《精编》某项目整体规划方案

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1、鲁能三亚湾新城项目整体规划调整补充汇报 2007 8 30 工作区间 7 30 8 01 8 03 8 05 8 07 8 09 8 11 8 13 8 15 8 17 报告结构 规划梳理 区域定位分析 整体规划修正 规划布局建议 经济测算初步 案例研究 新城整体规划调整项目工作时间安排如下 8 29 商业的进一步研究 开发强度分析 进一步的经济测算 前阶段成果回顾 商业区案例研究和建议 Part 3 Part 2 Part 1 开发节奏和开发次序 经济测算和前期开发推售建议 Part 4 Part 5 新城开发强度分析 基于对三亚整体市场情况和区域发展趋势的分析 我们对HOK和同济规划提出了

2、调整方向 坚持的 调整的 作为居住度假新城和第二城市中心开发整体开发以度假需求为主 后期兼顾常住和养老需求分散度假配套设施多点辐射高尔夫和游艇等资源再造较高品质的开发 加强与海披其他片区的协调和功能互补更开放性的社区弱化各片区的客户层级差别 强调每一组团的多元化顺应三亚旅游和地产市场的快速发展 适当提升开发强度 同济 同济 同济 HOK同济 HOK同济 经过整体规划调整 三亚湾新城将被分为6大区域 具体规划如下 游艇港湾社区土地使用 中低密度住宅为主 游艇码头附近开发度假酒店和部分高层公寓娱乐设施 游艇俱乐部 酒店 主题餐饮 特色商街 临海滨海生态公园 高尔夫绿地社区土地使用 高尔夫球场 分时

3、度假 低密度住宅娱乐设施 高尔夫球场 酒店 美丽城度假社区土地使用 中密度住宅 中高密度住宅娱乐设施 美丽产业 常住和养老社区土地使用 中高密度住宅娱乐设施 地区级商业街配套设施 教育设施 安置区土地使用 中高密度住宅 不会中密度配套设施 教育设施 E D C B A 娱乐区 开发项目包括水上运动园 影院 体育 酒店等项目 除作为社区娱乐配套外 吸引所有到三亚的游客 成为旅游度假吸引点 F 新城原控规总开发量预计在182万M2左右 若14年开发完毕 年平均开发量为13万M2 调整后的总开发量预计在330万M2左右 若14年开发完毕 年平均开发量为23万M2 若10年开发完毕 数字为33万 整体

4、规划调整后 项目住宅物业总建设量为336万平米 需要根据未来市场状况对开发强度和开发节奏进行评估 单位 万平米资料来源 世联分析 前阶段成果回顾 商业区案例研究和建议 Part 3 Part 2 Part 1 开发节奏和开发次序 经济测算和前期开发推售建议 Part 4 Part 5 新城开发强度分析 我们在世界范围内参考了10余个相关案例后 筛选出最符合项目情况的典型案例 参考案例 典型案例 Ewa HawaiiLasVegasBlvdBaliCollection NusaDuaSeaside 度假区商业根据功能定位 辐射范围 业态构成的不同可以分为城市 区域商业集聚地 商娱综合体 高尚商业

5、中心和度假社区商业配套 城市 区域商业集聚地 商娱综合体 高尚商业中心 度假社区商业配套 1 商娱综合体 LasVegas LasVegasBlvd 魅力之都 拉斯维加斯 预计到2008年 到拉斯维加斯的游客人数可达到4200万 房间总数超过15万 每位游客在购物和餐饮上的消费超过 300 对游客进行统计 9 来自世界各地 32 来自南加洲 在拉斯维加斯主办的贸易展览洽谈会是全美国最多 会展场馆面积达900万平方英尺 拉斯维加斯是全美国发展最快的城市 平均每月有7500人加入到150万逐渐富裕起来的人口中 其中65 的人口每月在旅游景点的餐厅用餐一次 购物 餐饮和娱乐业已经超过博彩成为拉斯维加

6、斯主要的收入来源 许多零售商都借此机会加入到这种潮流中 VenetianHotel 威尼斯度假酒店 LASVEGASSTRIP拉斯维加斯大道与沿路的著名酒店 总面积超过400万平方英尺 37万平米 具有都市风情的地标性建筑 房间数4049 其中主塔3036间 标准间约65平米 63层大厦共有2000间高级公寓 1000间酒店房间 威尼斯水城1013间 威尼斯酒店坐落于拉斯维加斯核心 拉斯维加斯大道上的全套房酒店 总投资15亿美元 小图拉大后可正常显示 威尼斯度假酒店的五大看点 MadameTussaudsInteractiveWaxAttraction蜡像馆 GuggenheimHermita

