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1、江北小高层市场调查报告2009-5-18目录一、市场简述A南京房地产市场分析B江北房地产市场分析二、江北小高层市场分析1.江北小高层市场板块划分1.1桥北板块1.2江浦街道板块1.3泰山镇板块1.4浦珠路板块1.5大厂板块 1.6江北小高层价格水平分析 1.7江北小高层市场特征综述 1.8南京市场客群及户型需求分析 三项目三期展望及营销策略建议一、市场简述：A南京房地产市场分析：从一季度南京楼市各板块认购、成交数据来看，江北、江宁占据了半壁江山，认购和成交均占据全市总量的60%。低总价、单价便宜是关键。作为南京楼市的价格盆地，自2008年率先扛起降价大旗，以价换量斩获颇丰，虽然过江仍不顺畅，但
2、还是吸引了不少刚性需求者跨江置业。河西板块屈居第三位，成交和认购均占全市总量的13%。这三大板块是南京楼市上市量的供应主力军，也是南京楼市销售的“先锋队”，在全市占据举足轻重的作用。城南、城北、城中、仙林及城东，因上市量受限、价位偏高等原因，在全市成交量排行榜上次后。B.江北房地产市场分析：2008年，江北、河西、江宁三区的土地成交量之和占全市成交总面积的64左右，居住郊区化将会更加明显，2009年，在“最危险的时候”已经过去的情况下，振荡期后的江北新区的地位更是举足轻重，它依然是未来供给的热点区域。一季度销量逐月增长，板块成交量占据全市1/3（认购6822套，成交5826套）从一月到三月，江
3、北楼市的销量呈现逐月增长的态势。一季度江北板块共成交5826套，占全市总成交量的1/3，保持遥遥领先的局面。一季度的江北低价促销依旧是让购房者“买账”的有效方式，低价加上房产新政的刺激，让刚需在一季度大量爆发，也让江北为数不多的小户型在三个月内消化殆尽。目前江北板块进入了一个尴尬期：小户型不够卖，大户型不好卖，整个市场急需新鲜房源的注入。不少项目看好了市场的强大需求，在四五月份将有大批房源集中上市，如天润城、大华锦绣华城、骏馆等将上市积极填补市场空缺。总体来说，苏宁天润城、天华硅谷庄园、威尼斯水城、明发滨江新城、旭日上城等超级大盘具有持续不断地供应能力。 二、江北小高层市场分析1、江北小高层市
4、场板块划分根据江北地区的自然属性（地理位置）及经济属性，我们将江北片区进一步细分为桥北板块、江浦街道板块、泰山镇板块、浦珠板块、大厂板块这五个板块，在这一部分，我们将详细分析各个片区的市场供给特征。1.1桥北板块这一板块是指以大桥北路为核心，北至泰山滨江小圩，南至珠江镇城南河一线。桥北板块在售楼盘房源供应量统计（每月消化量为网上显示的成交量）楼盘名称楼盘供给情况4月销售情况威尼斯水城在售房源7396套，共成交6197套消化187套明发滨江新城在售房源13027套，共成交8150套消化190套旭日上城在售房源3333套, 共成交3069套消化186套旭日爱上城在售房源1049套, 共成交1045
5、套消化2套海德北岸在售房源754套, 共成交637套消化5套（下表中：明=明发滨江新城、威=威尼斯水城、爱=旭日爱上城、上=旭日上城、海=海德北岸）分面积、分楼型类别细分市场统计表楼层面积100m2以下100120 m2120 m2以上小高层威、爱明、威、上、海、爱明、华、威、海桥北板块4月份楼市综述：桥北版块4月份的数据显示,该版块总体态势不变.明发滨江新城和威尼斯水城以及旭日上城的销售量依旧远远领先于其他楼盘且这三家楼盘不分上下。销售量分别为190 187 186.桥北版块连续数月以来呈现三足鼎立.其他楼盘本月销售量均为个位数.典型楼盘分析：明发滨江新城基本参数位置浦口区滨江大道1号占地面
6、积（亩）1600物业类别普通住宅、商铺建筑面积（万平方米）160建筑类别高层、小高层诉求点水景地产,地铁沿线,教育地产容积率1.89交通鼓珍、鼓扬、鼓浦、131、132、159、中六、汉六、汉浦、江汉绿化率40本期开盘时间09.5.1楼层11、12、13、18成交比例（%）63.96主力户型120和130平当期均价（元/平方米）5500物业公司南京紫竹物业物管费（元/平方米/月）0.7优点：教育交通配套逐步完善中；江景产品的稀缺性、沿江板块产品质量较高、保值性较强。缺点：教育配套存在不确定性；商业配套刚刚开始大规模招商；单价较高、面积较大、总价较高。江浦板块4月在售楼盘房源供应量统计（每月消化
7、量为网上显示的成交量，包含上月认购到本月转化成交的房源）楼盘名称楼盘供给情况4月中销售情况群盛北江豪庭在售房源410套，共成交372套 消化120套雨山美地在售房源400套，共成交74套消化19套领域花园在售房源615套, 共成交511套消化3套海都嘉园在售房源1402套，共成交1076套 消化 7套4月份江浦街道板块楼盘供给市场细分情况 (下表中： 领=领域花园 海=海都嘉园、群=群盛北江豪庭、雨=雨山美地)分面积、分楼型类别细分市场统计表楼形面积100m2以下100120 m2120 m2以上小高层领、海、群、雨海、群、雨海、群、雨江浦街道板块4月份楼市综述：4月份,江浦版块群盛北江豪庭独
