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1、世界五百强企业外籍人士居住需求分析报告(戴德梁行)2005年4月26日，“华来利公司与戴德梁行携手打造世界500强居住地”新闻发布会在威尼斯酒店隆重举行。戴德梁行董事长梁振英先生应邀出席了本次新闻发布会。在此次的新闻发布会上，戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司正式对外发布了世界500强企业外籍人士居住特征及需求分析报告。这份报告是戴德梁行专门针对深圳市的世界500强企业做了长期的跟踪调查后得出的，具有极强的专业性和可参考性，它不仅客观反映了目前在深圳的外籍人士的居住现状，同时也使广大的房地产开发商和代理商从此能够更加清晰的了解外籍人士的居住需求。随后，华来利公司与戴德梁行正式签署了“携手打造世
2、界500强居住地”暨全球营销的合作意向书。华来利公司总经理高凯声和戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司总经理程家龙分别在意向书上签字。据悉，由华来利集团开发的圣莫丽斯花园项目总占地27万平方米，总建筑面积约33万平方米。项目一期是由Townhouse和叠拼洋房组成的大型豪华住宅社区，专为金字塔尖的成功卓越人士度身定做。而社区的规划布局、园林设计、生活氛围和居住文化都以瑞士著名的贵族休闲度假胜地St.Moritz镇为设计蓝本，结合项目地块所固有的希缺自然山体资源，秉承“生态、健康、自然”之开发理念，力图为深圳乃至全国之富豪打造经典美宅。该项目目前已开始动工兴建，预计下半年面市。此次华来利公司与戴德
3、梁行所建立的紧密合作关系，真正意义上实现了两家公司的优势互补，戴德梁行将利用其遍布全球的营销网络和客户资源，与华来利公司一道将圣莫丽斯花园项目打造成为外籍人士在深圳的理想居住地。这也是深圳房地产代理行业的又一大新尝试。圣莫丽斯花园项目位于香蜜湖北4.5公里，与香蜜湖一山之隔。而深圳市南北交通的又一条主动脉福龙路工程的启动，将会使圣莫丽斯项目和香蜜湖紧密地联系在一起。据有关人士透露，福龙路目前已经进入招标阶段，预计于今年年中即可动工，约1年半左右完工。福龙路竣工后将打通福田向北的第二通道，其意义以及对房地产格局的影响将媲美昔日滨海大道对南山楼市的带动。如果我们把福龙路比喻成一条贯穿深圳南北的“玉
4、带”，那么圣莫丽斯花园项目无疑将成为这条玉带上的一颗璀璨明珠。可以预言，福龙路的开通将改变深圳地产的传统分布格局。2005年4月26日500强外籍人士特征及需求调 查 报 告戴德梁行由原梁振英测量师行和新加坡的戴玉祥产业咨询公司以及欧洲的DTZ共同组成，梁振英先生出任董事局主席。戴德梁行爲专业的地产顾问公司，专为客户提供国际性、全方位的物业服务。 戴德梁行遍布全球，在美国、英国、澳洲、新西兰、新加坡、日本等46个国家，共有193间分公司，员工约8000人。戴德梁行房地産顾问（深圳）有限公司秉承公司一贯 “专业、创值、正派” 的服务理念，在房地産领域内爲客户提供全面、专业和高素质的房地産顾问服务
5、， 服务范围包括：销售策划及代理、房地产估价、买卖与租赁代理、物业管理、项目前期策划、市场研究及咨询顾问等。在多年的诚信服务中，与全球多家外资企业建立长久的服务关系。而泛城（中国）是专注于国内住宅市场服务的专业品牌。中国加入世贸后，经济持续向好，外资企业逐年增加，为经济增长提供了巨大的动力。随着2006年中国将全面开放银行金融方面业务，以及CEPA的实施等多项利好消息，预计外资企业将加大在中国的投资，同时也会有不少仍未在中国设立分公司的企业将在中国设立分支机构。深圳作为中国大陆南面的窗口，以多年来稳健的经济发展及良好的投资环境将成为这些企业重点考虑的城市之一。本次调查的主要目的是充分了解在深圳
