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1、关于高新片区的总结花絮：这两天，我马不停蹄的奔波于高新区的各大楼盘。经过两天紧张的忙碌，我终于完成了对该片区的调查。调查时间：2009年4月20日2009年4月24日调查区域：济南高新片区调查范围：西起大辛河，北至工业北路，东到绕城高速，南接经十路。调查项目：黄金时代智远山庄三庆财富中心鑫苑国际城市花园鑫苑金座中齐未来城汇展香格里拉盛世花城莱茵小镇V家茗筑美嘉海信慧园中海紫御东郡海信盛福庄东城万象草山岭村改项目牛旺小区贤文小区新东方花园鲁能康桥颐东小区【片区部分项目概况及浅析】一、片区概况片区集聚了不少的大盘，项目多在15万平米以上，如海信慧园、中齐未来城、鑫苑国际城市花园、中海紫御东郡等项目
2、。其中，有不少项目是由全国知名开发商投资开发，比如，中海、鑫苑、海信等在片区均有投资项目。由此可见，不少开发企业都看好了区域的发展前景与开发潜力。而且，诸多全国著名开发企业均有强大的品牌实力和资金实力，这些有实力的企业势必会为提升该区域的城市形象起到积极的促进作用。不过，受金融危机、楼市疲软等因素影响，很多开发企业都放缓了开发进度。如三庆财富中心的F区，原本打算开发建设，但还未开工就被停工搁置，海信盛福庄项目亦是至今仍是空地一片，迟迟未动工开发。现在，区域内在建楼盘在整个济南地产市场来讲属于中高档楼盘。每平米价格多在50006000元之间。别墅项目为每平米价格多在1000013000元之间。此
3、外，该片区还有一些村改安置项目，比如牛旺小区、贤文小区等。片区目前形成了有大型品牌地产企业进驻开发，以中高档楼盘为主，村改项目相补充的楼市格局。片区内项目的建筑形态以高层、小高层为主，别墅项目衬托，同时兼有少量的多层项目。二、部分项目基本情况及浅析1.三庆财富中心项目位于高新技术开发区（即高新区管委会南邻），两面临路，区位优势优越，交通便利。项目由A、B、C、D、E五个区组成，五栋大楼环绕项目四周，中间位一广场，广场西边是一块空地，是F区建设预留地，目前周边由围挡围堵起来。中间是几台破旧的建筑设备零散的闲置在空地中间。项目好像是即欲开工但又停工，我个人认为是当前市场遇寒，项目开发前景不明朗而致
4、使未敢轻举妄动。另外，项目也可能是为资金吃紧而被临时搁浅。据相关人员透漏，该开发商在外地的项目多次因为资金吃紧而中途停工。2.中铁汇展国际该项目位于工业南路路北（国际会展中心西邻）。项目总占地面积约70亩，总建筑面积约17万平米。由8栋高层组成，建筑业态为城市综合体，即集SOHO办公、商务酒店、餐饮娱乐、超级市场为一体，由中铁投资开发。项目即将开工建设，预计12年上半年可正式投入运营。3.莱茵小镇V家莱茵小镇是由世通房地产公式投资开发的集别墅、高层、小高层为一体的地产项目。项目总占地面积约450亩，总开发建筑面积约50万平米，一期已基本售罄，目前主推的是二期莱茵小镇V家，这也是本项目的收山之作
5、。据其销售人员介绍项目之所以命名为V家，是因为项目即将省立结盘，而“V”恰寓“胜利”之意，故取名“V家”。二期V家，共开发两栋高层（26层）塔楼。共约450套，户型面积，从75130平米不等，所售均价在5200元/平米左右。两栋楼分别为座和座，其中座设计为两梯（电梯）五户，座设计为两梯（电梯）四户。不过，大部分让市公安局给团购了（此事正在商谈，并未最终拍板确定）。项目户型浅析：户型类型面积户型结构所占项目比例A174.24两室一厅一卫17%A295.78两室两厅一卫18%A3127.39三室两厅两卫13%B197.88两室两厅一卫24%B2122.50三室两厅两卫18%B3127.77三室两厅
