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1、方山路、利民街项目可行性分析报告2.doc方山路、利民街项目可行性分析报告二00六年八月十四日方山路、利民街项目可行性分析报告目录第一章昌乐概况31、基本情况32、城市总体发展规划构.3-4第二章昌乐商业情况.51、商业业态.52、商业楼盘情况.63、商业消费分析.74、昌乐县零售商业发展分析.8第三章地块几种定位的可行性分析.91、地块概况.92、地块SW分析.93、项目可能成功的业态定位及理由.9定位1：.10定位2：.11-12定位3：.13-14第四章项目准确与提案背景.151、项目总定位.152、生产资料和生产资料市场的定义.153、对昌乐生产资料市场的描述.16-17第五章项目建设
2、规划建议181、规划原则.182、建筑模式.183、房型设计.184、配套标准.185、道路规划.18第六章项目的运营模式.191、项目的推广模式19-202、项目的推广理念.21第七章项目投资效益分析.22第八章政府支持.23第一章昌乐概况一、基本情况昌乐县东临潍城、坊子、西界临朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北与寿光接壤。县境东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里，总面积1100公里，现12个镇、4个街道，904个行政村，177747户，总人口596368人，其中城镇人口127186人，市区人口约80000人。2005年,实现生产总值72.56亿元,财政总收入6.09亿元，地方财
3、政收入3.52亿元。二、城市总体发展规划（重点发展建设新城区及东北片工业区）1、城市性质：在积极发展商贸、金融保险、房地产、信息咨询、交通运输、邮电通讯、居民社会服务等新兴行业的同时，将旅游、流通、交通作为重点，优先加快发展以农副产品为信托，从现有工业基础和各方面条件出发，大力发展纺织化工、食品加工等劳动密集型工业，在城市中留足旅游、商贸服务用地及工业用地。2、规划期限：近期2004年至2010年，规划人口20万；无期至2020年，规划人口28万；远景至2050年，规划人口40万。3、城市规模：2010年建设用地控制在24平方公里，规划人口20万，人均建设用地120平方米，2020年城市建设用
4、地控制在33.9平方公里，规划人口28万，人均建设用地120平方米。4、城市用地发展方向：原规划以向北、向东发展为主； 5、城市总体布局结构：体现“一山一水，两轴双城”的空间布局特点。“一山”：以孤山为主的风景旅游区，“一水”：指环绕城区的水系及沿河绿带，“两轴”：是指贯穿城市南北的商业主轴线-新昌路，东西景观轴线-新城街；“两城”-指新城和老城。新昌路规划如下：新昌路规划图第二章、昌乐商业情况一、商业业态：目前昌乐的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达。昌乐目前的商业物业主要有：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
5、各业态对消费者的吸引比重依次为：家乐佳、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。昌乐现各商业街业态布图如下：附件1：昌乐商业街业态详细统计二、商业楼盘情况目前昌乐商业楼盘主要有：中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。商业总建筑面积约：19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。现租售情况及原因分析：1、良性分析：A、昌乐属“四线”城市，但距地产投资热潮的潍坊仅24公里，受潍坊投资热的影响，投资意识开始萌芽。B、前期开发的商业地产项目尤以温州商城租售相对较好，原因为政府重点招商引资项目，投资商为温州人士，前期营销宣传上引来
6、部分温州客户前来经营，当地投资受之影响。C、投资门槛较低，1800元/平方米起价。2、抗性分析A、商业运作不成功，各商业项目中均无主力店支持，且无运营公司进行专业运营。B、开发面积过多，投资者受前期投资收益小的影响，不敢盲目投资。C、昌乐整体消费意识不强，投资者多为企事业单位领导，社会投资者较少。商业楼盘分布图如下：（附件2：各商业楼盘调研统计表）三、商业消费分析昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，2005年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居住支出827元，其他支
