《精编》某财富广场市场调研报告

《《精编》某财富广场市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》某财富广场市场调研报告（224页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、金正财富广场市调报告 doc 目 录 前 言 3 第一章第一章 项目概况项目概况 4 第一节 项目基本情况 4 第二节 项目区域宏观状况 7 第二章第二章 潍坊房地产市场宏观调查分析潍坊房地产市场宏观调查分析 11 第三章第三章 潍坊房地产竞争状况分析潍坊房地产竞争状况分析 22 第一节 潍坊市区重点楼盘分析 35 第二节 项目实态综合分析 38 第四章第四章 潍坊 购铺投资 需求调查分析潍坊 购铺投资 需求调查分析 38 第一节 消费者购铺 投资 需求调查概述 38 第二节 消费者调查基本情况概述 42 第三节 消费者调查投资需求分析 62 第五章第五章 商业地产物业调研分析商业地产物业调研

2、分析 69 第一节 调研的范围及区域 86 第二节 调研的目的 88 第三节 潍坊市商业地产概况分析 89 第四节 潍坊市零售业态构成与分析 86 第五节 潍坊市商业地产物业分析 106 第六节 潍坊市商业房地产的区域特征分析 114 第七节 潍坊市商业房地产开发经营模式分析 121 第六章第六章 项目地块调查与分析项目地块调查与分析 131 第一节 项目地块调查 131 第二节 项目 SWOT 分析 135 第七章第七章 潍坊媒体调查分析潍坊媒体调查分析 141 提示 150 市场调研参考资料及附件目录 150 前 言 调研时间 调研时间 2004 年 5 月 3 日至 5 月 24 日 调

3、研人员 调研人员 深圳瑞尔特房地产顾问机构潍坊项目组 经过长达 20 天的调研 我们从宏观的角度 针对潍坊市的政治 经济 人文 历史等方面进行了细致的了解 并 从微 观的角度 针对潍坊市以及周边所辖县市坊子区 寒亭区 诸城市 安丘市 昌乐县 高密市 临朐县 青州市 寿 光市 昌邑市的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研 凭借客观求实的的作风 本着对金正地产项目负责的 态 度 采用收集资料 走访观察 跟踪访谈 交叉调研 反复求证的调查方法 获取了宝贵的第一手原始调研资料 并 通过对 有关原始数据进行周密分类 系统汇总和统计 进行了科学分析与研究 形成了本调研报告 调研报告的顺利完成 得益于金

4、正公司部分人员的有力配合 值此表示感谢 由于地域差异等其他因素 我们在时间特别 紧张 调研课题程序复杂 调研方法科学特殊 原始数据众多且庞大 工作量繁重的困难条件下付出了超负荷的艰苦辛劳 确 保了具有资料性 技术性 权威性 高水准的研究成果 但是在整个调研过程中 相对于市场抽样调研的结论也许有一些偏差 我们将在全过程中通过动态调整 实现项目品牌战略实施的健康发展 第一章第一章 项项 目目 概概 况况 第一节第一节 项目基本情况项目基本情况 一 项目位置一 项目位置 该项目位于潍坊市胜利东街与北海路交叉口西南角 东临北海路 正对人民广场 南靠涨沔河 北接胜利东 街 面对怡和 星国际 西临人民保险

5、大楼 东北与潍坊市政府紧密相连 本项目地块位于我市的政治文化中 心 为目前潍坊市奎文区位置最好 交通最便利 环境最好 市政配套设施最完善的地块之一 项目位置示意图 二 项目经济技术指标 初步拟定 二 项目经济技术指标 初步拟定 总用地面积 60669 5 平方米 总建筑面积 212548 平方米 其中地上部分 170330 平方米 商业建筑部分 98500 平方米 居住建筑部分 73830 平方米 地下部分 42218 平方米 地下停车场面积 26650 平方米 地下商场面积 10000 平方米 住宅地下室 5568 平方米 建筑占地面积 21457 平方米 建筑密度 35 容积率 2 8 绿

6、化率 40 资料来源 以上经济技术指标 根据甲方提供的地块规划总平面图 本数据仅供本 方案研析作基础参考 以最终确定方案为准 三 项目开发现状三 项目开发现状 项目用地性质及城市总体规划初步拟定项目用地性质及城市总体规划初步拟定 本项目为潍坊市政府总体规划确定的重点地产项目 用地范围 性质 总规基本定性 但还须进一步完善 拆迁工作基本完成拆迁工作基本完成 根据现场观察 该地块拆迁工作已完成 95 剩下部分正在紧张的协调之中 全程营销策划顾问机构率先进场全程营销策划顾问机构率先进场 经过多家多次的考察 筛选 深圳瑞尔特房地产顾问机构于 2004 年 4 月 19 日签定合同 2004 年 4 月

