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1、上海除汇之俊大厦投资可行性分析报告一、目的为公司领导投资决策提供参考依据。二、项目简介之俊大厦地处上海市徐汇区斜土路，四至范围为：东至茶陵路、南依斜土路、距离大木桥路500m左右。整个项目由一幢办公大厦和一幢公寓办公楼组成；项目总建筑面积46848m2，其中：地上建筑面积43375 m2，地下建筑面积3473m2，可售面积为43375m2。项目共有汽车泊位119个。其中：地面泊位80个，地下泊位39个。项目装修情况外墙：中空玻璃幕墙及统窗。公共部位：吊顶、墙面、花岗石。交房标准：大厦吊顶、墙面、水泥地。，公寓办公楼毛坯。电梯：大厦四台Otis E-411高速电梯，一台天津产Otis电梯，公寓办
2、公楼二台Otis电梯。空调：中央空调三、市场分析供应量历年来办公楼供应量（竣工面积）单位：万m2小结：办公楼市场在1998年处于鼎盛时期，之后随着亚洲金融危机的大爆发一度陷入了发展的低谷，供应量体开始大幅度下滑。 上海市场现有甲级写字楼总面积约370万平方米，平均入住率约为90%。 2003年至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万平方米，其中供出售的新甲级写字楼面积为70-80万平方米，约占17-20%。小结：随着上海宏观经济的良好发展，各种跨国公司不断进入上海，对于甲级写字楼的需求必将上升，在此需求下，甲级写字楼呈现合理的供应放量。出售型的写字楼占到今后供应量的17-20%
3、，结构比例较为合理。需求量 1991年以来，上海经济已经连续11年保持两位数增长，国民生产总值从1991年的105亿美元激增至2002年的660亿美元。小结：随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场的建立等利好消息出台，必将吸引更多的外资进入上海市场。产业结构演变1995年2002年分析： 上海的产业结构不断合理的调整，带来了金融的繁荣。 写字楼市场随之升温，由租转买开始被市场所接受。 现在，写字楼的租金呈不断攀升态势，试计算，如果因发展商提升租金而被迫搬迁，重新装修的成本增加。按10%的投资回报率计算等于购买1800美金/平方米建筑面积的写字楼，若进行购买，不仅把租
4、金转化为固定资产，并且可按30-50年分摊固定资产投资，一举多得。历年来办公楼吸纳量 单位：万m2价格分析中房上海办公楼价格指数1995年2月14631995年11月14081996年11月13321997年11月11851998年11月10381999年11月9182000年11月9072001年11月9142002年1月9222003年5月1069n 价格指数自1995年以来一路下滑，到1999年跌至历年谷底。n 2000年开始，价格指数开始反弹，到2002年开始大幅上扬，办公楼市场复苏势头明显。区域市场目前上海市甲级写字楼主要分布在以下区域：区位区域性质小陆家嘴地区浦东南路-黄浦江-东昌
5、路1、 上海的中央商务区。2、 金融贸易区。淮海中路沿线西藏中路-金陵西路-常熟路-长乐路1、 传统高档商业、商务区。2、 传统高档居住区。南京西路人民广场北京路-乌鲁木齐北路-延安路-西藏中路1、 传统商业区。2、 市中心商务集中区。3、 高档宾馆集中区。徐家汇地区天钥桥路-肇家浜路-宜山路-中山西路1、 上海城市副中心。2、 高级商业区。虹桥地区中山西路-仙霞路-古北路-虹桥路1、 上海最早形成的商务区。2、 虹桥经济技术开发区。目前市场已经形成，以小陆家嘴为中心的CBD，以南京西路、淮海中路两大传统商务区为两翼，向徐家汇、打浦桥等“区域性CBD”发展的格局。周边竞争市场鉴于本项目所在的位
6、置与打浦桥地区和肇家浜路相近，因而选取打浦桥地区和肇家浜路的办公楼个案进行对比分析有助于为本项目的定位提供依据。价格（租金、售价）案名位置租金（$/M2）物业（RMB/M2.月）车位（元/M2）广东发展银行大厦徐家汇路555号0.5281200金玉兰广场打浦路1号（徐家汇路一侧）0. 451700（售价）251000海兴广场瑞金南路1号（徐家汇路一侧）0. 331250（售价）9.631000金丽大厦徐家汇路584号0.4（含物业费）致远大厦斜土路0.251100（售价）不详均瑶国际大厦肇家浜路0.51800（售价）不详 办公楼位置非常集中，主要分布在徐家汇路、肇家浜路沿线。 本区域内多为中档
