《精编》房地产土地制度的概念与特点

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1、土地制度概论 第一节土地制度的概念与特点 第二节土地所有制 第三节土地使用制 第四节土地国家管理制度 第五节土地产权及其权能构成 一 土地制度的概念及构成 一 土地制度的概念土地制度 从概念上可以作出广义和狭义两种界定 广义的土地制度泛指与土地所有 土地使用 土地管理及土地利用技术等有关的一切制度 狭义的土地制度是指土地所有 使用与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度 本章研究的重点是有关狭义土地制度的若干基本问题 第一节土地制度的概念与特点 二 土地制度的构成1土地的经济制度 土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和 是社会经济基础的重要组成部分 土地制度还包

2、括相应的土地法权制度 2土地法权制度 是人们在土地利用中形成的土地关系的法权体现 是社会上层建筑的组成部分 在社会形态中 土地经济制度是土地法权制度形成的基础 土地经济制度决定土地法权制度 但土地法权制度又反过来具有反映 确认 保护 规范和强化土地经济制度的功能 第一节土地制度的概念与特点 完整的土地经济制度包含土地所有制 土地使用制和土地国家管理制度 土地所有制与土地使用制作为土地制度的必要组成部分 但对土地国家管理制度是否是土地制度的必要组成部分却有不同的看法 有一种观点认为 土地制度是土地产权主体之间形成的土地关系的总和 而国家不是土地的产权主体 国家 政府 参与土地的宏观管理 仅是作为

3、政权机构发挥它的政府行政职能 既然国家并非土地的产权主体 因而土地的国家管理也就不构成土地产权关系的组成部分 亦即不能成为土地制度的必要组成部分 这种观点是值得商榷的 第一节土地制度的概念与特点 土地作为财产 与其他财产相比具有明显的特点 因而土地产权关系与其他财产关系相比也具有自己的特点 无论从历史上来看还是从世界各国的现实来看 国家都是土地产权的主体 有时甚至是唯一的主体 从历史来看 自国家出现以后 当人类社会处于奴隶制时代时 大多数国家都是实行奴隶主土地制度 亦即奴隶主国家所有制 普天之下莫非王土 国家成为唯一的产权主体 即使到了封建社会和资本主义社会 很多国家都废除了土地的奴隶主国家所

4、有制 但不少国家仍然保留相当数量的国家所有土地制度 第一节土地制度的概念与特点 从世界现实来看 目前在高度发达的资本主义国家中 有不少国家保留相当数量的国有土地 如美国联邦政府和州政府拥有土地占全部土地总量的39 日本国有土地的数量占全国土地总量的23 7 甚至在英国直到现在 全部土地在名义上仍归英王 即国家 所有 在保持土地国有制的国家中 土地的国家管理不是单纯的体现政府职能 同时也是体现土地产权主体参与土地的产权关系 而且政府在参与土地产权关系中 不限于在宏观上对土地产权流转进行宏观调控与管理 同时还直接参与土地收益的分配 第一节土地制度的概念与特点 二 土地制度的特点土地制度作为一种财产

5、制度与其他财产制度相比具有明显的特点 一 地位的基础性土地是一个国家最基本的资源和资产 在资本主义大工业发展起来之前 当社会处于农业阶段的时候 土地是最基本的生产要素 因而成为最主要的财富形式 在资本主义社会之前 地的占有形式基本上决定了社会财富的占有和分配形式 因而土地制度成为当时最具基础性的社会经济制度 第一节土地制度的概念与特点 18世纪产业革命以后 人类逐步进入现代大工业时代 国民财富大量增加 财产结构发生巨大变化 土地已经不再占据财产构成中的决定性地位 但是在现代发达的资本主义国家中 由于人口膨胀和城市化进程加快 使城市土地日渐稀缺与昂贵 因而使土地制度在决定国家财富的占有和分配中仍

6、然居于相当重要的地位 如美国的土地价值占国民财富总价值的23 左右 日本1973年的土地价值达到206万亿日元 相当于上一年国民生产总值的3 22倍 第一节土地制度的概念与特点 二 国度的差异性在现代世界各主要的资本主义国家中 就一般财产来说各国的占有形式比较单一 而惟独土地占有形式各个国家之间仍然保留着明显的差异性 因为土地制度除了直接受一个国家生产方式与生产力水平的决定性影响之外 同时还受到土地资源的状况 民族经济文化发展的历史等多种因素的影响 因而形成国与国之间明显的差异性 第一节土地制度的概念与特点 三 构成的复杂性相对于一般财产来说 土地财产关系要复杂得多 土地作为一种财产 其所有