6、两卫10%综合以上户型特点，以上户型设计较为合理，方便使用。而且，面积相对较大的户型设计相对更加合理，近乎完美。并且在整栋楼座上所处的位置较佳，观景效果、采光效果均较好。面积较小的户型，结构设计亦可，但从整个楼座的位置来看，小面积的户型所处的位置欠佳。多为北向户型，虽可采光，但采不到阳光。另外，项目当前一期还剩有一些房源，面积多在129平米以上，价格在5700元/平米以上。不过，在V家A座后面的一栋，采光不足，售价在5300元/平米左右。目前，项目中央的别墅面积多在200300平米/套，售价为12880元/平米。项目内部规划为中央别墅区，周边高层、小高层环绕，既很好解决了小区内部建筑拥挤，居住
7、压抑的问题，有保证项目较高的容积率，使企业利润最大化。该项目是世通地产开发总司在济南开发的第一个项目也是目前唯一一个项目。项目在济南有较高的知名度，但是项目的土地性质为综合用地，土地使用权仅为50年。4.汇展香格里拉本项目位于工业南路北邻（仅靠国际会展中心），是由天业实业有限公司投资开发，北京置地前景全程代理。项目于07年5月份开盘，至今已有两年有余，两年来项目取得了相对不错的销售业绩，当前的销售率达到85%左右。项目总开发建筑面积约为23万平米，由三栋高层组成，其中，中间的为主楼楼高（31层）两侧为辅楼（27层）。项目当前所剩房源多在23层以上。面积多是54平米的一室两厅的公寓。项目户型的整
8、理分析：户型类型面积户型结构所占项目比例A154一室两厅一卫21%A270一室两厅一卫24%A374两室两厅一卫30%A491.15三室两厅一卫25%项目各个户型都装修有样板间，样板间装修不错，体验式营销模式，可有效促进项目的销售。当前售价为5100元/平米起价。5.海信慧园项目位于舜华路北段道路两侧（国际会展中心北500米），小牧占地约150亩，总开发建筑面积约28万平米。有16栋高层（18层）和4栋小高层(12层)，目前项目开一期有舜华路路东的4栋高层，路西的5栋高层。其中，路东的高层已基本售完，目前仅剩少量房源（20余套）。项目于4月12日盛大开盘，新推出10#、11#两栋高层，共约58
9、0套房源。新推的两栋高层，一小户型为主打户型。户型面积从90135平米，具体户型整理如下：户型类型面积户型结构所占项目比例备注A187两室两厅一卫7%方正实用A290两室两厅一卫11%全明户型A391两室两厅一卫9%布局合理A493两室两厅一卫9%空间灵活A595两室两厅一卫7%全明户型A699两室两厅一卫6%南北通透A7110三室两厅一卫14%朝南户型A8120三室两厅一卫13%全明户型A9128三室两厅一卫15%空间实用A10133三室两厅两卫5%实用户型A11139三室两厅两卫4%舒适全明项目当前售价为：均价5300元/平米，现在购房客户可享受97折优惠，即优惠后价格为5100元/平米左
10、右。最大优惠94折，优惠后价格约为4700元/平米。项目凭借开发商强大的品牌，良好的信誉与口碑，自开盘以来取得了相对不错的销售业绩。项目当前的销售率约40%，在当前市场相对疲软的大环境下，项目取得这样的成绩，相对还是比较可以的。当然，这与销售代理公司准确的市场定位、较高的销售策划水准等因素也是密不可分的。从其现场的上客量来看，项目受关注程度较高，本人走访当天看房客户不少，看房客户有5、6批，这也说明了项目受当地人的关注程度较高。之所以取得良好的社会反应，是因为项目户型设计较为合理，定价相对可以，开发商有着扎实的品牌实力和资金实力，容易获得市场的认可，客户的认同。然而，项目，在设计时，设计的储藏
