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1、开发区项目市场调研报告二零零玖年伍月十二日开发区项目市场调研报告第一部分 概 论一、银川房地产市场概述：二、调研目的三、调研方法第二部分 中小企业调查一、中小企业注册调查；二、银川市中小企业办公场所需求分析第三部分 银川写字楼市场分析一、 银川写字楼市场概况二、 银川写字楼市场分析第四部分 项目区域市场概况一、银川市经济技术开发区规划解析二、开发区房地产发展剖析第五部分 项目区位特性分析一、项目概况二、项目周边环境分析三、项目SWOT分析第六部分 项目建议建议一、建筑结构 建议二、装饰、装修标准建议三、营销 建议四、物业管理第一部分 概 论一、银川房地产市场概述：08年下半年，受大环境的影响，
2、银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，今年银川房地产市场提前度过“低谷期”。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占45%至55%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占5%至10%。可以说，银川房地产市场“泡沫”是不大的，也就是说银川房地产市场还是相对安全的。银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。二、调研目的明晰
3、银川写字楼市场现状及发展趋势，了解以往银川地产各级消费市场，了解银川市与本项目有参照价值的高档写字楼的具体情况，识别竞争对手产品的优、劣势，为本项目的土地开发工作提供详实、准确、可靠、有效和及时的决策依据。即，明确如下内容：1、了解银川房地产市场，分析09年发展走势；2、了解银川市写字楼市场，为土地开发提供决策依据；3、通过与竞争对手的理解，分析此项目的优、劣势；三、调研方法1、详尽的资料搜集及分析工作2、走访调查、深度访谈3、参考文献、资料查询4、观察法第二部分 银川中小企业调查一、中小企业注册说明：因市工商局2009年年检还未结束，现在我部参考宁夏企业07年注册数为23751户，注册资本（
4、金）543亿元，户均注册资本228.56万元。私营企业从业人员398522人。全年注册个体工商户134289户；从业人员248351人，注册资金34亿元。私营企业注册资本上规模户不断增多，实力不断增强。全区私营企业注册资本在500万元以上的已达1975户，占总户数的8.32%，其中亿元以上的私营企业21户。全区私营企业集团61户。个体私营经济在第三产业发展速度加快。私营企业中第三产业16653户，第三产业在对经济发展中的作用越来越明显。二、银川市中小企业办公场所需求分析： 根据宁夏回族自治区电信公司黄页内集团、工业、商业、实业等企业类的调查合计为686家，有50家选择场所不详。从以下图例可以看
5、出，自行建设办公场所的只占到了6.27%，都是一些大企业，资金实力雄厚，部门多，需要的面积大，只要不影响企业资金链的情况下，自行建设长期来看是很划算的。采用临街营业房、社区、公寓、厂区、市场内办公的企业，这些企业都是对写字楼的刚性需求群体，都属于一些中型企业，对写字楼的需求面积不是很大，但是现有办公场所是不能满足他们企业发展需要的，随着这些中小企业业务发展，必定会扩大办公面积，以更庞大的团队，去占领市场，公司内部或市场的扩展无疑需要办公场所，根据工商局统计数字和住房保障局统计数字看，假如每家企业按保守需要50平米的办公场所，只以自治区07年注册企业23751户计算，也就需要118万平米写字楼，
6、再分解到银川市注册企业按全区年注册企业保守35%计算，就银川市一年对办公场所面积的需求为413000平米。由以上的推算与银川市住房保障局第一季度比较，写字楼市场供需基本是持平的。各单位选择的办公场所统计图：各单位选择办公地比例图第三部分 银川写字楼市场分析一、银川写字楼市场概况自2008年下半年受国际金融危机的影响，各城市都出现客户持币观望的态势，房地产市场一度低之谷低。从09年一、二月份市住宅保障局统计信息了解，银川前三个月市场有回暖的迹象，可以引用“春暖花开”来比对去年房地产“寒冬”时节。去年银川市房地产开发投资保持了平稳较快增长态势，写字楼完成投资3.59亿元，同比增长5.25%；写字楼
7、施工面积46.59万平方米，同比增长19.9%，新开工面积17.14万平米；去年下半年销售备案面积呈下降趋势，写字楼空置面积为12.79万平方米，同比增长4.3%；08年二手写字楼交易量有所增长，交易价格仍呈上升趋势，二手写字楼交易面积为5.93万平方米，同比增长7.81%，交易价格为3769.89元/平方米，同比上涨70.66%。二、银川写字楼分析1、写字楼产品四种模式的竞争分析：市场先机型适用条件：项目处于CBD雏形已经基本形成，但CBD写字楼市场供应量较小，大规模性开发即将开始。启动时机抢先，为项目赢得机会点，跑赢大势，是市场先机型成功的要素；项目采用提早开发，抢占先机的竞争策略 ；成本
