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1、平顶山市委家属院周边项目调研报告 2015 08 25 区域概况区域经济环境区域发展规划 PART1宏观环境分析 区位 新华区地处平顶山市城区中西部 东与卫东区接壤 西部连接新城区 南部毗邻湛河区 是全市经济 文化 金融中心 人口 现辖1个镇 9个街道 1个管委会 31个行政村 32个社区 面积67 3平方公里 总人口32万人 全境东西狭长 地势由西北向东南倾斜 有山 丘 平原三大地貌 为低丘陵区 交通 位置优越 交通便捷 距新郑国际机场90公里 可通达国内外30多座城市 联结焦枝 京广两大干线的漯宝铁路横贯东西 洛平漯 许南高速公路穿境而过 区域内部路网完善 长安大道 平安大道等多条快速通道
2、横亘区内 交通四通八达 地理位置 地处平顶山市城区中西部 是全市经济 文化 金融中心 随着中原城市群的深化实施 近几年平顶山GDP呈稳步增长态势 2014年平顶山市全年生产总值达1637 13亿元 同比增长5 15 GDP位居河南省第十二位 2013年居河南第六位 城市GDP 经济增速下滑趋势明显 在产业结构调整 产能过剩压力下 经济进入低速运行阶段 通胀率依然位于合理范围 来源 平顶山统计局 PART1 2城市经济环境 与省内其他城市相比 平顶山市人均收入水平一般 但人均消费水平接近省会郑州 居民消费意愿较强 2013年平顶山市城镇居民人均可支配收入33025元 同比增长60 17 增长幅度
3、较大 2014年 平顶山市城镇居民人均可支配收入32795元 同比下降0 69 但整体情况与2013年相差不大 表明平顶山市居民收入增长处于快速发展期 城镇居民的消费能力越来越强 居民购买力的提升 在一定程度上推动了未来平顶山房地产市场的快速发展 城市居民消费 居民收入和消费支出快速提升 消费实力渐强 在河南省内处于领先水平 PART1 2城市经济环境 三大产业结构明显改善 初步统计2014年全市 第一产业增加值131 6亿元 增长3 0 第二产业增加值746 6亿元 缩减9 第三产业增加值411 2亿元 增长8 3 三大产业比重改善为10 2 57 9 31 9 工业结构调整效果明显 初步统
4、计2014年全市轻工业完成增加值107 5亿元 占规上工业增加值比重18 2 非公经济完成增加值367 8亿元 占规上工业增加值比重62 4 同比提高3 1个百分点 高技术产业完成增加值17 2亿元 占规上工业增加值比重2 9 同比提高0 2个百分点 城市产业 平顶山市三大产业结构明显改善 工业结构调整效果明显 1 一心 指平顶山市 中心城区 为中心 按照 发展西部新区 优化东区功能 完善老区环境 的发展思路 完善中心城市职能 着重增强城市的区域竞争力 辐射力 带动力 2 两卫 叶县 宝丰县城为中心城区的卫星城 强化与中心城区的产业合作 并为中心城区的进一步发展提供空间 3 四极点 舞钢市 汝
5、州市 郏县 鲁山县为四个经济增长极 将发展成特色突出的县 市 域经济和文化中心 4 X型双轴 沿焦枝 漯宝 平舞和洛界 许南等干线公路及洛平漯高速公路 以汝州市区 宝丰县城 平顶山中心城区 叶县县城 舞钢市区等城市为主要节点的城镇发展主轴线 沿311国道西段及郑尧高速公路 以鲁山县城 宝丰县城 郏县县城等城市为主要节点的城镇发展次轴线 1 优化中心城区功能布局 完善 平 宝 叶 城乡协调发展 构筑中心城区核心 沙河景观轴 平宝制造业产业带 平叶盐化工业产业带 平宝和鲁宝煤炭能源产业带的 一核一轴四带 空间发展格局 2 打造中心城区综合交通优势 打造物流枢纽 建设好空港 尧山旅游支线机场 铁路港
