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1、 第二部分 桂林房地产市场发展状况研究一、桂林房地产市场发展状况（一） 总体市场概况2000年桂林市紧紧抓住扩大内需的政策机遇，加大城乡基础设施建设投资力度，固定资产投资保持了较快增长。全社会完成固定资产投资79.23亿元，比上年增长13.46%，全年市政建设完成投资8.48亿元，比上年增长46.71%。2000年桂林市房地产市场总体增长迅猛，房地产用地出让量与上一年度基本平衡，房地产开发投资大幅增加，开发规模不断增长；商品房销售状况良好，房地产销售价格持续上扬；现楼空置量继续回落；三级市场交易活跃，增长迅速，交易量大幅上升。全年房地产开发商品房施工面积154.50万平方米，比上年增长30.8
2、2%。商品房销售面积43.54万平方米，销售额6.93亿元，比上年分别增长18.86%和30.02%。其中个人购房额达6.20亿元，比上年增长达89.60%。占全市商品房销售额的89.47%，年末全市商品房空置面积14.84万平方米。比上年减少5.28万平方米，同比减少26.24%。（二）房地产市场统计指标分析1、房地产开发用地2000年桂林房地产一级市场土地出让得到有效调控，房地产用地出让面积约30万平方米左右，同比下降2.3%个百分点。据悉，2001年土地管理部门将正在加紧研究桂林市房地产开发用地实行拍卖政策的可行性，以加大对房地产开发的控制力度，增加收入，以改变目前桂林房地产开发土地出让
3、仍然为协议出让的形式。（1）土地投资图1 土地开发投资额分析：2000年，桂林全市土地开发完成投资额为6047万元，同比增长61.38%，由此可见，由于政府前期土地开发计划的逐渐减少，为了适应近两年房地产开发的迅猛增加，政府相关部门加大的土地开发的幅度。（2）土地开发面积图2 土地开发状况结论：土地出让政策的改变，将使桂林地产市场逐步纳入市场规范化的轨道，也将限制房地产市场的供应量，促进桂林地产市场的可持续发展。我们认为，未来三年内，桂林房地产市场将会从目前的形势逐步走向理性回归阶段，市场需求量和房地产开发量都会在目前的基础上有一定回落，因此，如何抓住机遇，扩大土地储备，迎接未来竞争更加激烈的
4、市场将成为未来两三年内世纪地产公司的战略考虑。而本项目正处于新旧地产市场的结合部，上市时机的选择和价格策略的制订就显得尤为重要。2、房地产投资（1）房地产开发投资额图3历年房地产开发投资总额分析：2000年全年房地产开发投资完成58000万元，同1999增长7%，进入2001年以来，房地产开发投资额增长更加迅猛，截止到8月份为止，共完成房地产开发投资额60000万元，比去年全年的开发投资额还要多。从历年桂林房地产市场的投资额来看， 2000年以前整个桂林一直处于一个较为稳定的水平，历年投资额保持在53800万元左右。这说明桂林房地产投资在2001年达到了一个质变的阶段，据专家预测，从2001年
5、开始后的三年内，房地产开发投资额将保持一个惯性继续高速增长，在三年内达到一个顶峰，其后则会有一定的回调，还其本来面目。（2）商品住宅开发投资额图4 历年住宅开发投资额分析：从上表我们可以看出，商品住宅开发投资和全市房地产开发投资额在走势上和房地产开发投资基本保持一样。但是，在2001年前八个月全市的房地产开发投资已经超过2000年全年的投资，而商品住宅的在2001年前八个月的开发投资额则增速较缓，这是否说明商品住宅开发投资在整个房地产市场中的比例在下降，而商业用房的投资相对较大。3、房地产开发（1）新开工面积图5新开工房屋总面积分析：从98年开始，桂林市房地产市场中新开工面积始终处于一个不断上
