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1、济南市商品住房动态分析报告2003年，是全国人民在党的十六大精神指引下全面建设小康社会，经受严峻考验并取得重大胜利的一年。在宏观经济良好运行的背景下，随着我市新的城市规划的实施，我市住房一、二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动我市经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。一、综合情况2003年全市房地产转让持续快速增长并再创佳绩。其中，转让件数超过2万件，达到24315件，同比增长36.5%；转让面积突破300万平方米，达到321.95万平方米，增长26.8%；转让金额53.31亿元，增长近10个亿，增幅为22.1%。全市住房抵押8584件，同比增长1.5倍；抵押面积106
2、.05万平方米，增长99.9%；抵押金额25.85亿元，增长94.5%。图1全市房地产转让面积突破300万平方米二、住房一级市场运行特点(一).基本情况2003年，全市商品住房成交8886件，比上年增长49.6%；成交面积109.54万平方米，增长33.9%；成交金额24.79亿元，增长56.7%。（二）.“普通商品住房”供需两旺2003年，我市“普通商品住房”（注：国务院18号文提出“普通商品住房”概念，我们认为，就本市而言，“普通商品住房”价格以上限不超过3000元/为宜，即我们在上半年分析中确定的中档和低档价格范围。）成交7890件（见图2），占商品住房成交总件数的88.8%。在我市商品
3、住房交易件数、面积、金额三项指标保持34%57%的高增长情况下，“普通商品住房”成交件数尚能达到88.8%，足以证明我市2003年“普通商品住房”供应基本满足了市场需求，这是其一。图2商品住房不同价位销售件数对比其二，从成交商品住房的户型来看（见图3），不超过130的中小户型成交6443件，占商品住房成交总件数的72.5%；其中70130之间的户型最为市场所认可，共计5710件，占64.3%。从这个意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型也基本满足了市场需求。另外，我们通过图3还可以看出，除70130的主导户型外，130以上的大户型成交量明显高于70以下的小户型。这种状况一方面说明居民改善居住
4、条件的期望值较高，一级市场发展还是很有潜力的；但同时，从购房抵押情况来看，居民在购买商品房时，大部分是采用贷款购买的方式，这其中虽然有居民购房观念在逐步改变因素的影响，但也说明目前市场上供应的“普通商品住房”户型面积偏大，居民的经济承受能力还达不到购买大户型的条件，市场还是应该以70130左右的普通商品住房为主。图3商品住房户型面积成交情况对比（三）.多层占据市场主导地位，高层、小高层成倍增长在济南市商品住房市场上，多层、高层和小高层楼房的销售量比例出现变化。2003年，我市销售的多层楼房所占商品住房销售总件数的比重为66.70%；高层、小高层商品住房成交2959件，同比增长3.5倍；占商品住
5、房成交总量的33.3%，比上一年提高22个百分点。但是，买一套高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多，不是一般居民家庭所能承受的。多层与高层、小高层两者价格与销售量上形成的对比，从一个侧面反映出我市住房市场各类住房有效需求的“质”“量”辩证关系。图4不同层高商品住房销售件数比重图示（四）.个人购商品住房实现历史性突破2003年，我市个人购买商品住房件数、面积的比例均超过90%以上。其中成交8691件，占商品住房成交总件数的97.8%；成交面积99.35万，占90.7%；成交金额22.18亿元，占89.5%，分别比2002年提高了17.7、25.4和20.8个百分点（见表3），居民的住房消费水
6、平和住房商品化程度同步快速提升。实现了自98年停止福利分房以来的历史性突破。或许，我们还可把这种突破看作我市住房消费已经全面进入商品化时代的一个历史转折点。（五）.价格增长速度在高位平稳运行2003年，我市商品住房平均价格为2263元/,同比增长17.0%。其增长速度比全国4.7%（1-11月）的平均水平高出12个百分点，不可谓不高，却又居高不惊，运行平稳，尽显成熟稳健之态。尤其是下半年的走势，与我们上半年分析中的预测完全吻合，并与2002年的走势形成鲜明对照（参见图5）。图5济南市商品住房价格走势三、住房二级市场运行特点（一）.基本情况2003年我市二手住房成交10192件，同比增长24.9
7、%；成交面积87.97万，增长6.0%；成交金额15.15亿元，增长29.6% 。（二）.价格涨势迅猛超出预想 我市2003年二手住房平均价格为1722元/，比上年增长22.3%，增幅比上年高4个百分点。其中，03年上半年平均价格为1643元/，同比增长17.9%；下半年平均1799元/，同比增长 26.7%（见图7）。下半年如此迅猛的上涨之势，超出我们的预想约6个百分点。纵观全年，1月份二手住房平均价格最低，为1462元/；9月份最高，达到1910元/，同比增长558元/，平均每月增长46.5元/。难怪我市中介市场上“一个月涨四、五十块！”（指每平方）的惊叹声不绝于耳。根据市场供需的实际情况
