《精编》某房地产土地估价策略

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1、2008 年合肥帝豪房地产开发有限公司新海大道北侧住宅用地土 地使用权抵押价格评估 土土 地地 估估 价价 技技 术术 报报 告告 项项目名称 合肥帝豪房地目名称 合肥帝豪房地产产开开发发有限公司新海大道北有限公司新海大道北侧侧住宅住宅 用地土地使用用地土地使用权权抵押价格抵押价格评评估估 受托估价受托估价单单位 安徽位 安徽华华源不源不动产动产咨咨询评询评估有限公司估有限公司 土地估价土地估价报报告告编编号 号 安安徽徽华华源源 2008 估 字第 估 字第 282 号号 土地估价技土地估价技术报术报告告编编号 号 安安徽徽华华源源 2008 技 字第 技 字第 282 号号 提交估价提交估

2、价报报告日期 二告日期 二OO八年九月十日八年九月十日 目目 录录 目目 录录 土土 地地 估估 价价 技技 术术 报报 告告 1 第一部分第一部分 总总 述述 3 一 估价项目名称 3 二 委托估价方 3 三 受托估价方 4 四 估价目的 4 五 估价依据 4 六 估价基准日 5 七 估价日期 5 八 价格定义 5 九 估价结果 5 十 需要特殊说明的事项 6 十一 土地估价师签字 7 十二 土地估价机构 8 第二部分第二部分 估价估价对对象描述及地价影响因素分析象描述及地价影响因素分析9 一 估价对象描述 9 二 地价影响因素分析 9 第三部分第三部分 土地估价土地估价17 一 估价原则

3、17 二 估价方法与估价过程 18 三 地价的确定 22 表 1 1 土地估价结果一览表 24 第四部分第四部分 附附 录录23 土地估价技术报告土地估价技术报告 第一部分第一部分 总总 述述 一 估价项目名称 合肥帝豪房地产开发有限公司新海大道北侧住宅用地土 地使用权抵押价格评估 二 委托估价方 委托单位 合肥帝豪房地产开发有限公司 单位地址 合肥市瑶海工业园内 法人代表 钱旺林 三 受托估价方 受托估价机构 安徽华源不动产咨询评估有限公司 机构地址 安徽省合肥市金寨路 327 号新鸿安大厦 804 室 执业范围 全国范围内从事土地评估业务 有效期限 2009 年 6 月 30 日 注 册

4、号 A200834014 法人代表 徐 航 联系电话 0551 7121831 13905510245 邮政编码 230061 四 估价目的 为委托方合肥帝豪房地产开发有限公司位于合肥市瑶海工 业园区新海大道北侧面积 36564 84 平方米 土地登记总面积为 54118 44 平方米 的住宅用地办理出让土地使用权抵押手续提 供土地使用权价格参考依据 五 估价依据 一 国务院及有关部门颁布的法律 法规 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 中华人民共和国城乡规划法 4 国土资源部关于严格按国家标准实施 城镇土地分等定级 规程 和 城镇土地估价规程 的通知 国土资

5、发 2002 195号 5 国土资源部 关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作 的通知 国土资发 2000年 105号 二 有关技术标准 1 中华人民共和国国家标准 城镇土地估价规程 2 中华人民共和国国家标准 城镇土地分等定级规程 三 地方政府及有关部门颁布的法律 法规 通知文件 1 安徽省土地管理法实施条例 2 土地评估有关的资料 1 征地补偿标准的文件 合肥市人民政府文件 关于印发 合肥市国家建设征地补偿 标准 的通知 合政 2000 53号 2 有关税费的文件 a 征地管理费 国家物价局 财政部 关于发布土地管理系统部分收费项且 与标准的通知 1992 价费字 597 号 b 土地变更

6、费 安徽省物价局 土地局 财政局 关于核定土地权属 用途变 更登记收费标准的通知 皖土 计 1996 84 号 3 合肥市人民政府 关于同意合肥市城市基准地价的批复 合政 2003 12号 四 委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查 调查 收 集的相关资料 六 估价基准日 二 00 八年九月九日 七 估价日期 二 00 八年九月八日至二 00 八年九月十日 八 价格定义 根据委托方提供的资料及现场查勘 待估宗地在估价 基准日时规划用地性质为住宅用地 评估设定用途为住宅 用地 估价设定年期按法定最高使用年限减去已使用年期 设定 待估宗地实际开发程度为宗地红线外 五通 通路 供 电 供水 排水 通