7、 29 日进场开展工作 开发商与顾问机构一起完成了深圳 广州 上海 宁波 大连 北京 沈阳等地的考察论证开发商与顾问机构一起完成了深圳 广州 上海 宁波 大连 北京 沈阳等地的考察论证 第二节第二节 项目区域宏观状况项目区域宏观状况 针对房地产业受政治 经济 文化等因素的宏观制约 特别是商业地产的特殊性 我们重点对潍坊市政策 法规 历史等 诸多的因素进行了相对详细的研究分析 故将项目区域政治 经济 消费习惯等因素分析陈述如下 一 潍坊概况一 潍坊概况 美丽的世界风筝都 潍坊市地处山东半岛中部 位于沿海和内陆的过渡交界地带 东与海港名城青岛 烟台相接 西与能源石化城东营和重工业城淄博相接 南依山

8、峦起伏的泰沂山脉 北临美丽的渤海莱州湾 属于繁荣的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一 1988 年 世界风筝协会定潍坊为 世界风筝都 每年四月举行国际风筝会 银线连四海 风筝传友谊 盛大的民俗活动大大提高了潍坊市在国内外的知名度 1 1 地理位置优越地理位置优越 地理位置优越 人口众多 潍坊市位于山东半岛中部 南北长 188 公里 东西宽 164 公里 总面积 15859 平方公里 其中市区面积 1472 平方公里 市域地势南高北低 南部是山区丘陵 中部为平原 北部是沿海滩涂 距济南 183 公里 距北京 410 公里 南依沂山 北濒渤海 扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉 2003 年底全市总

9、人口 847 71 万人 其中非农业人口 217 53 万人 男女性别比为 108 100 人口自然增长率 3 47 环境气候温暖 四季分明 潍坊市地处北温带季风区 属于暖温带季风型半湿润大陆性气候 四季分明 年平均气温 12 3 无霜期 资料来源 统计局 2002 年潍坊年鉴 2003 年潍坊年鉴 200 天左右 平均降雨量 700 毫米以上 2 2 基础设施完善基础设施完善 潍坊市铁路 公路 机场 通信及城市供水 供气和商贸设施建设已取得重大进展 公路通车里程达到 14 万公里 全部 开通了程控电话和国内外直拨电话 电话交换机总容量达到 101 万 市区供水普及率达 100 居民生活燃料气

10、化率达 90 03 3 3 经济实力居山东省第四位经济实力居山东省第四位 按照市委 全党抓经济 重点抓工业 关键抓投入 突出抓招商 的总体要求 加快经济结构的战略性 调整 提高经济运行质量和规模效益 稳步发展农业 努力强化工业 繁荣发展服务业 发展壮大民营经济 经济地位在济南 青岛 烟台之后排列第四位 二 政策导向二 政策导向 1 1 抑制房地产过热抑制房地产过热 资本金比例提高近一倍资本金比例提高近一倍 国务院 4 月底发出通知 决定适当提高钢铁 电解铝 水泥 房地产开发固定资产投资项目资本金比例 钢铁由 25 及以上提高到 40 及以上 水泥 电解铝 房地产开发 不含经济适用房项目 均由

11、20 及以 上提高到 35 及以上 2 2 政策调控抑制投资过热 政策调控抑制投资过热 为了防止货币信贷总量过快增长 保持国民经济平稳快速健康发展 中国人民银行自 4 月 25 日起提高存款准 备金率 0 5 个百分点 即存款准备金率由现行的 7 提高到 7 5 这意味着金融机构吸收 100 元的公众存款 就要将 7 5 元钱存在央行作为存款准备金 3 3 严禁单位集资 合作建房 严禁单位集资 合作建房 5 月 13 日建设部 国家发展改革委 国土资源部 人民银行关于印发 经济适用住房管理办法 的通知 建 住房 2004 77 号 的第三十二条规定 凡已经享受房改政策购房 购买了经济适用住房或