6、升的走势，说明房地产市场的发展前景得到了众多发展商的共识，纷纷加大对房地产的投入，进行房地产开发。从上表我们可以看出，2000年全市全年新开工面积近60万平方米，而2001年前八月份新开工面积就达到了62万平方米，同比分别增长 55.7 %和155.6 %。（2）施工房屋面积图6 施工房屋总面积分析：在投资力度加大的同时，房地产施工面积也大幅增加，2001年前八个月，桂林市房地产施工面积高达186万平方米，比去年同期增长15%，达到了历年来桂林市房地产施工面积的最高点，说明在随后的两三年内，房地产竣工面积将会有一个大量的增加。（3）施工面积分类图7 施工房屋面积分类情况分析：从97年到99年的
7、三年中，我们可以看出，在桂林市房地产市场施工面积的分类上，住宅占了绝对比例。办公楼无论是在开发规模上还是在占总的比例上都呈现出逐年下降的趋势，而商业用房和其他用房则相对保持在一个较为稳定的量上。由于2000年和2001年的数据缺乏，因此，对这两个时期我们目前不做分析，但是，通过市场调研和主观判断，我们认为目前桂林市商业物业的供应已经过大，需求有限，总体市场呈现出严重的供过于求的局面。（4）竣工房屋面积图8 竣工房屋总面积分析：在房地产施工面积和新开工面积均有大幅度上升的同时，整个桂林市房地产的竣工房屋面积却增长不大，2000年全市竣工房屋面积46.23万平方米，同比仅增长19.98%。从200
8、1年的情况来看，全市商品房的施工面积较去年同期有大量增加，而商品房竣工面积则基本增长不多，由此可以看出，在当前的房地产市场上，新的供应压力有所加大，现楼的供给压力则较小。从桂林市历年房地产施工面积和竣工面积对比分析所得，桂林房地产项目的平均开发周期为两年左右，可见开发周期明显较短，我们认为，开发周期偏短一方面说明桂林地产项目相对偏小，另一方面说明了桂林住宅的供应量相对较少，房子不愁卖，发展商都争取打“短、平、快”项目。（5）拆迁还建竣工房屋面积图10拆迁还建竣工房屋面积分析：从97年桂林市实施旧城改造开始，桂林市历年的房屋拆迁量都十分巨大，拆迁面积分别为27万平方米、32万平方米和35万平方米
9、，如此巨大的拆迁量，而拆迁还建的面积则只有5.9万平方米、6.12万平方米和4.02万平方米，势必造成大量的拆迁户把选择的目光投向商品住宅市场。4、房地产销售（1）销售总面积图11桂林历年商品房销售面积分析：从上表可以看出，从98年开始，桂林市商品房销售面积逐年增大，始终保持迅猛增长的势头，年平均增长速度高达25 %，99年增长速度更达到创记录的48.36%。2000年桂林共销售商品房41.8万平方米，同比增长19.6%，2001年前八个月共销售商品房20.81万平方米，同比增长25.74%。（2）销售面积分类图12商品房实际销售面积分类分析：从上表我们可以看出，目前桂林商品住宅的购买主力已经
10、完全转变，个人购买所占商品房销售的比例逐年增大，由99年的59%到2001年的88%，说明居民的购房观念已经改变，选择商品住宅已经成为桂林居民的自觉行为。从图11和图12对比交叉我们可以知道，商品住宅在整个商品房中的比例也在逐年增大，截止到2001年，商品住宅占整个商品房的比例已经达到89.95%，说明在目前桂林房地产市场中，商品住宅已经成为房地产开发的绝对主流产品。 （3）销售金额图13商品房实际销售总额分析：从上表可以看出，桂林市历年房地产销售额都在增加，尤其在进入2001年以来，房地产销售额增加的速度更加可观，达到3.65亿元，同比增长45%，对比房地产销售面积的增长，我们可以看出，房地