7、个案，租金水平不高，缺乏高品质个案。 区域内个案品质相差不多，竞争较激烈。出租率出租率案名90%-99%广东发展银行大厦金玉兰广场金丽大厦均瑶国际大厦致远大厦80%以下海兴广场 受上海整体经济的利好影响，再加上租金水平较低，具有一定价格优势，因而区域办公楼出租情况良好，出租率大都在90%以上。 区域内没有满租的个案出现，市场对本区域的认同度不及其他高档商务办公区。 海兴广场办公楼由于全部用于出售（目前出租的办公楼主要是投资客已购买的产品），因此在一定程度上影响它的出租率。商务出行分析 本区域拥有984、872等十几条公交线路，近成都北路高架，可以方便地进入陆家嘴金融区、徐家汇商圈。 为了支持上
8、海世博会，打浦路复线隧道在建，对于此区域的办公楼来说，出行将更为便利，初步形成了立体的交通出行网络。 有高架，隧道和道路交通的共同支撑，区域的交通出行状况良好。项目优势地段: 本项目地处斜土路大木桥路，属打浦桥商圈及徐汇中心商圈延伸线.交通: 本项目周边交通四通八达,道路动线方便快捷.设施: 本项目周边配套设施成熟,人气旺盛.产品: 主楼建筑立面简约庄重,大堂挑高气派,空间布局合理.项目劣势项目周边没有办公楼，办公楼价值以群为主才能充分发挥，本项目势单力薄。付楼房型比较差。本项目处于外围同类型产品的包围中，而且在配套上没有优势。小结：本项目可以其优越的地段,交通,和良好的品质向本地追求实惠的中
9、小企业,外地向往上海徐汇概念的企业诉求.。四、成本估算买入面积：46848m2地上：43375m2；地下：3473m2。买入单价：8500元/m2。买入总价：39821万元。买入单位成本：8500元/m2。买入总成本：39821万元。 自有准备金：15712万元买入总成本的40%。五、利润估算销售收入销售单价：大厦平均12000元/m2；公寓办公楼平均10000元/m2。销售面积：43375m2大厦31334m2；公寓办公楼：12041m2。销售总收入：49642万元。销售费用销售推广费：1489万元销售收入的3%。营业税费及附加：2763万元销售收入的5.565%。总成本利润估算财务费用静态
10、财务费：2389万元（额度按买入总价39821万元；年限为1年；利率为6%计算）。投资利润投资利润：3180万元49642-(39821+1489+2763+2389)投资利润率：7.99%。注：计算中不含汽车泊位如果汽车泊位平均每位价格为17.52万元/位，则销售收入增加2085万元，利润同时增加1969万元；投资利润率则为12.93%。总成本平均售价敏感性分析-10%-5%基本方案+5%+10%利润4634 4892 51495406 5664 利润率11.64%12.28%12.93%13.58%14.22%所得税1529 1614 16991784 1869 税后利润3105 3278
11、 34503622 3795 税后利润率7.80%8.23%8.66%9.10%9.53%小结：从总成本平均售价敏感性分析可以看出，本项目的投资利润同等于现在行业的平均水平。自有资金利润估算财务费用静态财务费：943万元（额度按买入总价15712万元；年限为1年；利率为6%计算）。投资利润投资利润：4626万元49642-(39821+1489+2763+943)投资利润率：11.62%。注：计算中不含汽车泊位如果汽车泊位平均每位价格为17.52万元/位，则销售收入增加2085万元，利润同时增加1969万元；投资利润率则为16.56%。自有资金平均售价敏感性分析-10%-5%基本方案+5%+1
12、0%利润5936 6265 65956925 7255 利润率14.91%15.73%16.56%17.39%14.22%所得税1959 2068 21762285 2394 税后利润3977 4197 44194640 4861 税后利润率9.99%10.54%11.10%11.65%12.21%小结：从自有资金平均售价敏感性分析可以看出，本项目的投资利润同等于现在行业的平均水平的高值。结论与建议结论：本项目地处打浦桥商圈和徐家汇商圈及肇家浜路沿线办公楼之间，若公司以8500元/m2的价格买入本项目，以大厦平均12000元/m2、公寓办公楼平均10000元/m2、汽车泊位17.52万元/位的价格对外销售，则销售收入可达51727万元，税前利润为5149万元，税前利润率为12.93%；税后利润为3450万元，税后利润率为8.66%；自有资金税前利润为6595万元，税前利润率为16.56%；税后利润为4419万元，税后利润率为11.10%，建议：由于本项目买入成本是以总建筑面积计算，导致地下面积的成本过高，在购买中是否可以地下面积的价格另外计算。风险提示法律风险市场风险销售时间风险购买力风险