11、室较少，储藏室与户型配比不合理，配比系数较低。所以，开盘以来项目的储藏室一直为对外公开出售，不合理的储藏户型配比，也会在一定程度上阻碍项目的销售。6.茗筑美嘉本项目位于高新区舜华北路北段路东（西与莱茵小镇比邻，北与高新区第一实验小学毗邻.）。项目总占地面积为154亩，总开发建筑面积为26万平米。项目由浪潮集团旗下的山东茗筑世家置业有限公司投资开发，共开发20栋楼，约1943套。其中有8栋7层板式多层，12栋19层、24层板式高层。一期开发18#多层和913层高层，中间1416#三栋预计今年下半年开工建设，北面沿街的1720#四栋高层，开工时间暂不确定，预计今年可能没有计划开工，项目计划2010
12、年竣工交房。项目目前主推的是10#楼，约216户，户型面积从67145平米不等，具体户型整理如下：户型类型户型面积户型结构所占项目比例A167一室一厅一卫13%A290两室两厅一卫22%A395两室两厅一卫18%A4115三室两厅一卫13%A5120三室两厅一卫17%A6132三室两厅两卫12%A7145四室两厅两卫5%综上所述，本项目的主力户型为90120。项目主要针对的人群是年轻一族，正如其项目文案所语：年轻的天地 激扬的生活（有一种生活在想象之外）。项目销售均价约为5100元/平米。项目内部设有幼儿园、商业等配套。项目于高新区第一实验小学仅一路之隔，这无不是项目的一大优势。7.中海紫御东
13、郡项目位于花园路东首（即花园路与奥体中路交汇处西北角），是中海地产在济南开发的首个项目。项目总占地面积亩，总开发建筑面积约为万平米。由中央40栋别墅，周边2栋小高层，9栋高层组成，项目的规划设计与莱茵小镇极为相似。中央别墅区已于3月2日盛大开盘。开盘项目均为别墅，共约360套。面积在250280平米之间，销售单价为10000元/平米。项目将于5月中旬推出10#、11#两栋高层（30层），共约480套。两栋高层设计为两梯四户，每单元都有一个挑空三层的大厅，彰显大气，两栋高层推出户型面积从79140平米不等，具体户型整理如下：户型类型户型面积户型结构所占项目比例A179两室两厅一卫21%A295三
14、室两厅一卫41%A3115三室两厅一卫27%A4140四室两厅两卫11%本项目的策划浅析：（1）项目的开发商中海地产，有着强大的品牌实力和较高的知名度，尤其是在物业管理这方面。项目策划则突出了开发企业品牌和物业管理的优势。比如：品牌实力突出中海地产，引领中国地产三十年；物业优势渲染港府御用物业，中国第一管家。（2）项目一期开发为别墅，通过别墅区的开盘销售，有效的提升了项目在该区域的档次和形象。（3）项目规划设计为中央别墅区，周边为高层或小高层。这样的规划设计，既有效避免了高密度的建筑给客户带来的压抑感，有可通过周边高层、小高层物业确保了项目的开发面积没有减少，保证了项目开发利润最大化。（4）项目文案撰写不错，因项目位于花园路东首，当前交通不太便利，而且从区位上来讲项目位于济南的东部偏北方向，位置并不占有优势，但是项目借助未来将要修建的奥体中路，深层次的挖掘奥体中路的潜力，以奥体中轴的定位，将项目的区位劣势巧妙的转换成为了奥体中轴，显赫位置的优势。（5）“中国第一管家”等极具震撼力的字眼，将开发商的优势表现的一览无余。策划人员的手法干练，文笔辛辣，文案表现深刻又富有力度。（6）项目售楼处的包装彰显项目高端的形象。售楼处门口有保安轮流值班站岗，而且向美一位看房的客户敬礼致意，让客户有种尊贵之感。给客户一种与众不同的感觉。这点中海较其他项目略高一筹
