《精编》针对中国房地产行业试探性的研究报告

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1、对中国房地产行业试探性的研究 新华信管理咨询沈浩云2001年10月上海 page2 说明 本房地产行业研究有待Customize 请根据不同的客户状况使用由于正在与北京方面洽谈业务 本研究偏重北京市场的研究 同时根据万通的战略方向 增加了对别墅市场 独立住宅市场的研究由于缺乏相关最新专业数据 本研究无法提供最新数据分析关于宏观经济及走势部分 还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标 page3 房地产行业研究大纲 宏观经济和房地产行业宏观研究北京 上海房地产市场研究房地产企业个案分析 万科 房地产上市公司比较分析 深圳和香港 房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战 价值链等 房地产企业的

2、发展战略 住宅供应商还是房地开发商 多元化 page4 宏观经济和房地产行业现状及发展综述 page5 房地产行业的行业特征 周期性 关联性 地域性 政策性 周期性 关联性 地域性 政策敏感性 房地产业属于固定资产投资的范畴 与宏观经济一样具有明显的周期性 作为基础性产业 具有高度的综合性和关联度 住宅产业带动系数为2 3 房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响 区域发展不平衡 级差收益明显 政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应 各项税费 房地产流通政策和货币政策 page6 房地产行业2000 2010年间的发展目标和前景 以每年12 的速度增长商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣

3、工面积的比例达80 商品房占城镇竣工房屋总面积的50 实行社会 专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50 城镇 非农业人口 人均住房使用面积2010年达到18平方米 建设住宅33 5亿平方米 平均每年新建3 35亿平方米 page7 宏观经济对房地产企业的影响 全面推行住房公积金制度 福利分房变为货币化分房 放款住房贷款条件 降低住房贷款利率 拉动了住宅业发展 有利于以住宅为主业的公司发展 如深万科 0002 西部大开发 中央财政加大对西部地区的转移支付 涉足基础设施的房地产企业收益 如渝开发A 0514 中国政府 小城镇大战略 的发展思路 加快小城镇的发展和城市化进程 有利于中小城市房

4、地产公司的发展 如三木集团 0632 page8 中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长 page9 page10 中国建筑业占GDP的比例逐年增大 但与发达国家10 20 的比例相比 还有很大距离 建筑业 GDP 4 7 5 2 5 6 5 4 4 7 4 6 4 7 5 3 6 6 6 4 6 5 6 7 6 5 6 7 6 6 page11 page12 国外人均居住面积 XXX page13 进入WTO对中国房地产企业的影响 高档外销房 写字楼 宾馆 商场及工业用地的需求明显增加外资房地产企业将逐步进入中国市场 市场竞争更加激烈国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模

5、式 营销网络和更加专业化 人性化的服务理念 对国内房地产开发商的业务将形成较大的冲击国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要优势外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场 并逐步进入物业测量 价值评估等中介服务市场和中低档住房市场 其市场份额将逐步提高目前 国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司 全球最大的房地产企业 美国 世纪不动产已经进入中国物业代理市场国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展加入 将加快我国房地产企业的联盟和重组目前已形成南北两大联盟 即由万科 华远等 家会员组成的 中国城市房地产协作网络 和以大连万达 中房集团为

6、首 由 家企业组成的 住宅产业集团联盟 房地产企业正面临新一轮 洗牌 相当数量的房地产企业将被市场淘汰 如上海房地产开发企业的总量 半年内已从 家降低为 家 广州近年来也有 多家房地产企业被淘汰出局 page14 进入2000年以来 国内房地产需求旺盛 前景看好 景气指数 100 101 102 103 104 105 106 107 108 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 1999年 2000年 2001年 page15 2000年商品房销售额3572亿元 比上年增长30 1 显示出强有力的发展势头 page16 公积金贷款余额 商业贷

7、款余额 page17 商业用房 办公楼 住宅 page18 购买方研究 收入等宏观经济指数 个人购买 page19 以上数据国外为90年代初 中国为1999年数据世界各国的经验表明 在人均住房面积达到30平方米之前 会保持较旺盛的住房需求 page20 按中国政府规定的目标人均住房面积20平方米 中国住房市场容量巨大 60平米以上 60平米以下 国家目标人均住房面积为20平米 三口之家为60平米 page21 针对目前购房目的是为了改善住房条件这样的现状 中国住宅市场应该是相对稳定发展的市场 page22 中国一般居民购买力分析 购房款来源 原有的储蓄存款 当年总收入中扣除消费支出的余额 住房

8、公积金 每月发放的住房补贴 一次性发放的住房补贴一个普通的三口之家按国家规定标准购买20 3 60平米房子的购房能力 2000年一套60平米住房总共所需房价为60 2100 126 000元 page23 居民购买力分析 续 储蓄存款 99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元 一个三口之家储蓄存款为22500元 当年总收入扣除消费支出 不含住房支出 的城镇人均余额 据对90年至97年数字分析 得2000年一三口之家的总余额为6039 36元 住房公积金 根据新的住房公积金管理制度 职工单位和个人每月计缴的住房公积金为上年平均月工资的5 按1999年职工的平均年工资为7000元 一个三口之家双

9、职工家庭的年住房公积金的为1400元 每月发放的住房补贴 目前中国许多地区的补贴办法还没有制定出来 从一些已制定出的地区来看 每月发放的补贴约为工资的15 按99年的工资水平来看 就是每年发放1050元 一个三口之家的双职工家庭为2100元 一次性发放的住房补贴 从全国己制订出的实施方法来看 约为房价的20 暂且按10 计算 page24 居民购买力分析 续 所需购房款为126 000 126 000 10 22 500 90 900年购房款收入积累 6039 1400 2100 9539即一个三口之家在2000年购买一套60平米的房子 约需10年的时间里 就可利用其可用于购房的收入来还清房款

