《精编》深圳市某项目可行性研究报告

《《精编》深圳市某项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》深圳市某项目可行性研究报告（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、深圳市深圳市 立立项项可行性研究可行性研究报报告告 目目 录录 1项目总论项目总论 3 1 1 项目背景 3 1 1 1项目名称 3 1 1 2开发公司简介 3 1 1 3承担可行性研究公司 3 1 1 4研究工作依据 3 1 1 5项目建设规划内容 4 1 1 6项目开发手续 4 1 2 可行性研究结果 5 1 2 1市场预测 5 1 2 2项目建设进度 5 1 2 3投资估算和资金筹措 5 1 2 4项目综合评价结论 7 2项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究 9 2 1 市场宏观背景 9 2 1 1全国投资环境 9 2 1 2深圳市投资宏观背景 11 2 1 3区域发展及前景预测

2、 14 2 1 4宏观市场与本项目发展借鉴 14 2 2 区域市场分析 15 2 2 1区域市场界定 15 2 2 2供给分析 15 2 2 3需求分析 16 2 2 4竞争分析 16 2 2 5片区房地产市场分析结论 17 3项目分析与评价项目分析与评价 18 3 1 地块解析 18 3 1 1项目地理位置 18 3 1 2地形 地势 18 3 1 3规划限制条件 18 3 2 项目 SWOT 分析 19 3 3 项目评价 19 4市场定位及项目评估市场定位及项目评估 20 4 1 项目定位 20 4 2 方案建议 21 5项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排 22 5 1 有关工程计划

3、说明 22 5 2 施工横道图 22 6投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 23 6 1 项目总投资估算 23 6 2 资金筹措 25 6 3 投资使用计划 25 7销售及经营收入测定销售及经营收入测定 26 7 1 物业销售收入估算 26 7 2 资金来源与运用分析 27 7 3 销售利润 27 8财务与敏感性分析财务与敏感性分析 28 8 1 项目盈利能力分析 28 8 2 项目不确定性分析 28 8 3 社会效益和影响分析 29 9可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议 30 9 1 拟建项目的结论性意见 30 9 2 项目主要问题的解决办法和建议 31 9 2 1项目的主要问题 3

4、1 9 2 2建议 31 9 3 项目风险及防范建议 31 10附表附表 32 A 项目总论 项目背景 项目名称 项目名称暂定为 开发公司简介 承担可行性研究公司 研究工作依据 1 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 深圳市发展计划局 深计 2003 590 号 2 房地产开发项目经济评价方法 建设部 建标 2000 205 号 3 建设项目经济评价方法与参数 国家计委 建设部 计投资 1993 530 号 4 关于印发经济评估方法的通知 及附件 中国国际工程咨询公司 咨经 1998 11 号 5 深圳建设工程价格信息 2003 6 企业提供的相关资料 项目建设规划内容

5、根据委托方提供的 深圳建设用地规划许可证 方案设计 等相关资料 项目经济技术指标 如下表 表表 1 项项目目经济经济技技术术指指标标 项项目名称目名称整个整个项项目目 地块编号2001 补 05 总用地面积 m2 4 4811 4 建设用地面积 m2 4 4811 4 道路用地面积 m2 0 容积率2 22 覆盖率30 计容积率面积 m2 99 600 其中 住宅公寓 m2 92 200 商业 m2 4 000 可出售住宅 m2 92 200 可出售商业 m2 4 000 建设配套 幼儿园 3000 m2 居委会 100m2 水电房和管理房 300m2 总建筑面积 m2 99 600 项目开发

