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1、本部分报告将通过对天津市商业市场的考察和潜在竞争项目的研究，了解天津市商业物业市场的发展特性，以为本项目的发展提供参考。基于研究针对性的考虑，本部分研究对象将主要集中在中心城区的大中型中档以上物业。3.1 整体商业市场分析3.1.1 市场供应 据不完全统计，截至2008年底为止，天津市中心城区商业设施用地面积约1400万平方米，全市5000平米以上的大中型商贸设施有277个，其中万平米以上的大型商贸设施有171个，图3.1：天津商业物业供应走势图0204060801001201401601996199719981999200020012002200320042005200620072008(万
2、平米）02004006008001,0001,2001,400当年新增量累计开发量资料来源：北京乾之恒 截止到2008年底，在天津市内六区的商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场以及早期商业物业和低档底商，目前天津市主要的商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方米，1万平方米以上规模的百货与大卖场设施约107.5万平方米，购物中心面积约76.7万平方米，大型超市和专业市场约45万平方米，总共386.3万平方米。表3.1：商业项目列表商业 类别序号项目名称位置规模（万平米）商业街/底商1和平路商业街和平区和平路28.72滨江道步行街和平区滨江道15.53鼓楼商业街南开区城厢东路6
3、.84南市食品街和平区南市3.65小白楼商业街和平区大沽北路9.56大沽南路商业街河西区大沽南路5.47中山路商业街河北区中山路7.38十一经路六纬路商业街河东区十一经路、六纬路4.39大胡同商业区（不含估衣街）红桥区4.310估衣街红桥区估衣街1.211沈阳道古物市场和平区沈阳道212新文化花园和平荣业大街213罗马花园商城（现空置）河西区友谊北路与永安道交汇处214顺驰梅江蓝调商业河西区梅江蓝调街区2.515古文化街南开区东门外宫南大街、宫北大街13.216阳光东魅一期河东区卫国道与贺兰路交口217上谷商业街南开区天塔道 418水上北路商业街南开区水上北路219顺驰城市系列底商河东区城市之
4、星、城市之光320棕榈阳光主题商场河东卫国道与贺兰路交口1.621格调街区南开四马路222天赐园底商南京路海光寺南口路南1.523海逸心屿（海逸长州项目商业）河西区梅江南224新澳购物广场（原龙云商厦）河西大沽南路与利民道交口2.925水岸公馆商业河西梅江南226北岸华庭河北狮子林大街与昆纬路交口1.227阳光嘉年华商业广场（阳光东魅一期）河东区卫国道与贺兰路交口228解放路商业街和平区解放路12.629阳光东魅休闲商业公园顺驰太阳城10合计157.1百货/大卖场1劝业场和平区和平路290号 5.62中原百货和平区滨江道200号4.53陶陶鞋业(原华旭商厦)天津市和平区滨江道172号1.84班
5、尼路专业运动休闲卖场（原滨江服饰商厦）和平区滨江道28号25米莱欧男人店和平区滨江道1.26米莱欧女人店和平区滨江道1.27吉美商厦（倒闭，正在对外出让）和平区滨江道2.38百货大楼和平区和平路172号12.69国际商场和平区南京路211号3.810吉利大厦（包括米莱欧及其它大型商业设施）南京路吉利大厦6.111友谊商厦河西区友谊路21号4.512滨江购物中心和平区开封道295.513大胡同商贸中心（批发市场）红桥区3014天津商场南开区三马路2.515天津津菜城（原永基商城）南开区黄河道38号2.816金摇篮商厦（倒闭）红桥区北马路317天津龙门轻纺商厦（原龙马广场）河东区天津站218伊都锦
6、（倒闭）和平区滨江道3.519滨江商厦（1-2期）和平区滨江道193号4.820友谊商厦河北店（友谊新都百货）河北区狮子林大街221远东百货南开区南马路5.822圣奥商厦（原交通饭店通宝商厦）和平区和平路与滨江道交口1合计107.5购物 中心1友谊新天地和平区滨江道92滨江金耀（世纪）广场和平区南市14.83嘉华国际商业中心河东区华昌大街与中环线交口6.54新世界百货南开区东马路138号 115麦购休闲广场和平滨江道3.86万达商业广场(包括百盛、华纳影城、百安居、红星美凯龙家具、灿坤数码广场、沃尔玛超市万达店)和平福安大街、兴安路、和平大街和多伦道交口13.27纪庄子购物中心河西区黑牛城道和
7、紫金山路交口2.98友谊路家世界购物广场（家居）河西区大沽南路2.59津汇广场和平区南京路189号410奥城时代商业广场南开区 宾水西道与水上东路交口9合计76.7大型超市1家乐福白堤路店南开区白堤路168号2.52家乐超市南楼店围堤道1.13家乐超市红星路店红星路69号0.64家乐超市中山北路店中山北路73号1.05家乐超市南楼北店大沽南路1.26龙马购物广场（已改为：天津龙门轻纺商厦）海河东路火车站2.07家乐超市西青道店西青道1.28家乐超市天环店南开区红旗南路2.39天环家世界购物广场南开区红旗路与鞍山西道交口处 2.310金钟乐购超市河北区金钟河大街与万柳村大街交口2.711塘沽乐购