6、和信息港 建设郑渝客运专线平顶山站 加快轨道交通网 高速公路网和城市快速交通网等建设 城市规划 城市 南扩东进西移 的发展战略 老城区不断升级改造 城市发展出现单核多中心发展现象 小结 经济快速发展 城市建设力度的加强和城市投资环境能力的不断完善 为平顶山房地产市场发展提供了良好的发展空间 地处平顶山核心主城区 城市辐射力增强 吸引更多周边乡镇的潜在购房客户 拉动整体购房需求以及投资需求 人均可支配收入增加 居民消费水平提高 带动住房需求和购物消费需求 土地市场概况投资市场概况区域房地产市场概况 PART2区域房地产市场概况 土地供应位置多以城中村改造为主 偏离主城区 主城区土地供应量明显下降
7、 未来两年内的平顶山住宅市场供应量约73万方 近郊区域房地产市场竞争激烈 房地产投资 受楼市回暖影响 房地产投资信心回升 住宅开发占比依然较大 商业地产和写字楼开发投资所占比例较小 从2010年 2014年平顶山市房地产投资持续增长 2014年 全市房地产开发投资完成129 88亿元 仍以住宅开发为主 商业地产和写字楼开发投资所占比例较小 全市商品房开工量下降明显 竣工面积大幅增长 全市商品房开工面积232 24万平方米 同比减少45 2 竣工面积326 50万平方米 同比增长100 7 土地购置面积56 81万平方米 同比增长1 6 土地价款14 71亿元 同比增长88 0 全市商品房上市套
8、数与去年同期基本持平 上市面积有所增加 PART2 1整体市场分析 本次工调查了71家房地产企业 其中涉及开发项目或销售楼盘共67个 其中本年新开工项目只有4个 新开工项目占比仅为5 6 被调查企业今年新开工项目少 占比低 本次调查了71家房地产企业 其中涉及开发项目或销售楼盘共67个 上半年平顶山房地产市场冷滞 商品房销售困难 开发商的投资下降 开工项目大幅度下降 能够正常连续施工的项目为42个 占比59 2 间歇施工的项目个数为16个占比22 5 停工的项目6个 占比8 5 其中未填报此项的企业为7家 占比9 9 数据来源 平顶山统计局 2015上半年 平顶山全市房地产在建开发项目250个
9、 比上年同期减少25个 完成开发投资49 1亿元 比上年同期下降16 7 商品房供应市场 供应量的提升预示着未来市场竞争将会日趋激烈 2010年以来 平顶山市房地产供应量激增 2014年全市商品房上市量297万平方米 25801套 其中 市区上市量189 3万平方米 15273套 供应量的提升预示着未来市场竞争将会日趋激烈 PART2 1整体市场分析 商品房销售市场 平顶山房地产市场销量稳步上升 呈现快速发展趋势的局面 2010年以来 平顶山市房地产市场持续呈现销量稳步上升的局面 2014年商品房共销售18212套 209 43万平方米 其中 市区销售13176套 146 04万平方米 PAR
10、T2 1整体市场分析 商品房均价在省内地市中处于较高水平 近年来住宅产品价格增长率逐渐放缓 近三年平均增幅仅4 随着银基 恒大 名门 碧桂园等房企进入平顶山市场 竞争将会更加激烈 区域供应量分析 新华区住宅在售项目数量最多 其次为卫东区 总供应量与项目数量规律相同 目前湛河区和新华区成为城市热点开发区域 PART2 1整体市场分析 在各区的价格区间中 由于新华区为核心商业区 城市配套完善 产品具备多重属性 价格跨度较大 新城区产品品质较好 城市未来的发展方向 均价较高 新城区均价6000元 新华区均价5656元 湛河区4471元 卫东区均价5476元 PART2 1整体市场分析 在平顶山房地产
11、市场中湛河区的一房总价区间和两房总价区间最高 新华区的三房 四房总价区间最高 说明湛河区刚需产品居多 新华区内大面积产品相对较多 PART2 1整体市场分析 小结 城市内土地供应量的呈下降趋势 未来土地市场处于平稳期 成交地块的城市近郊化 城市发展范围不断扩大 城市房地产市场3013 2014房地产销售呈稳步上升趋势 但总体供大于求 竞争激烈 2015年上半年房地产开工数量以及投资量呈下滑趋势 市场处于疲软期 房地产价格处于稳步上升趋势 但增速明显放缓 各大房企进入使得城市房价竞争更为激烈 区域概况区域项目调研区域项目分析 PART3区域项目调研 旧城开发项目范围 共7个 A块 凌云路以东 光