8、领风骚,领跑江浦版块.雨山美地次之,领域花园只有一幢小高层，海都嘉园也只有尾盘.典型楼盘分析：群盛北江豪庭（重点关注）位置浦口区珠江镇西北，东侧隔雨山西路与求雨山公园相望占地面积（平米）350631万平米物业类别住宅、商业建筑面积（万平方米）54建筑类别高层、小高层、花园洋房、联排别墅、双拼别墅和沿街商铺诉求点奥体、跨江、风景城邦、山水人文社区容积率1.30交通暂无绿化率51本期开盘时间09.5.16楼层11成交比例（%）72.89主力户型100、124、138、152平当期均价（元/平方米）3950物业公司深圳银典物业物管费（元/平方米/月）1优点：未来纬三路和纬七路过江隧道和二号线西延线的
9、通车；求雨山文化园、南审等人文山水配套；缺点：原来是垃圾填埋场，旁边还有变电站；交通完善的周期较长；商业配套的招商如超市等尚未签约。1.3 泰山镇板块 泰山镇板块楼盘4月在售楼盘房源供应量统计（每月消化量为网上显示的成交量）楼盘名称楼盘供应情况4月楼盘消化情况天润城在售房源16305套，共成交14535套消化281套江岸水城在售房源4103套，成交3373套 消化104套盘金华府在售房源1025套， 成交842套消化18套天华绿谷庄园在售房源448套,成交428套消化3套天华硅谷在售房源1084套,成交1428套消化237套海润枫景花园在售房源1294套，成交783套消化130套金泉泰来苑在售
10、房源1714套，共成交1503套消化62套4月份泰山镇板块楼盘供给市场细分情况统计表(下表中：泰金泉泰来苑，江=江岸水城,苏=苏宁天润城,金=盘金华府，绿=天华绿谷庄园, 硅=天华硅谷庄园,枫=海润枫景)分面积、楼型类别细分市场统计表楼形面积100m2以下100120 m2120 m2以上小高层金、盘、天、绿、枫、硅江、绿、硅、盘、枫绿、硅、金泰山镇板块4月份楼市综述：四月份,天润城销量超过海润枫景跃居首位，主要是相对于周边楼盘仅有4100元/平米的均价，距离上又优于海润风景，所以吸引了大批客户.当然,泰山镇板快的老二位置，同被苏宁旗下楼盘牢牢占据,为天华硅谷.典型楼盘分析：天润城位置沿江街道
11、京新628号占地面积（亩）4000物业类别住宅、普通住宅、高尚住宅建筑面积（万平方米）360建筑类别多层、小高层诉求点水景房、地铁房容积率1.50交通131、132、136、159、鼓扬线、盐工线、盐葛线、盐滁线、盐浦线、中六绿化率42本期开盘时间09.5月楼层11成交比例（%）93.67主力户型60、80平当期均价（元/平方米）4100物业公司清江花苑物业管理公司物管费（元/平方米/月）0.75优点：交通配套较完善；价格便宜,比较安静,小学；超市等 缺点:做为郊区物业费有的贵,室外健身器材特少与360万不符,中学未建,医院未建,广场不足,周围无大的体育场所1.4浦珠板块4月份浦珠板块在售楼盘
12、房源供应量统计（每月消化量为网上显示的成交量）楼盘名称楼盘供应情况4月中楼盘消化情况大华锦绣华城在售房源5009套，共成交4866套消化290套恒辉翡翠城在售房源619套，共成交529套消化66套浦珠板块楼市综述：本月大华锦绣华城消化量跃居首位，达290套，每套房优惠1000元-10000元/平米，得房率接近125%，98平米的新派洋墅，更可赠送25平米的面积，种种利好消息促进了销量的提升。典型楼盘分析：大华锦绣华城位置浦珠北路59号占地面积（亩）1800多物业类别住宅、普通住宅、购物、餐饮建筑面积（万平方米）180建筑类别多层、小高层诉求点房宜居生态地产,法式花园洋房,小户型,教育地产容积率
13、1.56交通鼓珍、汉江等绿化率45本期开盘时间09.5月楼层11成交比例（%）92.28主力户型60、90、120平当期均价（元/平方米）4200物业公司南京大华锦绣物业管理公司物管费（元/平方米/月）0.4优点：交通配套较完善；价格适中；法式风情；家乐福将来会有；实验小学 缺点:非品牌物业；家乐福可能两年后才开业；距离铁路约500米1.5 大厂板块 4月份大厂板块在售楼盘房源供应量统计：（每月消化量为网上显示的成交量）楼盘名称楼盘供应情况4月中楼盘消化情况阿尔卡迪亚在售房源4751套，成交4111套消化190套腾泰雅苑在售房源635套，成交521套消化5套长冲街8号在售房源146套，成交43套消化2套（下表中：阿=阿尔卡迪亚、腾=腾泰雅苑、开=开宁广场、恒=恒丰世家、瑞=瑞凯国际、长=长冲街8号）分面积、楼型类别细分市场统计表楼形面积100m2以下100120 m2120 m2以上小高层阿、长、腾阿、腾阿、腾因此板块距离本项目区域较远，故典型楼盘分析略1.6 江北片区小高层价格水平分析2009年5月江北片区主要商品房在售楼盘价格统计（单位：元/平方米）楼盘名称5月价格明发滨江新城5500旭日上城3850旭日爱上城3750威尼斯水城5500海德北岸4200大华锦绣华城4200恒辉翡翠城4500北江豪庭3950雨山美地4038苏宁天润城4100天华绿谷