12、参加了集资 合作建房 的人员 不得再次参加集资 合作建房 严禁任何单位借集资 合作建房名义 变相搞实物分配或商品房开发 三 三 宏观经济概况宏观经济概况 1 1 国民生产总值增长势头强劲 国民生产总值增长势头强劲 潍坊市国民经济保持较快增长 据初步统计 2003 年全年国内生产总值为 1030 亿元 按可比价格计算 比 上年增长 15 1 一 二 三产业分别增长 5 5 20 4 和 12 全年粮食总产量 293 万吨 比上年增长 12 8 肉类 水产品产量分别增长 3 3 和 5 规模以上工业实现增加值 335 4 亿元 增长 27 服务业发展势 头良好 邮政 电信业务总量分别增长 12 和

13、 15 旅游收入增长 5 2 2 城市居民生活水平稳步提升 城市居民生活水平稳步提升 2003 年全年城市居民消费价格总水平比上年增长 0 1 城市居民人均可支配收入 8317 元 增长 10 3 城 乡居民储蓄存款继续增加 年末全市城乡居民储蓄存款余额 607 亿元 增长 13 2 消费预期回升 全年城市居 民人均消费性支出比上年增长 8 6 3 3 基础设施建设投资力度加大 基础设施建设投资力度加大 2003 年全社会固定资产投资完成 517 亿元 比上年增长 86 5 其中国有及其它投资 275 5 亿元 增长 93 1 其中房地产开发投资 37 1 亿元 增长 81 7 总投资 100

14、0 万元以上的项目 1912 个 其中过亿元的 191 资料来源 2002 年潍坊年鉴 2003 年潍坊年鉴 个 潍坊电厂二期工程等一批重点项目取得重大进展 消费市场稳中趋旺 实现社会消费品零售总额 344 6 亿 元 增长 14 8 居民消费价格上涨 0 5 分析分析 潍坊市经济处于稳步发展的阶段 具有较活跃的消费力 第二章第二章 潍坊房地产市场宏观调查分析潍坊房地产市场宏观调查分析 本次对潍坊市房地产市场进行的实地调研 主要从本市房地产宏观市场环境 区域市场状况及竞争市场入 手 通过潍坊市房地产管理局 潍坊市统计局 潍坊市规划局等政府部门 2001 年潍坊统计年鉴 2002 年 潍坊统计年

15、鉴 2003 年潍坊统计年鉴 2003 年潍坊统计手册 潍坊晚报 等资料 重点了解潍坊市房地 产业发展状况和趋势 将得到的原始信息进行归纳 分析 总结 并做进一步提炼 在此基础上得出相关结论 为项目提供参考 一 潍坊房地产特点一 潍坊房地产特点 1 1 房地产市场起步较晚房地产市场起步较晚 潍坊市的房地产开发处于比较原始的阶段 存在较多的单位集资建房 产品没有特色 近两 三年来 随着 人民生活水平的提高 消费观念的改变 人们对生活环境 生活品质的要求越来越高 开发商开始引入先进的 房地产开发理念 产品品质渐有起色 目前 潍坊市房地产市场处于快速启动阶段 2 2 市场管理不规范 市场管理不规范

16、房地产政策 法规滞后 缺乏有效地指导和管理 政府操作的成分比较大 旧城改造缺乏整体规划 消 费者的商品房消费意识比较淡薄 导致了市场发育程度低 潍坊作为中等规模的发展中城市 在房地产市场 的运作中 不规范因素很多 造成了市场不平等竞争 秩序混乱 制约了市场的良性发展 3 3 产品单一 设计理念较为保守 产品单一 设计理念较为保守 近三年市场上的房地产产品单一性高 户型设计重复 面积集中在一定范围内 缺少选择性 不能引导市场 消费 4 4 楼盘无整体策划概念 楼盘无整体策划概念 就供给市场来看 目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘基本无整体策划概念贯穿始终 往往只是抄袭沿海的一 些做法 但又无法统领楼盘操作的全程 往往给人不伦不类的感觉 5 5 楼盘营销手法较为落后 楼盘营销手法较为落后 在对潍坊商品房市场的调查中 我们发现 潍坊大部分商品房的上市销售 基本处于自然销售阶段 营销 手法较为落后 或者说没有楼盘市场营销的概念 二 总需求与总供给二 总需求与总供给 1 1 总需求 总需求 1 需求的主体 A 白领阶层 工作稳定 收入较高 有一定的积蓄 B 企业职工 随着 2001 年以后经济的复苏