6、的世界500强企业的现状，及外籍人士的居住需求。通过真实掌握外籍人士的居住需求，更好的为深圳的重要外资企业提供全面、完善的服务，以及为外资企业外籍人士度身打造合适的居所。调研方式本次调研由戴德梁行独立完成，主要借助于自身长期服务的世界500强企业及外籍人士两大途径完成。通过对500强外资企业及外籍人士发放调查问卷，电话咨询，深度访谈等方式以及结合历史积累成交资料共同统计及分析完成。调研情况：本次调研以500强外资企业及驻深外籍人士为对象。l 共对73家500强企业发放问卷，回收42份有效问卷。l 对22名外籍人士进行了深度访谈。l 对106名外籍人士发放问卷以及电话咨询等方式进行调查，共回收8
7、5份有效问卷。调查时间：2005年3月15日4月15日（历时30天）分析结果 一、世界500强企业深圳情况根据本行所掌握资料，目前在深圳投资的世界500强企业共113家。按500强企业总部所属国别分类，呈现以下分布：国别美国日本法国英国韩国德国荷兰中国香港瑞士加拿大澳大利亚马来西亚丹麦新加坡数目38341085533211111比例33.6%30.1%8.8%7.1%4.4%4.4%2.7%2.7%1.8%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%按照500强企业注册所在地的深圳行政区域划分，分布为：区域罗湖福田南山盐田龙岗宝安数目4529351813比例34.4%22.1%26.7%0.8%6
8、.1%9.9%注：企业数目包括500强企业分公司、办事处以及参与投资的所有企业（共131家）。行业电子、电气传统制造金融、保险、投资计算机、通信食品、烟草贸易、服务物流、运输能源、基础建设零售数目2422211396576比例21.2%19.5%18.6%11.5%8%5.3%4.4%6.2%5.3%罗湖7516335303福田743623121南山782643042盐田000000010龙岗150002000宝安450102100分析：从目前在深圳的113家世界500强企业的情况可以得出以下结论：来自美国及日本的500强企业占绝大多数，其次为法国、英国、韩国以及德国，显示深圳外资来源及进出口
9、贸易受美国及日本企业影响较大。目前500强企业的分布区域主要在罗湖、福田以及南山三大行政区域，呈现较均匀分布态势。结合片区分析显示，金融、保险、投资行业的绝大部分集中在罗湖；高科技产业相关行业如计算机、通信、电子、电气则在福田及南山分布略多；而传统制造业企业分布于南山、宝安、龙岗较多。根据分析，呈现以上行业分布特点与深圳实际各行政区域的特点或优势有所关联。罗湖区的500强企业主要集中在地王、国贸等金融业较密集的区域；福田的500强企业则集中在福田中心区、福田保税区（拥有政府特殊优惠政策）；南山则集中在蛇口及科技园，蛇口主要由于早期国外石油公司的进驻和港口、机场运输的便利，科技园则主要聚集一些高
10、新科技类产业企业。500强企业投资主要集中在IT、制造业、商业服务和金融服务业领域，在深就业的外国人也多数分布在这些行业。二、500强企业内部外籍人士管理安排根据企业调查问卷显示，深圳常驻外籍人士主要是公司中、高层管理人员。从行业人员架构特征来看，金融投资、能源及贸易企业的外籍人士主要担任企业的高层管理者（地区总裁，总经理，总监），制造业和高新科技行业的外籍员工主要是企业的中高层管理者和专业技术主管。500强企业派驻深圳的外籍员工一般为2-3年。其中90%以上派驻深圳是以常驻深圳的方式，而非周期性或间歇性驻守，显示外籍人士有稳定、长期的居住需求。住房补贴标准：高层人员一般在人民币2-4万之间，