7、出634元。人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。昌乐GDP增长态势图表：昌乐商业开发及经营处于起步阶段，且除家乐佳、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之昌乐购物环境的不理想，形成了昌乐人对昌乐的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到潍坊去购买，也不愿在昌乐买），以到潍坊购物为荣的心理。昌乐消费者异地消费的原因分析如下：A、昌乐目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在昌
8、乐，而中档及大宗消费一般到潍坊、淄博等地进行消费；B、长期无知名度较高的购物消费地形成了只认潍坊等大城市的购物习惯；C、大城市的消费选择机会较多也是一个原因。因此，昌乐的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。四、昌乐县零售商业发展分析1、目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。2、随着昌乐新昌路、利民街、方山路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。3、昌乐专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。4、昌乐居民零售消费场所为：家
9、乐佳超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。居民消费场所示图如下：第三章、项目几种定位的可行性分析一、地块概况地块位于昌乐县待规划的方山路与利民街交口东北侧，总占地约64亩，地块南北呈方型，目前地上附着物为东南村大修厂及东田村征地时建设的沿利民街和方山路门头房约32间，建筑面积约3000平方米。二、地块SW分析A、S（优势）：北临309国道，西挨规划中的方山路，东为大沂路，南通规划中的宝通街，交通优势明显；昌乐城市规划为以利民街和新昌路为中心点向南向东发展，地块处于规划中的利民街和方山路交口，属于待发展的半成熟地块；项目周边以五金、建材、机电、农业生产资料、汽修汽配、摩配等为主要经营业
10、种，且在昌乐县城属于消费者认可的商业区域；项目距中心商圈距离为1公里，且周边1公里半径居住区域人口约为1万余人，易形成零售购买群体；项目周边经营店铺房屋陈旧，结构和经营不相配，经营户盼望有规模化、集中化的专业市场；昌乐长期以来无正规的专业市场，消费者及经营户希望集中经营，形成品牌。B、W（劣势）：昌乐县城市发展速度较慢，地块在市民心目中是脏乱差区域。昌乐的拆迁补偿问题影响了诸如蓝宝石花园、商业步行街等项目，且部分房产的自营户对拆迁补偿问题的合理性担心；项目经营户担心拆迁后的回迁时间内无经营场所，影响生意。项目地块呈d字型，沿街部分建设相对减少，建设规划受影响；昌乐的投资消费意识较淡薄，租金较低
11、，销售在一定程度上将受到较大影响。昌乐投资消费意识处于低潮阶段，且目前为目尚无运作成功的商业项目，使部分投资者的投资利益未能实现，在一定程度上影响了本项目的投资消费。三、项目可能成功的业态定位及理由序号定位机会风险备注1日常消费零售业态1、昌乐商业业态及结构层次有待于改善；2、商业主街改造，300余经营户面临二次选址。1、昌乐的商业开发面积已饱合；2、本项目的地段不属于核心商圈，项目周边2万人口不能支持4.5万商业零售面积；3、人均消费性支出5639元，消费力较弱。 地段及人口属不可控因素，因此，成功机率在40%以下。2住宅底商1、农民进城购房形势明显；2、项目周边小范围无住宅楼盘。1、项目地
12、段不是理想居住区域；1、 地块价格相对较高，但住宅售价不高；2、 方山路最新规划，不允许沿街普通商业。风险率为40%以下，但利润较少。3生产资料市场1、市场空白，符合本业态经营杂乱，影响市政发展；2、市政规划可为项目带来置业户；3、地块优势1、现有商业地产操作不成功，使投资市场疲软；2、符合定位的现业态经营户的经营成本较低，相对本项目置业门槛较高；风险的可控因素大于不可控因素，成功机率在65%以上。三种定位详细分析如下：定位一：日常消费品零售业态，建筑模式为卖场步行街定位理由：消费品零售额占整个消费需求的60%以上，因此吃与穿永远是社会消费的主流。成功分析：昌乐的零售商业欠发达，目前无百货、专业市场、批发市场等多种业态。昌乐人均GDP2005年为14678元(按现行汇率折算为1775美元)，市区人口为约80000人，2004年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，按照城市商业