12、明路以西 建设路以南 湛北路以北 B块 光明路以东 西杨村河以西 建设路以南 湛北路以北 C块 西杨村河以东 体育路以西 建设路以南 湛北路以北 D块 中兴路以东 开源路以西 建设路以南 湛北路以北 E块 建平巷以东 开源路以西 步行街以南 建设路以北 F块 中兴路以东 开源路以西 矿工路以南 优越路以北 G块 自由街以东 开源路以西 胜利街以南 矿工路以北 区域内旧城改造地块四至以建设路开源路为主线 改造面积共计2532 75亩 旧城区改造为城市发展提供大量土地 未来区域内的住宅及商业供应量较大 区域内以地税局家属院 市委家属院等事业单位家属院聚集区 该类住宅为老旧 占地面积广 造成区域内土
13、地资源的极大浪费 区位 区域内项目地处平顶山市核心商业区 周边配套 区域内集教育 医疗 办公 商业等一体化配套主要单位 区域内聚集平顶山市政府 新华区政府 神马集团等相关大集团单位 区域 区域内项目大部分属于城市综合体项目 物业类型丰富 涵盖商业 写字楼 公寓及住宅等 目前项目住宅都处于尾盘阶段 所剩房源不多 写字楼及商业部分尚未入市 未来大体量商业及写字楼入市 区域内商业竞争激烈 整体概况 该区域内地处平顶山核心商圈 区域内配套设施完善 交通便利 住宅产品热销 且投资客居多 区域内面临大量商业入市 未来区域内商业竞争进入白热化状态 启示 市委家属院周边项目均围绕建设路及以光明路沿线 围绕建设
14、区域内配套设施完整 满足日常生活所需 项目地处城市核心商业区发展地带 未来的商业副中心 周边配套较为成熟 客层定位全覆盖 项目概况 项目一期共两栋高层一栋写字楼 一栋住宅 是集住宅 商业 办公为一体的城市综合体 项目现状 住宅产品包括公寓以及大平层等 户型面积48 151 主力户型为80 的两房和124 价格在6700左右 一期住宅基本售完 剩余的主要为大面积户型 客户来源 购房顾客主要用于投资一房 以及两房和三房的学区房 项目地处光明路与启蒙路交汇处 并且项目体量较小与蓝鲸国际形成直面竞争 项目概况 项目包含由两栋高层住宅和一栋11层写字楼 是集住宅 商业 办公为一体的城市综合体 项目目前建
15、设四五层高左右 户型产品以76 140 两室 三室为主 1 为两梯四户 主力户型为103 的两室及138 140 的三室 2 为两梯五户 主力户型为76 97 的两室和138 的三室 项目现状 华众明锐花苑售楼部大门紧锁 售楼处人员聚集 为债主要债 项目地处平顶山饭店旧址 平顶山市中心最高端项目 市中心城市综合体 项目概况 项目包含一栋写字楼和两栋高层住宅 是集住宅 商业 办公为一体的城市综合体 户型产品以小公寓和大平层住宅为主 小公寓面积在37 48 大平层面积以150 177 的三室为主 所有住宅均为全景落地窗 一栋为南北户 一栋为东西户 项目现状 住宅产品基本销售完毕 写字楼和商铺处于推
16、广阶段目前剩余的产品户型为124 的东西户 价位在8900 9400 南北通透产品户型为的89 两室以及164 的三室 其中89 两室价位在9800 10000之间 164 的三室价位在9600 9800之间 项目地处平顶山饭店旧址 平顶山市中心最高端项目 市中心城市综合体 投资属性较强 户型优势 户型方正 全明通透 南北双向阳台阳光房 采光充沛 豪华主卧 带有衣帽间卫生间 户型劣势 双卧朝北 采光较差 厨房窗面积较大 进深较长 造成空间浪费 户型优势 区域合理分隔 大开间客厅 大宅空间 双卧朝南 次卧采光 户型劣势 南北不通透 厨房窗户面向东 面积较小 光线较暗 3室2厅2卫1厨153 17 4室2厅2卫1厨188 39 项目地处市中心 辐射平顶山整个市区台北风尚综合体 产品定位全业态是新华区旧城改造的重要工程 项目概况 项目包含由两栋高层公寓 写字楼以及底层风情商业街 是集住宅 商业 休闲 娱乐 办公为一体的城市综合体 产品概况 一期住宅产品均为5 1米挑高小公寓 精装修价格预计为12000 产品面积为48 66 74 的公寓 项目现状 项目目前尚未发售 处于产品展示期 售楼处置业