7、讯 红线内场地基本平整 本次评估界定 的土地开发程度为宗地红线外 五通 和红线内场地基本平 整 故待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度 条件下 于评估基准日 2008 年 9 月 9 日规划利用条件下 土地剩余使用年期下的出让土地使用权价格 九 估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析 按照地价评估的 基本原则和估价程序 选择合适的评估方法 评估基准日为 2008 年 9 月 9 日 评估得到待估宗地在估价设定用途及开 发程度条件下的土地使用权价格 估价结果如下 评估土地面积 36564 84 平方米 单位面积地价 2274 元 平方米 取整 评估土地总地价 8314 8446

8、万元 保留四位小数 大写 捌仟叁佰壹拾肆万捌仟肆佰肆拾陆元整 货币种类 人民币 估价结果详见土地估价结果一览表 见表 1 1 十 需要特殊说明的事项 一 估价的前提条件和假设条件 1 委托方合法取得土地使用权 2 估价对象作为住宅用地 得到或将得到最有效利用 并会 产生相应的土地收益 3 待估宗地与其它生产要素相结合 能满足设定使用年限 内经营管理的正常进行 保证公司的持续发展 4 在估价期日地产市场为公正 公开 公平的均衡市场 5 任何有关待估宗地的运作方式 程序符合国家 地方的有 关法律 法规 6 委托方提供资料属实 7 待估宗地的评估价格是指于评估基准日 2008 年 9 月 9 日 在

9、本报告评估设定的用途和开发程度条件下的土地使用权价格 的地价 二 估价结果和估价报告的使用 1 本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务 当 用于其它目的 本报告评估结果无效 2 评估价格是在满足全部假设与限制条件下 于评估基准 日 2008 年 9 月 9 日 在设定的土地开发程度 用途及正常市场 条件下的出让土地使用权价格现值 若待估宗地的土地利用方 式 估价期日 土地开发状况 土地使用年限 土地面积等影响 地价的因素发生变化 该评估价格应作相应调整 3 本报告必须完整使用 对仅使用报告中的部分内容所导 致的有关损失 安徽华源不动产咨询评估有限公司不承担责任 4 本报告的估价结果自估价

10、期日起一年内有效 5 本评估报告及估价结果的使用权归委托方所有 估价结 果的解释权归安徽华源不动产咨询评估有限公司负责 6 任何违规使用本估价报告及估价结果造成的不良后果 责任自负 给受托方造成不良影响的 受托方保留依法追究权利 三 估价报告的特殊说明事项 1 土地用途 待估宗地土地证登记用途为住宅用地 本次评 估设定用途为住宅用地 2 评估土地面积以合肥市测绘设计研究院测绘面积为准 3 土地使用权出让年期 该土地的使用权由委托方以出让的 方式取得 本次估价年期设定按照土地使用权出让年期减去已 使用年期设定 四 资料来源说明 1 土地利用状况等资料由委托方提供 2 土地区位条件 地产市场交易资

11、料等评估相关资料由估 价人员实地调查而得 3 估价人员根据国家有关法律 法规 估价规程及地方有关 地价评估技术标准 结合待估宗地具体状况 确定估价原则 方 法及参数的选取 五 其它说明 1 委托方对所提供资料的真实性负责 估价机构对所收集 资料的真实性 准确性负责 2 任何单位和个人未经安徽华源不动产咨询评估有限公司 书面同意 不得以任何形式发表 肢解本报告 十一 土地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 签 名 徐 航 94120085 王 宏 2002340077 十二 土地估价机构 估价机构负责人签字 盖章 安徽华源不动产咨询评估有限公司 二 00 八年九月十日 第二部分第二部分 估

