行上市或上市后再筹资时 必须由国际会计师事务所实行补充审计 双重审计 而现在 令人尴尬的是 作为国际五大会计师事务所之一的安达信 却在其中扮演了极不光彩的角色 公然替安
9、然公司进行会计造假 还销毁了安然破产案中的债务审计资料 安然案件的具体细节还在调查之中 单就销毁安然破产案中债务审计资料而言 这至少说明了安达信没有达到会计审核的起码标准 案件频发 评估行业公信力受到严峻挑战 7 7 2 治理商业贿赂 司法实践中评估机构及评估师被指控犯罪时有发生广东省某资产评估公司广东汕头某三级房地产估价公司佛山市高明区 房地产评估有限公司广州市原 区评估所广州市 估价所佛山顺德某一级机构 案件频发 评估行业公信力受到严峻挑战 8 8 2006 7 1104 08作者 huayan2006123我是林兆奉 系广东省汕头市澄海区澄华街道城西居居民 现有我父亲林汉潮的房屋位于汕头
10、市澄海区城西三阳巷17号 因该片属城市拆迁改造的范围 汕头市澄海区建设局以弄虚作假及多次出具虚假评估报告 伪造房管部门房地产权现场查丈量表在极不公平条件下 将我父亲遗留祖屋 先予 强行拆除 现再有区房地产开发公司 区建设局又再一次利用虚假房地产权现场查丈量表对我物业进行恶意裁决 将90多平方米铺面三间 含低温冷冻库房一间 和二百多平方米住房强行减至改建后的59 5方米铺面一间 作为回迁补偿 但还要让我们交给开发商19多万元 第一份报告存在的问题 估价师作业规范 中规定 估价师必须到达现场 但因为估价师根本没有来过现场 又错拿了以前的相片做估价报告 所以附页及像片漏洞百出 区建设局与区房地产开发
11、公司恶意串通 对 公司的 估价报告 进行修改 伪造或变造 两被告对 公司的 估价报告 进行修改 伪造或变造的主要内容 列表如下 案件频发 评估行业公信力受到严峻挑战 9 9 案件频发 评估行业公信力受到严峻挑战 10 10 第二份报告存在的问题 区房地产开发公司请来没有资质评估公司进行评估 汕头市 房地产评估有限公司 其资质为暂定三级 建设部 房地产估价机构管理办法 明确规定暂定三级不适合评估城市拆迁业务 本人已在裁决前向澄海区建设局作出书面陈述 但区建设局不于采信 裁决书中裁定将90多平方米铺面三间和二百多平方米住房强行减至改建后的59 5平方米铺面一间 作为回迁补偿 但还要让我们交给开发商
12、19多万元 其主要依据是汕头市煜基房地产评估有限公司的评估结果 请先不说其资质 就其评估内容也是严重违法 法例明确规定城市拆迁估价应以市场对比法 而不是估价报告中所用重置成本法 假如同样采用重置成本法 改建后59 9平方米铺面价格只有58607 50元 而不是市场价格448500 00元 建设局强行裁定我方卖出物业应该是成本价 那为何开发商和我所置换的物业不用成本价 而是用市场价 案件频发 评估行业公信力受到严峻挑战 11 案件频发 评估行业公信力受到严峻挑战 11 李某与张某等撤销债务人低价转让财产行为纠纷上诉案 大连律师 原审佛山市高明区人民法院判决认定 2002年10月14日被告张某以1
13、07000元的价格购买位于高明区文明路123号5座301房及3号车房 2003年7月22日 被告与第三人邓正良达成房屋买卖协议 将该房以75000元的评估价格转让给第三人邓正良 并办理了房屋产权转让登记手续 原审法院认为 原告认为被告为了逃避债务 以明显不合理低价转让自己的财产 严重损害其债权 故请求法院撤销被告与第三人之间的房屋买卖合同 但原告提供的广东省商品房买卖合同两份只能证明该房首次转让与二次转让时的价格差异 并不能证明第二次转让时的价格是明显的不合理低价 因为根据一般的商业惯例 房屋的价格是可以随着市场的变化而变化的 故房屋的升值和贬值都是正常的现象 从第三人提供的证据来看 被告与第
14、三人的交易是经过合法的评估机构对该房进行评估之后 根据该评估价格进行交易的 在原告没有提供任何证据证明该评估价格存在瑕疵的情况下 不能认定被告是以明显不合理低价转让其财产 故对原告的主张不予支持 12 案件频发 评估行业公信力受到严峻挑战 12 本院认为 李某对张某享有合法债权 张某应履行还款义务 因张某除高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房外无其它可供执行的财产 故高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房产权归属直接影响到李某的合法利益 李某认为张某低价转让高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房的行为损害其合法利益 请求撤销张某与邓正良的房屋转让行为 是行使法律
15、规定的撤销权 本案的核心问题是张某与邓正良之间买卖高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房的行为是否有效 邓正良提供了佛山市高明区 房地产评估有限公司作出的房地产估价答复书 证明张某与邓正良的房屋交易价格是合法的房地产评估机构作出的评估价格 但是房地产估价答复书没有房地产评估专业人员的完整签名 未附有 估价人员邓 的资格证书 不具备证据的形式要件 而且本院所作的调查笔录反映出佛山市高明区 房地产评估有限公司在办理房地产评估时 未与委托方张某签订房地产评估委托合同 未保存评估资料及张某交费的发票单据 违反了 中华人民共和国城市房地产管理法 和 广东省房地产评估条例 的有关规定 所以 房地
16、产估价答复书不能证明高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房的合理价格 也不能证明邓正良购买高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房时是善意 无过错的 因此 本院对房地产估价答复书不予采信 13 估价行业诚信缺失的表现 13 1 恶意串通 损害第三人合法权益 破坏行业形象 某些评估机构为争取业务 与委托方之间达成所请的默契 为其出具虚假报告 有的土地估价师自视聪明 向个别国家机关工作人员传递一些对第三人不利的信息 比如 要求出具用地规划指标修改或调整的证明 对估价报告作技术处理 以此达到相应估价目的 损人利己 有的搞所谓的风险转移 结果是严重损害行业自身形象 2 由于脱钩改制不彻底 或是明脱暗不脱 导致垄断经营和不平等竞争 有评估机构的同志反映 对这些现象也只是敢怒而不敢言 否则 会遭到更多的刁难 导致生存空间更小 3 专职从业估价师数量虚假 机构注册时 想尽一切办法出具假的人事档案证明 社保清单 弄虚作假 欺骗注册 更有甚者 一旦遇到现场的执业检查时 用 假人 假身份证企图蒙骗过关 4 在承接业务时 对本评估企业历史 现状以及执业胜任能力等方面作出虚夸宣传或表述 同行
