《精编》深圳中心区某商务中心市场调研报告

《《精编》深圳中心区某商务中心市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》深圳中心区某商务中心市场调研报告（112页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、深圳中心区捷美商务中心市场深圳中心区捷美商务中心市场 调研报告调研报告 目目 录录 第一部分第一部分 深圳市宏观市场环境深圳市宏观市场环境3 3 1 2003 年经济发展情况 3 1 1 2003 年全市综合情况 3 1 2 2004 年上半年经济发展情况 6 1 3 城市发展特色 10 第二部分第二部分 深圳市写字楼市场调研深圳市写字楼市场调研1515 1 深圳写字楼区域分布状况及市场特征 15 2 深圳市写字楼发展历程 17 2 1 发展初期 17 2 2 迅速发展期 17 2 3 市场淡静期 18 2 4 市场复苏期 19 3 深圳市写字楼市场分析 20 3 1 深圳市写字楼市场供应及特

2、征分析 20 3 2 深圳市写字楼市场需求及特征分析 24 3 3 深圳市写字楼市场客户行业分布分析 27 3 4 深圳市写字楼客户购买动机分析 31 4 深圳市经典写字楼案例调查 33 4 1 经典写字楼项目概况 33 4 2 经典写字楼项目租售情况 40 5 深圳市写字楼市场前景预测 42 5 1 写字楼大势趋旺 42 5 2 供过于求格局短期仍挥之不去 42 5 3 中心区和车公庙片区引领深圳市写字楼市场 43 5 4 区域定位促成市场热点 43 5 5 地铁兴建和城市交通网络的完善 罗湖区写字楼竞争优势加强 44 5 6 功能设施灵活完善的甲级小户型写字楼受到市场的欢迎 44 5 7

3、写字楼开发与营销亮点纷呈 44 第三部分第三部分 中心区写字楼市场调查分析中心区写字楼市场调查分析4646 1 片区概况 46 1 1 中心区范围界定 46 1 2 片区性质和目标 46 1 3 片区规划分析 47 2 中心区写字楼市场 SWOT 分析 52 2 1 片区优势分析 52 2 2 片区劣势分析 54 2 3 片区机会点分析 55 2 4 片区威胁点分析 56 3 中心区写字楼市场及车公庙写字楼市场调研分析 57 3 1 中心区写字楼市场案例调研 57 3 2 车公庙写字楼市场案例调研 77 4 中心区写字楼市场特征分析 90 4 1 中心区写字楼供应量分析 90 4 2 中心区目

4、标客户分析 91 4 3 中心区写字楼价格水平 96 4 4 中心区写字楼产品分析 98 4 5 中心区写字楼销售推广方式与方法 101 第四部分第四部分 中心区写字楼市场调研总结中心区写字楼市场调研总结103103 1 中心区写字楼市场总结 103 2 中心区写字楼供求关系预测 103 3 中心区写字楼价格趋势预测 104 4 中心区写字楼产品发展预测 104 5 中心区写字楼市场机会点或空白点分析 104 5 1 外资银行进驻 104 5 2 物业管理 107 A A 第一部分 深圳市宏观市场环境 1 2003 年经济发展情况 深圳社会经济环境的强势可从以从以下各项指标进行体现 1 1 2

5、003 年全市综合情况 2003 年全市实现国内生产总值 2860 51 亿元 比上半年增长 17 3 创近 8 年新高 在深圳市生产总值中 第一产业增加值为 亿元 同比下降 第二产业增加值为 亿元 同比增长 第 三产业增加值为 亿元 同比增长 工业比重进一步 提高 由 年的 上升为 年 深圳三大 产业的比重为 在多项经济指标中 尤为突出的是五大经济指标突破 1000 即规模以 上工业企业新增总产值 现价 突破 1000 亿元 达到 1020 36 亿元 外贸进出 口总额突破 1000 亿美元 达到 1173 99 亿美元 港口集装箱吞吐量突破 1000 万标箱 达到 1065 万标箱 跃居全