7、占有 使用 收益 处分及管理等等构成一系列复杂的财产关系和产权体系 这是由于土地作为一种不动产所具有的特性所决定的 第一节土地制度的概念与特点 一 土地所有制的含义及其产生与发展所谓土地所有制 是指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式 它是整个土地制度的核心 是土地关系的基础 土地所有权是土地所有制的法律体现形式 土地所有权是土地所有者所拥有的 受到国家法律保护的排他性专有权利 这种权利可以细分为 占有权 使用权 收益权 处分权等权能 这些权能在一般情况下是统一的 归属于一个主体 但在特定情况下也可以是分离的 如 在中国历史上曾存在过的各类租锢制下所有权与使用权的分离 目前中国城市和农村中出

8、现的土地所有权与使用权的分离等 第二节土地所有制 土地所有制作为社会生产关系的组成部分 是由社会生产方式所决定的 而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的 因此 不同的土地所有制 最终也是由生产力的状况所决定的 当然 除此之外 一个国家土地所有制的具体形式还受到社会经济条件和历史发展特点的影响 因而 即使社会制度相同的国家 其土地所有制的具体形式也不完全相同 第二节土地所有制 人类社会初期 地旷人稀 生产力水平很低 以采集和渔猎为生 没有固定的生产 生活用地 还谈不上对土地的开发利用 因而也不存在土地所有制问题 到了游牧时代后期 随着生产力的发展 逐渐形成了天然草地的循环轮牧制度 于是各个

9、氏族部落之间渐渐形成各自的土地利用势力范围 从而出现了土地所有制的萌芽 以后随着人口增加 原始农业的产生与发展 人类有了固定的生产生活用地 才最终出现了土地所有制 第二节土地所有制 人类社会已经经历了五种社会生产方式 相应地也有五种土地所有制 即原始社会的民族公社土地所有制 奴隶主土地所有制 封建土地所有制 资本主义土地所有制 社会主义土地所有制 此外还存在着几种社会经济制度下共有的个体农民土地所有制 以及一些过渡形态的土地所有制 第二节土地所有制 上述不同种类的土地所有制 从社会性质来说可以区分为两大类 即公有制和私有制 原始社会的民族公社土地所有制 土地属氏族或村社成员共有 和社会主义土地

10、所有制 土地归国家和劳动群众集体所有 属于公有制 奴隶主土地所有制 封建土地所有制和资本主义土地所有制属于土地私有制 当然 这是就典型形式而言的 多数国家除了典型形式之外 还存在着其他多种土地所有制形式 第二节土地所有制 二 土地所有制的法律形式人类社会自从产生了阶级和国家以后 任何一种土地所有制都必须有国家法律的确有 国家给予土地集体所有者的土地补偿费 一般说要以土地价格为基础 土地作为一种生产资料或财产 有其特殊的存在方式 位置固定 存在于广大空间 如果没有法律的保护 任何一种土地所有制都难以得到实现 第二节土地所有制 国家确认并予以保护的土地所有制 都要通过一定的法律文件一一土地所有权证

11、书来体现 当土地所有权转移时 出让方和受让方签订的契约一一地契 经过国家的登记认可 也可以作为土地所有权的法律文件 例如 在中国土地改革后 曾发给农民的土地证 土地所有权证书 目前 在中国农村 经过土地详查 搞清土地权属后发给的集体土地所有权证书等 都是这类法律文件 土地所有权证书 或地契 要载明 土地位置 坐落 四至 面积 地形 周围情况 土地质量等级 土地价格等 第二节土地所有制 三 土地所有权的转移制度随着经济的发展和社会关系的变化 必然发生土地所有权的转移 土地所有权的让渡和转移 一般情况下是有偿的 土地买卖 有时也可以是无偿的 赠与 遗赠等 土地所有权的让渡和转移 是土地所有者处分权