6、手续 1 项目已取得土地使用权 项目已取得土地使用权 并已补交地价款 2 项目开发合法性手续 表表 2 项项目开目开发发合法性手合法性手续续 开开发发条件条件取得文件取得文件证证号号 企业法人营业执照 建筑业企业资质证书 3 结论 项目用地的 土地使用权出让合同书 已签订 开发 建设手续正在办理 可行性研究结果 市场预测 项目建设进度 项目计划于 2004 年下半年动工 在资金及时到位的情况下 预计 2006 年三季度 竣工 其开发建设期为 2 年 2 个月 投资估算和资金筹措 1 投投资资估算估算 根据测算 项目的总投资为 43 255 71 万元 含地价 详见下表 表表 3 项项目目总总投

7、投资资估算表估算表 项目投资的资金来源包括自有资金 银行融资和销售回款 项目总投资约 43 255 71 万元 经测算需投入资金包括自筹资金 银行融资 销售收入 其中 自有资金 16 318 92 万元 银行借款 8 000 00 万元 销售收入 18 936 79 万元 表表 4 项项目目资资金来源表金来源表 注 自有资金为项目土地成本 按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算 项目综合评价结论 1 项项目建目建设设手手续续正在正在办办理之中理之中 项目属房地产住宅开发项目 符合国家城镇住宅开发建设产业政策 并已取得项目土地使 万万万万万万万万万万 万万 万万 万万万万 万万万万万万 1万

8、万万万16 318 921 638 4537 7 2万万万万万747 0075 001 7 3万万万万21 125 162 121 0048 8 4万万万763 8276 691 8 5万万万万万763 8276 691 8 6万万万万527 8853 001 2 7万万万万615 0061 751 4 8万万万万1 896 11190 374 4 9万万万万万万万万498 0050 001 2 10万万43 255 714 342 94100 0 万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万 1万万万万16 318 9237 73 2万万万万8 000

9、 0018 49 3万万万万18 936 7943 78 4万万万43 255 71100 00 用权 2 项项目建目建设设后后续资续资金保金保证证 项目建设资金来源于自筹资金 银行贷款和销售回款 3 项项目具有良好的社会效益目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境 改善城市功能 增加财政税收 创作就业机会 4 经测经测算算经济经济效益良好效益良好 经测算主要经济技术指标如下表所示 表表 5 项项目主要目主要经济经济技技术术指指标标 注 上表指标按住宅销售率为 95 和商业销售率为 100 的情况下预测的经济效益指标 综上所述 该项目社会效益和经济效益良好 我司认为本项目可行 万万万

10、万万万 1万万万万万m 2万 44 811 40 2万万万万万万m 2万 99 600 00 3万万万万万万万万万 43 255 71 4万万万万万万万万万万 54 174 50 5万万万万万万万万 8 155 89 6万万万万万万万万 6 932 51 7万万万万万万万万万 17 72 8万万万万万万万万万 15 06 9万万万万万万FNPV万万万 3 221 54 10万万万万万万万万FIRR万 16 54 11万万万万万万万万万万 2 96 12万万万万万万万万 2 0 B 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 1 2003 年国民年国民经济发经济发展展势头势头良好良好 2

11、003 年中国国内生产总值 116694 亿元 比上年增长 9 1 人均 GDP 达到 1090 美元 首次突 破 1000 美元大关 是 1997 年以来增长最快的年份 规模以上工业实现增加值 41045 亿元 同比增 长 17 全社会固定资产投资 55118 亿元 增长 26 7 社会消费品零售总额 45842 亿元 增长 9 1 居民消费价格指数增长 1 2 中国加入 WTO 后 开始融入全球经济一体化大潮 经贸合作将进一步扩展 2003 年 1 12 月 全国进出口总值为 8512 1 亿美元 同比增长 37 1 其中 出口 4383 7 亿美元 同比增长 34 6 进口 4128 4