11、而中层人员则在1-1.8万之间。显示外籍人士租赁物业根据住房补贴标准不同，将呈现两层分化的现象。即一般高层人员将选择租金在2万元以上的物业，而中层人员则选择租金在2万元以内的物业。配车标准：高层一般一人配一台车，中高层管理人员一般23人配一台车，中层人员则一般仅配备上下班车。企业提供代为寻找合适物业的服务，对外籍人士居住物业选择起引导作用。据了解，驻深外籍人士由于对深圳不甚了解，因此一般由公司代为寻找合适物业，员工自行决定的方式租赁物业。另一方面根据问卷调查及深度访谈显示，外籍人士选择物业一般考虑的原则：在被选择物业区域居住生活安全性都很高的前提下，主要以上下班、生活方便及租金承受能力内的优质
12、物业两大标准为主，基本所有的被访人均选择这两项选择，显示生活的便利及优质的物业是外籍人士首要考虑的因素。同时约有三成的被访人选择希望与同事、朋友为邻。而对于物业是否在传统的外籍人士聚集地以及发展商品牌等因素则并不十分看重。结合分析显示，由于外籍人士一般对深圳情况不甚了解，因此在选择居住物业时，企业内部代为寻找租赁物业的人士对外籍人士影响较大。并且由于外籍人士希望能与熟悉的人群居住在一起，而逐渐形成一种居住惯例，犹如多米诺骨牌效应一样，企业一开始选择哪个小区供外籍人士居住，往后的外籍人士就会由于群聚效应都会选择该小区作为首选居住场所。三、500强企业外籍人士特征分析据政府部门统计在深圳就业的1.
13、2万境外人员（其中外籍人士约6000人）中，日本人占到47，其次是韩国人（11.9），日韩两国的外籍人士占深圳所有外籍人员总数近六成；欧美国家又以美国人居多。500强企业外籍人士年龄统计年龄主要集中在3040岁占58%；另外两个年龄段是30岁以内占31%，4050岁之间约占7%。性别：性别则86%为男性，14%为女性（均不包括随迁的家眷）。家庭构成：在深圳工作生活的外籍人士中，单身人士（包括结婚但只身前往深圳的已婚人士）占42%，夫妇俩人的占26%，一家三口的占19%，一家三口以上的占13%。另外，外籍人士一家三代迁住深圳的情况很少。普通话对话能力：68%完全不具备普通话对话能力，25%具备简
14、单生活对话能力，7%具备熟练的对话能力。显示在深圳工作的外籍人士在生活中存在较大的沟通障碍。根据外籍人士认知的片区及小区显示：42%的外籍人士选择住在蛇口片区，29%的外籍人士选择华侨城片区，21%的外籍人士选择香蜜湖和福田中心区，少部分的外籍人士选择罗湖片区，与3年前主要集中在蛇口片区有了明显的变化。对于住宅小区的认知，38%填写蛇口鲸山、半山海景别墅区，10%填写蛇口南海玫瑰园，8%填写蛇口兰溪谷，23%填写福田中心区的东海花园、黄埔雅苑，21%填写华侨城的波托菲诺及锦绣花园。除以上8大小区外其他小区基本无人填写。显示目前可供外籍人士选择的优质小区明显不够。结合分析，呈现以上调查结果的原因主要是由于：l 蛇口鲸山、半山海景别墅区：由于最初期船务、石油公司的影响，多年来在蛇口海上世界周围，已形成深圳外籍人士集中居住、社交以及休闲娱乐的基地场所，在外籍人士中的认知程度相当高。l 南海玫瑰园、半山兰溪谷是蛇口新落成的高尚居住小区，以其舒适的居住环境、稀缺的海景资源以及身处外籍人士聚集区的优势，也逐渐成为外籍人士青睐的居住小区。l 罗湖区虽然500强外资企业也占相当大的比例，但由于罗湖区