8、来看，这种现象主要还是需求大于供给的矛盾造成的。在我市住房二级市场上，一方面，本来就只有执行济南市房改方案的二十余万套住房可上市流通，房源已显匮乏，又逢2003年下半年城市新规划实施形成的大量民房拆迁，无形之中加大了房源的供需矛盾。不可否认，城市拆迁在带来住房需求增长、降低空置率的同时，也带来二手住房房源绝对数量的减少，我市仅经十路沿线就拆迁民房近三千户。另一方面，这种类似“牛市”的涨价形势，刺激了房主的“追涨”惜售心理。在中介市场上，卖主反悔毁约的现象时有发生。这种状况也在一定程度上使房源供给受到影响。除此之外，投资性的“新二手房”以及房龄较短的“已购商品房”的上市交易，对二手住房总体均价走
9、高也有一定关系。图7济南市二手住房价格走势（三）.成交面积增长速度放缓自我市1999年12月开放住房二级市场以来，二手住房成交面积经历了连续两年的高速增长期。其中，2001年为57.88万，比2000年增长51%，形成了第一个交易高峰，充分体现了我市开放搞活住房二级市场政策措施的有效性；2002年为83.02万，比2001年增长43.4%，虽然增长速度不如上年，却仍保持高速运行。这两年，二手住房成交面均超过了商品住房。至于2003年，二手住房交易虽有不俗的表现，但成交面积低于商品住房已成为不争的事实，全年共成交87.97万，同比增长6.0%，比上年降低了37.4个百分点。同时，二手住房成交10
10、192件，同比增长24.9%，也比上年降低了27.2个百分点，增长速度明显放缓。这里面既有市场高速发展后自身需要调整的因素，更有房源供应相对不足，即需求大于供给的老问题。（四）.已购公房交易日趋活跃我市已购公房上市已经4年了。虽然起步较晚，但经过几年的精心培育，目前已具有一定规模，市场交易日趋活跃并一年上一个台阶（见图8）。2003年，已购公房买卖成交3864件，同比增长39.1%；成交面积23.52万，增长45.1%；成交金额3.77亿元，增长69.8%。其在二手住房交易总量中所占比例也由2000年上市初期的11.6%，上升至2003年的26.7%（见图9），对搞活我市住房二级市场功不可没。
11、图8已购公房成交面积一年上一个台阶图9比例逐年上升、市场份额偏少从价格上看，已购公房作为住房二级市场的重要组成部分，其价格走势自然受整个市场的大气候影响。2003年已购公房上市平均价格为1603元/，同比增长17.0%。与新二手房不同的是，已购公房普遍使用年限较长，价格相对较低，所以2003年112月的房价走势与上年的走势较为接近，也相对平缓（见图10）。图10济南市已购公房价格走势相对平缓四、住房一、二级市场联动效应明显住房一、二级市场之间具有相互作用、相互影响和相互制约的辩证关系，房地产界联动理论的基础就在于此，2003年我市住房一、二级市场联动效应也证明于此。2003年，我市住房一、二级
12、市场相互促进、协调发展的大好形势前所未有。两级市场买卖住房成交套数为近几年之最（见图11），进入市场买卖房屋的居民家庭越来越多，市场发展后劲十足。同时，住房市场的发展带动了相关产业的发展，成交金额的增长带动了房地产交易税收的增长。图11住房成交套数为近几年之最自实行住房制度改革以来，人们已经逐步摒弃了靠单位解决住房的依赖思想，转而把目光投向欣欣向荣的住房市场。“卖旧买新”“以小换大”“以次换好”已成为人们改善居住条件的基本方式，这种住房市场上特有的、阶梯型的梯次消费形式，也是住房一、二级市场得以长久发展的推动力。虽然，我市二手住房成交面积在2003年位居商品住房之后，增势放缓，但两者平分天下的
13、格局已定、协调发展的大势已定。今后一个时期，谁排名第一已不再重要，重要的是我市住房市场整体的-持续、健康、平稳、发展。当然，这一切的一切，都离不开政府的有效监管和宏观调控。图12各类房产买卖面积构成图五、住房抵押市场运行特点近几年，特别是2003年我市住房抵押形势继续看好，居民住房信贷比上年增长1倍，个人住房抵押贷款政策已显成效，对促进我市居民住房消费、繁荣住房市场起到了明显的保障作用。图13住房抵押面积显著增长六、存在的问题当前济南住房市场存在的问题主要有以下几点：（一）.住房二级市场房源匮乏近几年，我市住房二级市场上流通的已购公房，仅有执行济南市房改方案的24余万套已购公房，而执行其他7个
14、房改方案的20余万套已购公房，则因种种原因未能上市，影响到我市住房消费的进一步拓展。2003年12月1日省直已购公房开始上市交易，这是济南住房二级市场的一大利好。对于带动执行其他房改方案的已购公房上市，缓解房源相对不足的供需矛盾具有十分重要的作用。但是，由于一个政策的出台到市场做出明显反映需有一个过程，又由于省直已购公房上市的门槛还比较高，一个月来，办理完买卖和其他转移登记手续并发证的只有十几件，仅占12月已购公房转让总件数的3.8%；办理抵押登记的有27件，占12月已购公房抵押总件数的13.3%。（二）.税收负担相对较重我市住房交易手续费已有了大幅度降低，但交易契税现行税率仍为1.5%和3%
15、，一直没有降低。2003年我市平均每套商品住房的售价约27.9万元，二手住房约17.2万元。买一套住房大约需纳契税2.64.2仟元。在房价不断上涨的情况下，加重了广大中低收入者的购房负担。（三）.房屋租赁市场运行不够规范房屋租赁市场是住房二级市场的重要组成部分，其中私有住房出租占相当大的比重。但因税率过高（7.3%14.57%）和缺乏多部门协管，使居民不愿进行租赁登记，以至税收严重流失。七、对策与建议（一）.全面放开住房二级市场根据根据国务院18号文件精神，执行单批方案的驻济有关单位应尽快统一思想，制定具体措施，捉紧出台上市规定，解除对已购公有住房上市交易设置的限制条件，“降低门槛”，扩大交易，全面放开我市住房二级市场。（二）.加大房贷对住房市场的支持力度济南市统计局发布数据显示，2003年1-11月济南城市居民可支配收入为10065元，同比增长8.7%。由于2003年我市住房价格的上涨速度明显高于居民收入增长速度，使居民购房的经济压力加大，而负债（贷款）买房这一观念正越来越为广大居民所接受