12、能的体现 在资本主义私有土地制度下 土地作为一种商品进行买卖是经常发生的 在中国社会主义土地公有制条件下 曾长期实行禁止土地买卖的政策 限制了土地的合理市场流转 自20世纪80年代中期 中国开始土地使用制度改革 开放了城市国有土地使用权市场 促进了城市土地的优化配置和有效利用 第二节土地所有制 国家对集体土地的征用 在中国宪法和土地管理法中规定不属于土地买卖 但从土地经济关系的实质来看 是一种特殊的土地所有权的有偿转移 即国家通过对土地集体所有者的一定经济补偿 将集体土地转为国家所有 在中国 近年来随着城乡市场经济的发展 一方面出现了对土地需求的扩大 发展工商业 进行城市建设 农村扩大土地经营

13、规模等 与此同时 农村中随着产业结构的调整 非农产业的发展和人口 劳动力的转移 一部分农村集体经济单位要求出让土地所有权 在土地供求关系急剧变化的新形势下 产生了私下或变相买卖土地的现象 对这种经济现象 应该正确加以引导 并从法律上加以规范与管理 以利市场经济的健康发展 第二节土地所有制 四 土地所有制的改革国家政权不仅可以对土地所有权和使用权加以一定的限制 而且在必要时可以通过国家政权的强制力量对土地所有制进行普遍的改革 通常把这种改革称之为土地改革 这种土地改革不仅在社会主义国家中进行 即使在资产阶级国家和地区 也有得部分土地收益的权利 是土地使用制的法律体现形式 不少当政者从资本主义发展

14、的利益出发 主张对封建土地制度进行某些改革 第二节土地所有制 当然 社会主义国家所进行的土地改革 其性质 目的和手段都不同于资本主义国家的土地改革 例如 在中国新民主主义革命取得胜利后 在全国范围内进行了彻底的土地改革 其目的是彻底消灭封建土地制度 为社会主义革命和建设创造基本条件 中国发动广大农民群众参加土地改革 将从封建地主和富农那里没收 征收来的4600多万公顷土地无偿地分给了广大元地和少地的农民 实现了 耕者有其田 消灭了封建土地所有制 建立起农民劳动者个人土地所有制 第二节土地所有制 一 土地使用制的含义土地使用制是对土地使用的程序 条件和形式的规定 是土地制度的另一个重要组成部分

15、土地使用权是依法对一定土地进行占有 使用并取任何一个社会 只要存在着土地所有权 土地的使用从来都不是自由和任意的 在土地所有权与土地使用权分离的情况下 土地所有者和土地使用者都要按照一定的规范 程序 条件和形式 来确定双方的权利和义务 而这种经济行为又要受到国家政权的干预 调节和必要的限制 在土地私有制度下是这样 在土地公有制度下更是如此 第三节土地使用制 二 土地所有制与土地使用制的关系土地使用制是在土地利用中产生的人与人之间的经济关系的另一重要方面 在整个土地制度中 土地所有制决定着土地使用制 每一种社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式 土地使用制不仅是土地所有制的反

16、映和体现 而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段 在社会主义土地公有制下 也要求建立并实现与土地公有制相适应的土地使用制 比如 促进土地资源合理利用的土地使用制度 以使社会主义土地公有制得以实现和巩固 第三节土地使用制 三 土地使用制的分类由于土地使用制的相对独立性 因此 任何社会形态下都有不同的土地使用制 按土地所有权与使用权相互关系的不同分为 1 两权 合一型 如 中国土改前的自耕农 经营地主及农业合作化后中国农村的社会主义集体经济组织等 2 两权 分离型 如 地主与佃农 资本主义土地所有者与租地农业资本家及目前中国农村的集体经济组织与土地承包农户等 第三节土地使用制 两权 分离型土地使用制 1 有偿使用制 一般地说 在土地私有制下 土地都是有偿使用或出租 2 无偿使用制 在社会主义土地公有制下 曾长期实行无偿使用制度 社会主义土地利用和管理的实践经验证明 土地无偿使用制度弊端很多 它不利于社会主义土地公有制的实现与巩固 不利于土地资源的严格管理与合理利用 因而需要逐步进行改革 第三节土地使用制 四 土地租赁关系的性质在土地 两权 分离条件下所实行的土地有偿使用制 实质上都是