6、球集装箱枢纽港第四位 深圳机场旅客吞吐 量突破 1000 万人次 达到 1084 万人次 金融机构新增存款余额超过 1000 亿元 制造业 物流业和现代金融业的发展全面迈上新台阶 1 1 11 1 1工业生产总值及增加值工业生产总值及增加值 2003 年 深圳工业以强劲增长势头 首次突破 5000 亿元的产值 达到 5100 亿元 现价 工业增加值 1488 亿元 分别较上年增加近 1500 亿元和 400 亿元 工业总产值的增幅高达 29 是最近 8 年的最高增速 工业对深圳 GDP 增长的贡献率为 69 7 拉动增长 12 1 个百分点 比去年 高出 2 9 个百分点 2003 年工业增加

7、值占 GDP 的比重也由 2002 年的 47 7 提 高到 52 4 工业已占据深圳经济的一大半 表明深圳的工业化水平有了质的 提高 目前 深圳正处于实施新型工业化战略和工业化步伐加快发展时期 工 业仍有必要和可能快速扩张 第二产业的 GDP 比重还有一定的上升空间 1 1 21 1 2社会固定资产投资社会固定资产投资 2003 年全市完成全社会固定资产投资 946 49 亿元 同比增长 20 1 增 速比去年提高 9 1 个百分点 扭转了自 2000 年以来持续了三年的投资增速低位 徘徊的局面 其中基本建设和更新改造投资大幅增长 累计完成投资 358 36 亿 元和 62 09 亿元 分别

8、增长 25 3 和 61 2 房地产开发投资在政策调控下 速 度明显回落 累计完成投资 410 06 亿元 增长 5 6 增速比去年回落 11 8 个 百分点 可见 基本建设投资成为了固定资产投资增长的主要拉动力 深圳的固定资产投资仍以第三产业为主 三大产业投资比例为 0 3 22 8 76 9 从资金来源看 非国有经济投资 539 50 亿元 占总投资的 57 其中港澳台及外资 166 54 亿元 同比增长 34 3 全社会房屋建筑竣工面积 2233 36 万平方米 比上年增长 33 9 其中基 本建设房屋竣工面积 171 91 万平方米 增长 32 3 商品房竣工面积 1020 31 万平

9、方米 商品房销售面积 含预售 下同 899 89 万平方米 增长 12 0 商品房销售额 562 92 亿元 增长 14 0 商品房平均售价 6255 元 平方米 增 长 1 8 1 1 31 1 3实际利用外资实际利用外资 2003 年 全市实际利用外资 50 42 亿美元 比上年增长 2 9 其中外商 直接投资 36 23 亿美元 增长 13 6 占实际利用外资的比重 71 9 全年签订 利用外资合同 2573 项 协议利用外资 58 29 亿美元 分别增长 17 4 和 12 4 全年在深圳投资的世界 500 强跨国公司总数累计达 98 家 外资进入第 三产业的步伐有所加快 1 1 41

10、 1 4消费品零售额消费品零售额 2003 年深圳市消费品市场销售持续畅旺 全市实现社会消费品零售总额 801 77 亿元 比去年同期增长 16 3 增幅提高 3 1 个百分点 消费结构升级 步伐加快 汽车 通信 电子产品 住房及旅游 文娱体育教育等消费需求旺 盛 一些消费热点持续升温 汽车类 家用电器和音像器材类 文化办公用品 类的销售总额分别增长 150 8 48 7 和 117 1 2003 年深圳人均 GDP 达到 5 39 万元 增长 7 5 居民年平均可支配收 入达到 2 59 万元 同比增长 4 0 扣除物价上涨因素后实际增长 3 3 职工 工资水平稳步提高 全年全市在岗职工工资

11、总额 325 99 亿元 比上年增长 15 1 在岗职工年平均工资 30611 元 增长 8 5 扣除物价因素 实际增长 7 7 就业者经营净收入增长 24 此外 由于房屋租金收入 利息及股息增 加 人均财产收入在 2003 年增长 31 4 2003 年深圳居民人均消费性支出 19960 元 同比增长 5 5 食品 交通通信和教育文化娱乐服务支出占居民消 费支出的前 3 位 2003 年恩格尔系数为 27 9 2003 年末居民储蓄存款余额 2199 45 亿元 比年初增加 442 95 亿元 增长 25 2 1 1 51 1 5外贸进出口总额外贸进出口总额 2003 年 进出口贸易保持高速