11、产销售额增长的幅度要大于房地产销售面积的增长幅度，说明桂林市房地产市场的价格也在逐年上升。5、空置（1）空置总面积图14商品房空置总面积分析：从上表可以看出，从1997年开始，桂林市的房地产空置量在逐年下降，这与桂林市历年房地产销售量的走势正相反，说明桂林市需求较为旺盛，消化了部分空置房，另一方面，尽管市场的消化能力较强，但是，截止到2001年八月底，桂林房地产市场仍然有近120000平方米左右的空置房，空置率仍然达到30%左右的水平，说明市场压力依然存在。（2）空置面积分类图15商品房空置面积分类分析：从上表可以看出，在商品房空置中，住宅始终是占绝对比例，但是，其在总的商品房空置面积中的比例
12、则在减少，而商业用房无论是空置量还是在整个商品房空置中的比例却在逐年增加，说明目前桂林房地产市场中商业物业供过于求的矛盾日益加大。目前，深圳、上海的商品房的空置率都基本为30%，而桂林目前的空置量不足30%。说明目前桂林的空置量并不可怕，随着房地产市场的进一步好转，桂林的空置量还会持续走低。尽管如此，也并不能说明桂林市的房地产就没有危机，世纪公司对此应该有清醒认识，要争取为消费者创造合适的产品、有价值的产品、有附加值的产品，否则我们随时都有可能陷入被动挨打的局面。6、销售价格2000年桂林商品房总体平均销售价格为2230元/平方米左右，商品房销售收入，同比增长10.7%。图16 商品房平均价格
13、分析：从上表我们可以看出，桂林市商品房的平均价格大致在1500元/平方米到1850元/平方米之间。桂林商品房的价格在1997年达到最高以后，便有一个大幅度的下降，在1998年降低到1536元/平方米，到1999年更是跌落到1496元/平方米的最低水平，之后便开始回升，从2001年前八个月的时间来看，桂林市商品房的均价达到了1758元/平方米，同比2000年增长15%，但是距离1997年的最高值还有一定差距，这说明未来几年桂林房地产的价格仍将会有一定的上升空间。商品房价格依然呈逐渐增长的局面，主观估计未来2年总体均价可以达到2000元/平方米。其理由为：未来两年内桂林商品住宅的品质和规模都会不断
14、提高，产品越来越好，售价自然上涨。大规模的城市基础设施的建设和改造为桂林市的房地产提供了更多的附加值，其必然反映在商品住宅的售价上。中国经济进一步发展，收入水平的不断提高和人们对居住的要求越来越高的趋势也会促使房地产价格的持续上涨。7、分月销售统计图17商品房分月销售面积统计表分析：从上表可以看出，桂林房地产销售存在明显的淡季和旺季之分，每年的三月份到8月份，为桂林房地产市场销售的一个高潮期，进入八月以后的两个月，房地产销售相对较平淡，然后进入十月份之后的三个月，又是房地产销售的一个黄金时期。 对房地产销售周期的把握对于我们选择项目的上市时机是十分关键的。（三）分析与结论1、供需两旺，形势喜人
15、从桂林市房地产市场供应量来看，土地出让量近几年将保持均衡状态，2000年度土地出让量与1999年相比，有所下降，但幅度很小。从政府对房地产市场的控制来看，桂林对定点开发的控制力度将进一步加强，房地产将实行大块土地集中出让方式，促进房地产项目上规范、上档次，促进房地产市场进一步发展。同时，近几年住宅施工面积、竣工面积和销售面积均有大幅度的增长，空置率一直降低，说明桂林的房地产市场已经进入了一个高速增长期，这个信号促使发展商抓住战机。2、楼盘规模，日趋增大 从桂林房地产市场发展的历程来看，房地产项目规模越来越大，大规模楼盘的成本更为集约，配套更为完备，更容易营造小区环境，方便物业管理，符合住宅市场发展方向。从目前我们调研的几个重点楼盘的规模来看，多个项目的规模都普遍达到了100000以上。3、竞争加剧，门槛提高由于政府对房地产开发的控制越来越严格，桂林对房地产开发用地出让的方式将由目前的协议形式向拍卖形式和招标形式的转变，土地出让政策的变化必将带动土地价格的上扬，拍卖和招标土地所需的高额资金使得许多中小型房地产公司失去了拿地的机会，而资金实力较雄厚的房地产公司则会步入一个良性循环发展的局面。预