12、价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述及地价影响因素分析 一 估价对象描述 1 土地登记状况 此次估价对象位于合肥市瑶海工业园区新海大道北侧的一 宗出让住宅用地国有土地使用证号 合国用 2005 第 934 号 土 地使用者 合肥帝豪房地产开发有限公司 地号 E24256 土地登 记面积 54118 44 平方米 本次评估土地面积 36564 84 平方米 土地使用权性质为国有出让土地使用权 2 土地权利状况 待估宗地的土地所有权属国家所有 合肥帝豪房地产开发有 限公司以合法方式取得土地使用权 土地使用权终止日期 2075 年 4 月 至评估基准日待估宗地宗地产权清楚 来源合法 3 土地利用

13、状况 待估宗地为合肥帝豪房地产开发有限公司的帝豪星港湾项 目用地 本次评估的土地面积为36564 84平方米 地上规划建筑 物主要为 12栋住宅楼 其中4栋18层 8栋6层 总建筑面积为 66822 4平方米 二 地价影响因素分析 一一一 一般因素一般因素 合肥 安徽省省会 位于中国中部 北纬 32 东经 117 长江淮河之间 巢湖之滨 通过南淝河通江达海 具有承东启西 接连中原 贯通南北的重要区位优势 合肥是一座有 2000 多年 历史的古城 素以 三国故地 包拯家乡 而闻名海内外 自东汉 末以来 合肥数为州郡治所 一直是江淮地区重要的行政中心和 军事重镇 合肥 之名 最早出现在大文学家 史

14、学家司马迁的 史记 货殖列传 中 合肥受南北潮 皮革 鲍 木输会也 秦汉 之交 合肥正式建立 合肥县 属九江郡 东汉刘秀升合肥为侯 国 三国时为扬州治所 明清时为庐州府治 故又别称为 庐州 合肥解放后由县设市 三年后安徽省人民政府正式成立 驻合肥 市 合肥市辖瑶海 庐阳 蜀山 包河 4 区和肥东 肥西 长丰 3 县 并赋予合肥高新技术产业开发区 合肥经济技术开发区 合 肥新站综合试验区市级管理权限 全市行政辖区总面积为 7029 48 平方公里 其中巢湖水面面积 233 4 平方公里 市区总面 积 838 52 平方公里 其中巢湖水面面积 72 93 平方公里 新增南 岗镇面积 91 95 平

15、方公里 新增烟墩乡面积 106 78 平方公里 市 区建成区面积为 224 平方公里 一 综 合 国民经济快速增长 初步测算 全市实现生产总值 GDP 1334 20 亿元 按可比价格计算 比上年增长 18 1 其中 第一 产业增加值 80 02 亿元 增长 7 3 第二产业增加值 651 20 亿 元 增长 23 5 第三产业增加值 602 98 亿元 增长 13 8 三次 产业比例由上年的 5 8 47 5 46 7 调整为 6 48 8 45 2 人均 GDP 按户籍人口计算 达到 28125 元 比上年增加 4922 元 市场价格总体上涨 在食品价格涨势较高的拉动下 全年城 市居民消费

16、价格总指数比上年上涨 5 6 涨幅高于上年 4 7 个 百分点 八大类消费价格五升三降 食品类 烟酒及用品类 家 庭设备及用品 医疗保健和个人用品 居住类价格分别比上年上 涨 13 2 2 9 1 8 1 1 和 4 1 衣着类 交通与通迅工具 类 娱乐教育文化用品类价格比上年分别下降 0 6 1 2 和 0 5 见表一 全年工业品出厂价格上涨 0 9 涨幅比上年上 升 1 4 个百分点 原材料 燃料 动力购进价格上涨 3 3 涨幅 上升 0 6 个百分点 经济社会发展中存在的主要问题 经济总量不够大 综合实 力不够强 农村基础薄弱 农民收入偏低 市场价格涨幅较高 工 业园区等平台建设有待进一步加强 二 农业 农业生产全面丰收 全年粮食播种面积 28 26 万公顷 比上 年扩大 6 5 其中稻谷播种面积 19 5 万公顷 扩大 1 0 小麦 播种面积 5 5 万公顷 扩大 60 3 油菜籽播种面积 10 4 万公顷 减少 21 6 棉花播种面积 1 8 万公顷 扩大 10 1 蔬菜播种面 积 4 6 万公顷 扩大 13 5 全年完成农林牧渔业总产值 147 6 亿元 按可比价格计算 比