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1、涟源华鑫商住综合用地项目可行性研究报告第一章 总 论一 项目背景1.1 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“华鑫项目”代表该项目。以下简称“本项目”。1.2 项目开发背景 涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约4044平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市华鑫房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年，在一般的商住用地年限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠
2、。1.3 可行性研究报告编制目的（1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。（5） 对项目决策及其实施提出优化建议。1.4 可行性研究报告编制依据（1） 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策；（2） 中华人民共和国城市规划法（3） 中华人民共和国城市房地产管理法（4） 娄底、涟源房地产相关法律政策与文件；
3、 （5） 涟源市的招商引资政策； （6） 本项目的详细规划控制原则；（7） 现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料；（8）涟源市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；（9） 置嘉地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值二 项目概况2.1 地块位置本项目地块位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，距光明山市民休闲广场约800米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。四至范围：东向：芙蓉北路西向：煤炭医院南向：人民西路北向：临街民宅2.2 地块规模与开发目标本项目宗
4、地面积共4044平方米，按政府要求临人民路处退让红线3.63米，实际用地面积约3898平方米。项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在3650-3800平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在7000-7800平米之间。另项目拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。2.3 地块周边环境与配套设施项目地块处于涟源市“芙蓉广场”，距涟源市核心商业区域-“光明山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套设施：电力、电讯：接入本项目 给排水：管
5、道铺设到位大型汽车站：临人民路公交车站休闲广场：光明山市民休闲广场，距本项目约800米购物场所：300米内福康祥超市及临街小型商店娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。医疗卫生：项目西侧为煤炭总医院，往北500米为六亩塘镇中心医院教育文化、体育运动：六亩塘镇中心小学，本项目500米半径内无大型体育运动场地。金融、邮政、电信：邮政储蓄所，人民路农业银行，中国移动营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅2.4 项目性质与主要特点本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。项目主要特点有：（1） 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位
6、置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。（2） 土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。（3） 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。（4） 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。（5） 项目为芙蓉广场周边的第一个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。2.5 项目地块价值分析涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机
7、关单位、金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器，12000平米广场使光明山成为涟源最具商业价值的核心商业区域，且有取代五马广场之势。本项目距光明山商圈仅800米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到光明山商圈的影响。因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、光明山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势“光明山”商圈的发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与“五马广场、光明山
8、”形成“三点成线“的涟源商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。项目地块价值的主要特点有：（1） 地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场“单个项目总量应有所控制”的特征。（2） 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行一系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与人民路、芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。（3） 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。
9、（4） 目前涟源市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因涟源房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在2006、2007年赶上销售的黄金季节。（5） 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。（6） 项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变，成为“五马广场”、“光明山”商圈的有力补充，实现开发、销售、推广、经营方式的差异化。2.6 已进行的调查研究项目及成果置嘉地产顾问机构于2005年11月受华鑫房产开发投资公司委托进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次调研
10、工作由置嘉地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共340份，回收有效问卷320份，并就项目所在区域发展前景与部分涟源房地产从业人士、规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。调查研究项目及成果如下：（1） 目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，48%的被访者不打算购买住宅，26%的客户打算在2-5年内购房，仅2
11、6%的客户打算在1-2年内购房。另根据统计，当前“涟水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面积总和已超过14万平米，而“涟水名城”总建筑面积为26万平米。因此，未来1-2年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的住宅。 （2） 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。 经过“五江购物中心”和“金地带时尚广场”两个商业项目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资
12、更为谨慎。在本次调查中，40%的被访者表示不会进行商铺投资，仅17.5%的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。 （3） 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。仅26%的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧、日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤“一站式”家居建材消费场所的出现。（4） 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导
13、。在接受本次调查的被访者中，50%的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格（租金）需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阴影。（5） 本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。 近50%的经营户认同芙蓉广场周边诞生“家居建材广场”的发展前景，54%的市民
14、对芙蓉广场地块未来2-3年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究，置嘉地产顾问机构认为：涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着一定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物中心、金地带时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市场已经具备一定的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为2006年度涟源房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，
15、本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。三 项目建设意义3.1 关于城市发展的意义随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最具代表性的区域。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此，学校、居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前，光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源市西城发展的进程，进一步完善涟源市城区的整体规划。3.2 关于行业市场的意义针对目前涟源市建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把涟源建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使