12、 亿美元 同比增长 39 9 随着中国融入世界经济大潮 中国将面临更加激烈的国际 竞争 权威资料显示 从 2001 年开始居民消费结构已显示升级势头 新一轮以住宅 汽车 通讯等 为代表的消费市场持续升温 拉动了我国相关产业生产和投资的不断发展 2003 年上半年我国商 品房销售增长四成以上 轿车销售增长七成以上 我国社会消费结构正朝着发展型 享受型升级 汽车 电脑 高档电器将加速进入家庭 人们对于住房条件改善的需求也将不断增长 我国经济进入重化工业阶段 高新技术产业发展和产业结构调整加速 正迎来一个新的发展 起点 2003 年重工业增长明显快于轻工业 2 全国房地全国房地产产市市场场状况状况

13、房地房地产产市市场继续场继续保持增保持增长势头长势头 2003 年 我国经济持续快速发展 城市化进程加快 居民收入水平提高及政府启动内需的政 策 都为房地产业的发展注入了新的动力 在诸多利好因素的驱动下 房地产市场继续保持在高位 运行状态 房地房地产产投投资继续资继续增增长长 但增幅会逐 但增幅会逐渐渐回落回落 2004 年房地产投资增长将明显放慢 房地产企业效益降幅可能较小 但企业间的差异将很大 产品结构调整步伐加快 新兴建材和高科技广泛应用 外资进入加速 房地产企业将加强联盟 在 海外资金加速进入的同时 国内房地产企业也将会加强联盟 以适应发展要求和应对来自各方面 的挑战 房价地域分化明房

14、价地域分化明显显 价格走 价格走势势温和回落温和回落 有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的 中国行业景气分析报告 指出 2004 年房 价将呈温和回落态势 房地产业今明两年将进入回落盘整阶段 房改以及相关的政策效应经过前 几年的相对充分释放后 正趋于明显递减 个人购买继续成为市场主流 因区域发展的不平衡 房 价发展趋势呈现较大的差异性 高速发展的中西部地区价格将保持增长势头 发展成熟的东部沿 海地区房价则出现调整回落 品牌化将成品牌化将成时时尚 行尚 行业竞业竞争走向深入争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪 并出现了一 批像万科这样营造品牌比

15、较成功的企业 受到市场的追捧 2004 年 房地产业将秉承品牌化发展 趋势 个性化 品牌化继续成为时尚 成为各个房地产企业在竞争中的重要策略 中国人民中国人民银银行关于行关于进进一步加一步加强强房地房地产产信信贷业务贷业务管理的通知 管理的通知 银发银发 2003 121 号 其要点如下 号 其要点如下 1 加强房地产开发贷款管理 引导规范贷款投向 2 严格控制土地储备贷款的发放 3 规范建筑施工企业流动资金贷款用途 4 加强个人住房贷款管理 重点支持中低收入家庭购买住房的需要 5 强化个人商业用房 6 贷款管理 7 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 8 加强个人住房公积金委托贷款

16、业务的管理 9 切实加强房地产信贷业务的管理 国国务务院关于促院关于促进进房地房地产产市市场场持持续续健康健康发发展的通知展的通知 国 国发发 2003 18 号 号 积积极鼓励房地极鼓励房地产产市市场场 发发展 展 1 房地产业已经成为国民经济的支柱产业 充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义 2 完善供应政策 调整供应结构 增加普通商品住房供应 控制高档商品房建设 加强经济 适用住房的建设和管理等 3 改革住房制度 健全市场体系 搞活住房二级市场 继续推进现有公房出售 规范发展市 场服务 4 发展住房信贷 强化管理服务 加大住房公积金归集和贷款发放力度 完善个人住房贷款 担保机制 加强房地产贷款监管 5 改进规划管理 调控土地供应 6 加强市场监管 整顿市场秩序 深圳市投资宏观背景 深圳是一座充满活力的外向型海滨城市 得天独厚的区位优势 体制优势以及 智力优势使深圳在短短 20 多年的时间 迅速发展成为中国综合实力最强的特大城市 之一 在世界史上成就了经济快速成长的奇迹 同时深圳也是一座不断发展 不断完 善中的城市 深圳中心区 地铁 1 号线 大学城 9 2 高新产业带等项目均在