《精编》海某别墅项目投资可行性研究报告

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1、上海上海市市东海别墅项目投资东海别墅项目投资 可行性研究报告可行性研究报告 详细摘要 第一部分 项目决策背景 七大利好因素 一 上海市经济保持着快速健康的发展 二 上海市房地产市场供销两旺 持续看好 三 上海别墅市场全面繁荣 量价齐升 四 上海市嘉定区发展势头良好 五 F1 方程式赛车场距本项目仅 4 公里 六 南翔镇国际化社区 格林风范 的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 2002 年 2 月 28 日 嘉定区土地开发中心与深圳金地集团 上海嘉宝集团就占地 140 公顷的 格林风范 居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式 作为嘉定区目前 最大的房地产开发项目 以及整个南翔星城规划中最先启动的项目

2、南翔镇国际化社 区 格林风范 的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局 它的开发 拉开了南翔新镇建设的序幕 南翔星城居住区项目总规划土地面积约 333 公顷 位于嘉定区南翔镇东部 与本 市宝山区 普陀区接壤 北至蕴藻浜 南接丰翔路 东临中槎浦河 西靠沪嘉高速公 路 该项目与东海别墅相隔不远 对东海别墅的营销是一个大的利好因素 七 嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 最后结论 从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态势 第二部分 项目及周边环境分析 从项目位置 项目现状 项目周边 3000 米范围内的社区配套三个方面的分析 作 出项目的初步评估 东海别墅项目具有一定的区位优势和环

3、境优势 周边配套较为完善 私家车交通 方便 但南翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢 均处于起步阶段 区域市场不被消费者 认可 随着 F1 方程式赛车场的建造 特别是项目附近的南翔星城居住区项目的启动必将 带动整个南翔区域市场的快速发展 故本区域具备很大的增值潜力 由于东海别墅项目目前为现房转让 故项目本身积留了许多不利于营销的问题 但通过对项目的改建及包装 市场前景依旧看好 第三部分 市场现状及其趋势判断 一 上海市房地产市场整体分析 1 2002 年上海房地产市场现状分析 2 2003 年上海房地产市场趋势判断 二 上海市别墅市场整体分析 1 上海别墅市场回顾和展望 2 上海别墅市场用途的六大类型

4、 3 上海别墅市场的区域分布 4 上海别墅市场的价格区间 5 上海别墅市场的供需状况 6 上海别墅市场的客源构成 三 上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 四 南翔镇房地产市场及楼盘分析 第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议 通过第三部分的市场分析得出 一 项目优劣势分析 1 项目优势 由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好 且出现供小于求的态势 作为 现房的东海别墅 2003 年入市的市场风险较小 嘉定区 F1 方程式赛车场的建造 南翔星城项目的启动以及轻轨的引入三大利 好消息都将给本项目带来机遇 东海别墅的转让价较低 入市的均价有较大的选择余地 由于该项目中小面 积产品较多 总价在整个

5、市场中优势非常明显 东海别墅具有一定的区位优势 周边配套较为齐全 适合居住和投资 东海别墅的绿化较好 每幢别墅的花园独立且面积较大 2 项目劣势 东海别墅产品具有一定的缺陷 需要改建 如何改建是本项目运作成功的关 键 东海别墅所在区域房地产市场起步较晚 还未被客户认可 将给本项目的销 售带来一定难度 东海别墅小区内缺乏基本的配套 需要引进 二 产品的营销建议 1 目标客户层 南翔镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项目潜在的购买者 嘉定区 普陀区 闸北区的私营老板是潜在客户 本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户 2 项目营销的建议 项目需要改建的具体方案 外墙面需要清洗 窗户更换为档次较高

6、的塑钢窗 并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选用塑 钢窗的窗框色彩及造型 通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的 可识别性 修复每幢别墅的大门 并设计大门造型 别墅室内需要清扫 部分户型 如户型 A 的结构设计需要整改 小区内植被和草坪需要修整 小区加设智能化安保系统 并更换物业管理公司 小区引入有线电视 宽带等配套 小区会所改建为售楼处 提供良好的销售环境 清洗游泳池 小区大门重新设计并建造 小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板 控制小道的围墙 创造良好的 小区外部视觉形象 配备一辆看房专车 第五部分 项目均价的预测 一 类比价值预测法 1 根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断

7、本项目可实现均价 1 选择可类比项目 根据本项目的区位特征 依照别墅项目在外环线周边 位于行政区域交界处的原 则 选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目 嘉定区 东渡园景别墅 皇府别墅 绿谷别墅 普陀区 美墅 南汇区 2 对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值 可类比项目的详细资料见第三部分第三小节 量化的标准 以低成本改建后的东海别墅为标准 东海别墅的各项为 100 优于 东海别墅则分值高于 100 比东海别墅差则分值低于 100 各价值要素赋予相同的权重 得出综合分值 3 根据价值要素对比值 结合各类比别墅项目的均价 通过算术平均法推断出 本项目可实现的均价 本项目可实现的

8、均价 可类比别墅项目的均价 可类比别墅项目的综合分值 100 均价 元 平方米 综合分值东海别墅可实现的均价 元 平方米 东渡园景别 墅 380092 4130 皇府别墅 3800954000 绿谷别墅 50001014950 美墅 55001134867 康桥半岛 50001104545 算术平均值 4499 东海别墅可实现的均价三大价位 低价位 4000 元 平方米 中价位 4500 元 平 方米 高价位 5000 元 平方米 2 根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 4050 元 平方米以上 结论 东海别墅可实现的均价三大价位 低价位 结论 东海别墅可实现