8、塘沽区上海道888号1.512世纪联华广东路店河西区广东路60号0.913世纪联华中山路店(一商世纪联华)河北区中山路0.914乐购北马路店红桥区北马路138号0.015宁发商城（家世界超市）河西区紫金山路0.616家世界王顶堤店南开区王顶堤1.517正大易初莲花超市东丽区津塘公路张贵庄2.018韩国易买得（隶属于时代奥城商业广场）南开区宾水西道与水上东路交口2.519苏宁电器海光寺店南开区卫津路、新兴路交口1.720家世界十一经路店河东区十一经路与六纬路交口0.021万客隆河东区一号桥津樘公路1.022未来超市南开区黄河道与密云路交叉口1.723正大易初莲花超市河东区卫国道1.524鑫茂购物
9、中心(华苑店)天津市南开区华苑路108号1.525正大易初莲花超市北辰京津公路1.526欧尚围堤道店（峰汇广场）河西区围堤道103号2.627麦德龙红桥商场红桥区西青道75号2.028家乐福河东店(劝业超市)张贵庄路160号1.229家乐福河北店(劝业超市)真理道28号0.730家乐福海光寺店（劝业超市）和平区南京路与南门外大街交口2.131家世界北辰店北辰京津公路952终点站0.8合计45.0*注：上表中所列项目均为2006年之前开业的项目资料来源：北京乾之恒图3.2：天津主要商业形态情况商业街/底商, 157.1, 40%百货/大卖场, 107.5, 28%购物中心,76.7 ,20%大型
10、超市,45.0 ,12%资料来源：北京乾之恒 2005年，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供应量在112万平方米。 天津商业市场存量较大，供应迅速增长，这既为天津商业带来新鲜的活力，也加剧了行业的竞争。3.1.2 商业区域分布特征 从区域分布来看，天津主要零售区域多集中于城市中心和平区、南开区和河西区。图3.3：天津主要区域商业规模的比较资料来源：北京乾之恒 天津市主要的商业区包括：和平路滨江道、鼓楼南市、大胡同古文化街、南京路、小白楼十一经路、友谊路梅江、大沽南路、中山路金钟河等市级或准市级商业区。 总结天津市各个主要商圈的基本特点是：分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次
11、和内容差别较大，内部商业业态多种多样。 从宏观角度来看，天津市商圈主要分为四类，主要包括：o 以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区；o 以大胡同、和平路滨江道为代表的低档、中档城市居民商业区；o 以南京路、小白楼、友谊路为代表的中高档商务型商业区；o 金钟河等具有一定大区域辐射力的半区域型商圈。 各个商圈的发展，多呈现出以大型商业物业为核心，以商业沿街店铺体系为延伸，多种商业业态互补并存的复合型组合发展态势。 大型购物中心和Shopping Mall在各个商圈的外围获得很大的发展，随着旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发的推进，各个商圈获得新的规划和建设。该计划规范了市场，
12、升级了商业设施的档次及规模，但也对各个商圈旧有的商业氛围和特色造成了一定的破坏。 从目前的发展态势来看，部分新物业的整体档次和经营形态缺乏长远的发展计划和良好的控制，整体经营情况并不理想。 随着新兴商业在商圈改造中的兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓楼南市，而东马路可能和南马路形成新的商圈。 友谊路商业区周边集中了众多的城市配套公建、商务以及政府职能机构，并开发建设了众多的大型居住项目，有望发展成为城市外围的商业核心。 南京路-小白楼-大沽南路一线发展缺乏平衡，规模较大、档次较高的商业大多集中于南京路中段沿线，而南京路-曲阜道-马场道围成的区域内虽然写字楼和酒
13、店林立，但却缺少与之相匹配的商业配套设施。 下图3.4是天津全市主要商业区的位置分布图。图3.4：天津市主要商业区域分布资料来源：北京乾之恒 下表3.2是天津市主要商业区的基本特征及档次列表。 从图中可以看出对本项目影响比较大的三个区域，即南京路、小白楼-十一经路和大沽南路中，南京路商业档次高于小白楼区域，未来竞争项目较多，而大沽南路和小白楼区域自身的档次都偏低，未来多为相互提升和互补的关系。表3.2：天津市主要商业区列表商业区名称位置面积（万平方米）类型档次特征和平路滨江道商业区和平区22市级中档金街及滨江道步行街，天津市商业的核心之一，连接东马路、南京路商业区，包含劝业场、华联、华旭、麦购、依都锦、滨江商厦等商场，商业业态丰富，规