12、增长 全年外贸进出口总额 1173 99 亿美元 比上年增长 34 6 其中 出口总额 629 62 亿美元 增长 35 2 进口总额 544 37 亿美元 增长 33 8 深圳外贸出口总额连续十一年位居全国大中城市 榜首 1 1 61 1 6地方财政收入地方财政收入 2003 年 深圳全年地方财政一般预算收入 290 84 亿元 按可比口径计算 增长 15 8 略低于 GDP 增速 地方财政一般预算支出 348 95 亿元 增长 13 4 1 1 71 1 7金融存贷款金融存贷款 2003 年 全市金融机构人民币各项存款余额 6079 48 亿元 比年初增加 1126 15 亿元 增长 22

13、 7 全市金融机构人民币各项贷款余额 4525 05 亿元 比年初增加 893 03 亿元 增长 24 6 在各项贷款中 个人消费贷款余额 1051 96 亿元 比年初增加 257 70 亿元 占新增贷款的 28 9 其中 个人住 房贷款余额 932 78 亿元 比上年末增加 234 90 亿元 1 2 2004 年上半年经济发展情况 今年上半年 深圳市生产总值完成 1525 11 亿元 比去年同期增 17 4 高出去年同期增幅 1 5 个百分点 本市生产总值的上半年累计增幅创出了 1996 年以来的新高 1 2 11 2 1 固定资产投资持续增长 增速小于去年固定资产投资持续增长 增速小于去

14、年 今年上半年 全社会固定资产投资额累计完成 447 14 亿元 比去年同期 增长 16 7 与去年同期相比 增速下降 3 3 个百分点 其中 基本建设投资 累计完成 189 86 亿元 同比增长 27 6 增速比去年同期提高 9 7 个百分点 房地产开发投资额累计完成 195 58 亿元 同比增长 7 9 增速比去年同期下 降 2 2 个百分点 从投资的内部构成看 基本建设的投资力度加大 增速比去 年同期加快 房地产投资的额度保持平稳 增幅下降 上半年累计完成房地产开发投资 195 58 亿元 增长 7 9 相比去年同期 房地产开发的规模已得到控制 全市商品房施工面积达 2556 44 万平

15、方米 增 长 8 4 其中 新开工面积 614 22 万平方米 同比下降 0 3 竣工面积 324 18 万平方米 同比下降 28 2 实际销售及预售面积 520 19 万平方米 增 长 33 3 实际销售及预售额 344 48 亿元 同比增长 55 6 自 2003 年国家实 施一系列宏观调控政策以来 深圳房地产开发投资的规模得到有效控制 房地 产企业通过外部压力和内部体制调整 对深圳的房地产投资更加理性 1 2 21 2 2 上半年消费品市场增长较快上半年消费品市场增长较快 今年上半年 社会消费品零售总额累计完成 446 97 亿元 比去年同期增 长 15 9 累计增幅与去年同期持平 从今

16、年上半年的各月表现来看 社会消 费品零售总额累计增幅始终保持在 14 6 至 16 1 之间 反映市场消费平稳增长 波动不大 1 2 31 2 3 外贸进出口总额持续快速增长外贸进出口总额持续快速增长 今年 1 6 月 我市累计实现进出口总值 639 65 亿美元 同比增长 26 8 其中 出口 324 40 亿美元 同比增长 22 0 进口 315 25 亿美元 同比增长 3 2 1 进出口顺差 9 15 亿美元 1 2 41 2 4 财金保持稳定 存差略有扩大财金保持稳定 存差略有扩大 今年上半年 地方财政一般预算收入累计 158 46 亿元 比去年同期增长 15 9 其中 各项税收 134 53 亿元 同比增长 12 2 地方财政一般预算支 出累计 158 76 亿元 同比增长 20 2 其中 基本建设支出 52 20 亿元 同比 增长 31 9 金融机构人民币存款余额 6 月末为 6581 63 亿元 比年初增长 8 3 其 中 储蓄存款 2389 50 亿元 比年初增长 8 6 金融机构人民币贷款余额 6 月 末为 4859 49 亿元 比年初增长 7 7 月末存贷差 172