9、的均价三大价位 低价位 40004000 元元 平方米 中价位 平方米 中价位 45004500 元元 平方米 高价位 平方米 高价位 50005000 元元 平方米 平方米 二 东海别墅 4000 5000 元 平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 三 分析各价位下的均价的销售风险 综合结论 鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值 本项目可选择 4500 元 平方米入市 随着人气的集聚和认知度的增强 广告包装推广的深入人心 再向高价位拔升 第六部分 项目的投资收益分析 一 销售收入预测 二 别墅成本预测 三 项目利润测算 利润指标的测算 单位毛利 项目利润 销售面积 1013 97 元

10、 平方米 单位净利 税后利润 销售面积 605 66 元 平方米 销售毛利率 项目利润 销售收入 100 22 32 销售净利率 项目净利润 销售收入 100 13 33 核心指标的基本要求 参考 销售净利率 9 四 现金流量测算 内部收益率为 76 32 核心指标的基本要求 参考 内部收益率 25 五 经济指标汇总 经济指标 单位数值 元 m2 项目总金额 万元 备注 销售收入 4542 8635 住宅销售收入 直接成本 32906254 开发成本 总投资 3400 6463 开发成本 期间费用 税前利润 1719 税后利润 1151 内部收益率 73 32 使累计净现值为零的贴现率 销售净

11、利率 13 33 项目净利润 销售收入 100 总投资回报率 17 81 项目净利润 项目总投资 100 六 敏感性分析 就该项目的销售收入 可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析 得出销售收入相对于成本更加敏感 当售价下降 10 成本上升超过 10 时 项目的销 售净利率低于 9 项目的投资回报将受到一定的影响 第七部分 综合分析与建议 从以上项目环境 市场 财务 经济分析可看出 本项目的投资 正处于上海市 嘉定区房地产市场平稳上升时期 各方面的时机都比较成熟 项目抗风险能力较强 且可获得较好的投资回报 对东海别墅的改建 是克服各种劣势条件 与周边楼盘竞争并取得成功的关键 目 录

12、第一部分第一部分 项目决策背景项目决策背景 七大利好因素七大利好因素 8 8 一 上海市经济保持着快速健康的发展一 上海市经济保持着快速健康的发展 8 8 二 上海市房地产市场供销两旺 持续看好二 上海市房地产市场供销两旺 持续看好 8 8 三 上海别墅市场全面繁荣 量价齐升三 上海别墅市场全面繁荣 量价齐升 9 9 四 上海市嘉定区发展势头良好四 上海市嘉定区发展势头良好 9 9 五 五 F1F1 方程式赛车场距本项目仅方程式赛车场距本项目仅 4 4 公里公里 1010 六 南翔镇国际化社区六 南翔镇国际化社区 格林风范格林风范 的启动拉开了南翔新镇建设的序幕的启动拉开了南翔新镇建设的序幕

13、1010 七 嘉定区政府将引轻轨至南翔镇七 嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 1111 第二部分第二部分 项目及周边环境分析项目及周边环境分析 1212 一 项目位置一 项目位置 1212 二 项目现状二 项目现状 1212 三 项目周边三 项目周边 30003000 米范围内的社区配套米范围内的社区配套 1313 四 项目的初步评估四 项目的初步评估 1414 第三部分第三部分 市场现状及其趋势判断市场现状及其趋势判断 1414 一 上海市房地产市场整体分析一 上海市房地产市场整体分析 1414 二 上海市别墅市场整体分析二 上海市别墅市场整体分析 1717 三 上海市外环线周边可类比的别墅项目分

14、析三 上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 2626 四 南翔镇房地产市场及楼盘分析四 南翔镇房地产市场及楼盘分析 2828 第四部分第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议项目优劣势分析及产品的营销建议 2929 一 项目优劣势分析一 项目优劣势分析 2929 二 产品的营销建议二 产品的营销建议 3030 第五部分第五部分 项目均价的预测项目均价的预测 3131 一 类比价值预测法一 类比价值预测法 3131 1 根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 31 2 根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场 均价32 二 东海别墅二 东海别墅 40

15、004000 50005000 元元 平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 3333 三 分析各价位下的均价的销售风险三 分析各价位下的均价的销售风险 3333 第六部分第六部分 项目的投资收益分析项目的投资收益分析 3434 一 销售收入预测一 销售收入预测 3434 二 别墅成本预测二 别墅成本预测 3535 三 项目利润测算三 项目利润测算 3535 四 现金流量测算四 现金流量测算 3636 五 经济指标汇总五 经济指标汇总 3737 六 敏感性分析六 敏感性分析 3737 第七部分 综合分析与建议第七部分 综合分析与建议 3838 第一

16、部分第一部分 项目决策背景项目决策背景 七大利好因素七大利好因素 一 一 上海市经济保持着快速健康的发展上海市经济保持着快速健康的发展 上个世纪末的最后十年 上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折服 从 99 财富 论坛到上海合作组织成立会议 从 APEC 会议到刚刚申办成功的 2010 年世博会 上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的焦点 如果仔细端详中国 雄鸡 状的版图 您会惊奇地发现 从辽东半岛的鸭绿江口 到广西防城港市的东兴镇 绵延 18000 多公里的大陆海岸线轮廓 正恰似一张拉满的 强弓 弓弦是南北交通大动脉 京广铁路 滚滚东去的长江则是那支着力待发的利 箭 而上海 这个远东最大的城市 就位于这支利箭最锋锐的前沿 利箭 的 锋芒 形成巨大的磁场 吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来 百年难寻的机遇使这座 城市充满活力 2002 年是我国加入世界贸易组织后的第一年 一年来 上海市实现了国民经济的 持续快速健康发展 各项社会事业取得全面进步 人民生活水平稳步提高 全面完成 了各项预期目标和主要任务 全年实现国内生产总值 5408 76 亿元 按可比价格计算 比