7、geMuseum古根漢美术馆 GondolaRideattheVenetian 凤尾船水岸商业街赌场蜡像馆艺术展馆 Casino让人忘记现实世界的赌场 GrandCanalShops魔幻天空 水岸商业与凤尾船 水城的休闲娱乐配套设施 120000平方英尺 1 1万平米 的赌场 50000平方英尺 0 46万平米 的SPA健身中心 超过70000平方英尺 0 65万平米 的豪华娱乐场所 超过15万平方英尺 1 4万平米 的大型综合多功能会展中心 超过30万平方英尺 2 8万平米 的顶级品牌购物中心 高级餐厅及其他引人入胜的娱乐设施 1800个座位的世界一流剧院 鸟瞰拉斯维加斯大道全景的海滩俱乐部

8、 TheBlueManGroupTheatre戏院 TaoNightclubs 道 夜总会 ThePoolatTheVenetian泳池 CanyonRanchSpaClubattheVenetianSPA馆 酒店娱乐休闲配套位置分布 拉斯维加斯大道 盛大的水岸商业广场 商业广场的指标数据大水岸商业广场建面500000平方英尺 4 65万平米 商家数量逾83家 有凤尾船上哼唱民谣的船夫相伴的威尼斯运河风情街景长约025英里 0 4千米 16家口味鲜美的餐饮店散布在水城的水岸边 美食广场和赌场等各处 漫步威尼斯水城 悠然的壁画 河道和凤尾船 各式丰盛的美食和意大利口味的小饭馆 以及来自世界各地的

9、巡回演出 处处描绘着威尼斯的风土人情 开阔美丽而令人印象深刻的 迎合高层次消费者的商业中心 凝聚着欧洲明珠威尼斯的璀璨艺术和文化 观光途中更有古根汉美术馆 MadameTusaud s蜡像馆和CanyonRanch水疗馆等待光临 水城商业环境的营造 优美而惬意的景致天花板的油画 泛舟的河道 开阔的视野营造了完美的购物环境 以清澈的河道为向导绕水而行 当游客畅游在精美的墙面与街灯下 穿梭于店铺之间 几乎可以听见鸟儿在鸣唱 若干条通道汇聚于圣马可广场 徘徊在开阔的广场上 水城的摊主们在小推车里提供各式的玻璃雕像 精致的首饰盒 和其他镌有水城logo的纪念品 别致的店铺一个绝佳的休闲之旅 即便游客只

10、想浏览商店的橱窗也无人打扰 店主殷勤而又礼貌的与客人保持距离在RipadeMonti可以观赏到各种珍贵而奇特的水栖生命 而在IlPrato 则可以找到让人爱不释手的面具 牵线木偶 华美的相架 每家精致而独具特色的商店构成了整条街的生动和特别 水岸商业广场平面图 威尼斯水城商业区的人行线路 两条观光路线 购物区有便捷的人流导向系统 如果游人由商业广场与车库相连的入口进入 首先来到的是foodcourt 右转沿河道一直前行将到达圣马可广场 穿过广场来到河道的对岸 最后来到大厅 这时可以选择回到车库 并沿路逛刚才落下的商店 或者乘电梯下行到赌场 如果游客从拉斯维加斯大道来到水城 将首先来到沿水岸的商

11、店 毗邻MadameTussauds蜡像馆 而右边就是圣马可广场 穿行广场左向就再次开始了水城休闲购物之旅 Foodcourt 圣 马可广场 车库 大厅 威尼斯水城商业成功运作的市场机会解析 1 拉斯维加斯城市魅力举世闻名的庞大赌城 象强力的磁铁般 每天吸引着来自地球各个角落数以万计的赌客和旅游者 关于拉斯维加斯的广告宣传遍及中国 日本 英国 德国 法国 意大利 韩国 奥大利亚和世界各地 2 威尼斯水城的区位价值许多世界顶尖零售和餐饮品牌都集中在以威尼斯酒店为中心的三个街区内 整个地区是拉斯维加斯大道上首屈一指的购物和餐饮聚点 3 异国情调的主题景观主题酒店是酒店产业进入成熟阶段后市场日益细化