10、 这对于一般居民都是可以承受的中国居民已经具备了购房能力 page25 2000年房地产投入资金来源构成 定金及预付款 其他资金 自筹资金 国内贷款 利用外资 外商直接投资 债券 企事业单位自有资金 国家预算内资金 page26 全国商品住宅的价格一直保持稳步上升的态势 page27 房地产行业研究大纲 宏观经济和房地产行业宏观研究北京 上海房地产市场研究房地产企业个案分析 万科 房地产上市公司比较分析房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战房地产企业的发展战略 page28 北京和上海两大城市房地产现状及未来综述 page29 北京2000年房地产开发不管从哪个指标分析 都反映了市场的快速增长

11、 随着经济形势的强劲估计将继续增长 房地产投资总额 23 9 住宅 21 9 商品房屋开复工总面积 住宅开复工面积 当年新开商品房屋总面积 当面住宅新开面积 销售总面积 75 8 住宅销售 85 3 销售给个人 160 4 商品房屋销售总额 53 1 住宅销售额 76 4 page30 北京1999和2000年写字楼供应量虽比前几年减少 但市场基本是全盘吸收呈上升态势 目前写字楼供应正处于逐步放大的趋势 page31 按行政区域分 北京2000年的写字楼供应主要在朝阳区和海淀区 按商圈分 主要在CBD 中关村和金融街地区 page32 与1999年相比 朝阳区和东城区的写字楼供应量有所降低 而

12、海淀区和西城区的增量明显 崇文区从原来的基本空白开始出现供应 page33 而从各概念板块看 中关村 亚运村 金融街和燕莎商圈增量明显 page34 北京写字楼市场在诸多看好因素的刺激下需求将继续放大 但也必须看到未来市场的新增供应量 投资应谨慎进行 加入WTO后中小型外资企业进入中国市场将大量增加 租楼需求扩大大型跨国公司在中国市场扩大业务 使办公楼需求继续增加高技术产业的迅猛发展将扩大租楼需求2008年奥运会将为写字楼市场创造潜在商机中资公司发展神速 对高级写字楼的需求保持旺盛增长 page35 2000年北京住宅市场中住宅新开面积和开复工面积放大 表现了开发商对市场看好的信心 市场供应量

13、增大 总量4206 9 总量5307 3 page36 2000年北京住宅市场的销售面积较99年放大 市场需求呈扩大趋势 个人购房的比例急剧扩大 page37 2000年北京住宅市场共推出新盘199个 加上1999年的约120个项目和前几年未消化楼盘 2000年住宅市场上活跃的项目在400个以上 竞争激烈 page38 在激烈的竞争中 2000年北京市场规模约30万M2以下中小规模的项目占主导 page39 2000年北京住宅市场新项目价格在4000 8000元 平方米的楼盘占主导地位 主要在城市边缘地区 page40 北京住宅市场客户需求分析 拆迁居民和中低收入家庭地理位置 城市边缘或郊区市

14、政配套 相对不完善购买原因 房价低廉 3000元 平方左右 中产阶级地理位置 城市边缘或新兴商业区或居住区市政配套 齐全购买原因 配套好 交通方便 舒适的居住环境高收入者构成 当地和外省高收入阶层 国外驻京人士需求特征 豪华 舒适 高标准的物业管理 page41 由于1997年 1999年底北京别墅市场不立项 别墅市场增加供应量不大 但由于2000年经济回升 别墅新开发项目明显增加 不完全统计13个 14个 约80 90个 但只售空置部分 7个 1个 建筑面积约120万平方米约4000套 建筑面积约50万平方米约1700套 建筑面积约40万平方米 page42 北京别墅市场东北部地区 西部和西

15、南部地区别墅分布零散 相对较少 page43 2000年北京市场别墅市场经济型产品占据主导地位 改变了豪宅一统天下的局面 大大拉低了别墅价格和客户购买力的差距 预计经济型 独立住宅 将会贴近更广大消费者的需求 北京1999年底 2000年初存量供应别墅平均价格在9580元 平方米但2000年13个新盘中11个平均价格在7000元以下 page44 北京别墅市场客户以前是富豪享受的豪宅 但目前正逐渐成为中高收入家庭的住宅消费 客户结构已发生部分变化 外国客户客户构成 外资企业家 高管人员 外交使馆人员购买倾向 东北部高档豪华别墅区消费预测 随着WTO的加入需求不断扩大欧美留学归国创业人士特征 追

16、求高质量的生活和理想的居住环境购买倾向 受工作和居所交通条件制约 热衷于西北部及北部地区的精品别墅消费预测 随着经济政策调整和投资环境的改善将增大需求财力雄厚的港 澳 台商特征 由于北京的经济社会关系 需要长时间在京城滞留购买倾向 京城别墅 尤其是近郊区商住两用别墅中资企业家 高级人员及IT 金融 房地产精英特征 追求生活的品质和质量而改善居住条件购买倾向 郊区环境优美的花园式别墅薪资优厚的律师 会计师和高级知识分子构成的 中产阶级 购买倾向 四环与公路一环之间 亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅 page45 上海 page46 房地产行业研究大纲 宏观经济和房地产行业宏观研究北京 上海房地产市场研究房地产企业个案分析 万科 房地产上市公司比较分析房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战房地产企业的发展战略 page47 万科1992年的战略和楼盘状况 当年实现房地产利润3380万 宏观经济背景 国内市场全面启动 国民经济迅速增长 投资战略 在中国人口密集 交通便利 经济基础良好的沿海三大经济圈形成较为合理的组合投资战略根据市场和投资环境的成熟程序 由南向北渐次延伸 以香港为龙头的