12、的趋势 Venetian以浓厚的文化氛围 独特的建筑风格和新奇的装饰艺术征服了每个初次到来的游客 4 商业气氛的营造制造魅力点 将服务项目融入主题 以个性化的服务取代刻板化的服务 让游客获得体验带来的欢乐与精神满足 此外 一流商家的引进也是不可或缺的 外部条件 再造资源 商娱综合体特点 商娱综合体的商业依存自身的娱乐设施而存在 辐射范围一般局限于所属娱乐区内 与周围设施 氛围融为一体 商业的主要客户是前来娱乐的游客 定位高端 商品精美 奢华 商业本身成为综合体的重要吸引力 构建独特的购物旅游文化 激发 满足顾客奢侈消费的需求 商业同时作为娱乐设施的配套存在 满足游客 吃穿住行 的需求 2 高尚

13、商业中心 NusaDua 天堂岛上的明珠 巴厘岛位于印度洋赤道南方 爪哇岛东部 LOMBOK岛西面 澳大利亚西北方向 人口有三百万 95 的居民是巴厘族人 通常是印度教徒 印尼最具盛名的度假胜地 以典型的海滨自然风光和独特的风土人情而闻名 人称 IslandoftheGod或是 天堂岛 NusaDua位于巴厘岛东南端 距首府Denpasar大约30分钟车程 350公顷土地上座落了10多家高档酒店形成巴厘岛最高级渡假区 NusaDua是南巴厘三个最重要的旅游度假区 其他两个度假区Kuta与Sanur均是著名的度假娱乐型度假区 位于Kuta附近的TanahLot还是巴厘岛的主要观光区 NusaDu

14、a度假区内的商业分布在各酒店和中心商业区 BaliCollection NusaDuaGalleria 业态包括餐馆 综合商场 精品店和艺术品商店等 NusaDua度假区商业配套完备 游客基本可以实现不出度假区解决全部问题 度假区内的商业配套与度假区的整体风格一致 定位高端市场 当然也意味着高昂的价格 NusaDua度假区内的商业分布在各酒店和中心商业区 BaliCollection NusaDuaGalleria 业态包括餐馆 综合商场 精品店和艺术品商店等 度假区内没有小商贩与零散商店 餐馆的存在 酒店餐厅 BaliCollection外景 酒店餐馆 BaliCollection外景 独特

15、的商店设计 BaliCollection内商店 借助NusaDua奢华 休闲的氛围和世界顶级品牌效应 占地面积达26 841平方米的BaliCollection已经成为巴厘岛最新 最高端的购物天堂与餐饮娱乐中心 在NusaDua酒店主要为客人提供高档的餐饮与娱乐配套 使客人不出酒店一样可以享受到各种舒适的度假服务 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 BaliTropic酒店配套分布 与度假区内的商业相比 度假区外Bualu村的商业更具地方特色 档次较低但层次丰富 品类更加多样化 主要以餐馆 露天市场和百货商店为主 Bualu村的商业区主要分布在与NusaDua交界的

16、三个区域 虽然档次没有度假区内的商业高端 但品类比较丰富且特色性较强 Bualu村的商业形态以以餐馆 露天市场和百货商店为主 很多特色餐馆与市集已经成为度假区游客的必到之处 Bualu村的商业不但起到度假区的配套补充作用 而且已经形成了自己的特色 吸引游客流连忘返 甚至专程赶来 泰国普吉岛发展成亚洲最著名的旅游地之一 被誉为 热带天堂 泰国的珍珠 普吉岛位于泰国南部 南北长48公里 东西宽21公里 占地543平方公里 是泰国第一大海岛 自从普吉岛与泰国内陆交通开放后 观光旅游业于1970年兴起 普吉岛凭借优质海滩资源 发展成亚洲最著名的旅游地之一 全岛有正式居民二十多万人 经济以旅游业为主 整个普吉岛基本上是一个旅游区 普吉岛属于热带气候 气温常年维持在20 至33 之间 普吉岛最自豪的就是在岛的西边临近安达曼海拥有10多个美丽的海滩 像是巴东海滩 PatongBeach 苏林海滩 SurinBeach 奈函海滩 NaiHamBeach 班陶湾 BangtaoBeach 等 LagunaResort是相当成功的高档综合旅游度假区 以高级度假式酒店为发展重点 在东南亚 欧美地区享有盛誉