8、领先型适用条件：项目既需要打造“成熟产品”，形成不同的“档次标准”，又要控制成本，保证达到利润目标低成本，高形象是成本领先型的成功要素；功能转换型适用条件：功能转换型竞争模式的成功背景是周边住宅价格高启，政府不允许住宅单位供企业注册，周边高档住宅市场价格与写字楼差距不大，不会影响商住公寓的价格空间；附加资源型适用条件：周边写字楼产品成熟；推出超前的概念可以引起市场的共鸣；市场购买以自用为主，对价格不太敏感，对新概念关注；2、银川写字楼市场划分：从此次市场调查把银川市写字楼市场按密度来划分主要分为三个板块：1）、开发区板块：和信创展中心本案紫荆花商务中心宁夏软件园汽车大世界民生新天地恒泰商务大厦
9、和信商务写字楼2）、北京东路板块：金源大厦银川国际贸易中心荣恒大厦3）、新华街板块：光耀大厦名人公寓金茂大厦3、各板块代表性写字楼项目剖析：案名：紫荆花商务中心 项目概况：易大紫金花商务中心占地面积约7万余平米，总建筑面积约21万平米，是新区人民广场周边最大的商务楼盘，其中A、B、C座规划为23层商务写字楼，每层写字楼的面积为1200平米，14层是商务群楼。D、E座规划为23层的精装小户型公寓，面积从50平米95平米，14层为商务裙楼，2123层为复式结构，F座规划为23层商务酒店。J、H座规划为13层的板式小高层住宅，面积117平米279平米。建筑风格：建筑外观采用简洁的现代建筑风格内部配套
10、：项目规划为车位600个；分层中央空调；双回路供电系统；给水为二次衡压；电梯为东芝电梯；智能化物业管理系统。装修标准： 外立面和门厅装饰材料为石材；门窗为铝塑材料。物业说明：物业费为住宅1.2元/月/平米，写字楼暂未定。划分：地下车库，14层位商业，523层位写字楼；单层300平米、1200平米。价格：起价：4930元/平米 均价：5130元/平米 最高价：5530元/平米租金：未定销售情况：2008年5月至今已销售65%工程进度：住宅、公寓、写字楼已封顶；C、F栋为二期开发入住情况：暂无入住优势：1、项目紧靠开发区三馆两中心，聚集城市配套和权威市政资源。2、位居开发区核心区域，周边高端社区环
11、绕，城市景观资源丰富。3、简洁的现代建筑风格，外观鲜明、大气。4、智能化物业管理，提供快捷安全的商务空间。劣势：1、易大开发公司之前开发过一个住宅项目，首次写字楼开发经验不足，如：对写字楼的规划、设计、施工技术的熟悉度、节能产品的运用、智能化设备的了解等等还比较欠缺，日后必定存在“质”的问题。2、据此项目规划户数看，车位规划明显不足，会束缚今后市场发展的需要。3、目前看周边配套不够完善，比如：餐饮、休闲等场所，给入住此的企业，在工作之余没有太多放松的地方。案名：银川国际贸易中心（原金鹰国际）项目概况：项目占地面积约52亩，绿化率21.07%、总体规模约15万平米。由5A级写字楼、商业、公寓、酒
12、店的酒店组成。项目目前分为A、B、C、E、F五段：A段位五星级酒店，约5万平米；B、C段规划为写字楼、商业，约7.7万平米，其中商业部分B段底商约1.66万平方米，C段底商为5000平方米；E段位公寓约1.2万平米；F段规划建筑面积为4000平方米，地面部分为主题广场及地上车位、地下一层为停车场。 建筑风格：中式与简欧结合内部配套：此项目地上、地下共197个车位；中央空调分层管理；双回路供电系统；采用5A智能化管理系统。装修标准：外立面主要为玻璃幕墙，干挂石材为辅；门厅为钢化玻璃和大理石；门窗为断桥铝；内部为乳胶漆；公共走廊为花岗岩和地毯；广场为地砖；物业说明：物业管理师深圳长城物业，物业费为
13、10.5元/平米/月，含电梯费。划分：13层位商业，418层位写字楼；415层，每层为2700平米，1618层，每层1300平米。价格：起价： 均价：7000元/平米 最高价：租金： 写字楼平均 45元/月销售情况：08.11.20开始重新销售，已销售30%工程进度：已完工入住情况：未入住，优势：1、占据银川市核心地段，是集商务、商业、休闲于一体，银川市唯一政务功能综合体。2、写字楼临光明广场、中山公园，周边环境优越，自身设计上采光好、视野开阔。3、周边配套较完善，适合办公、休闲需要。劣势：1、此项目为重新包装的项目，原有的市场负面影响比较重，“口碑”是对项目最大的威胁。2、停滞几年的项目重新
14、推向市场，必定给销售带来压力。3、因此项目开发时间较早，再加上搁置这么长时间，项目过时的功能设计必定会给客户办公带来不足。案名： 恒泰商务大厦 项目概况：项目总占地3400平米，总建筑面积29000平米，写字楼建筑面积为21500平米，420层标准层高为3.45；商业为4040平米，13层层高为4.5平米。楼体高度约90米。建筑风格：外立面为现代简约风格内部配套：此项目地上、地下共100个车位，免费供业主停车；空调为德国品牌，具体牌子不详，中央空调不祥；双电源供电系统，并设有电信机房，宽带、光纤、互联网综合布线系统；给排水为二次衡压供水；楼内为四部高速电梯；采用5A智能化管理系统。装修标准： 外立面饰材为干挂花岗岩；门厅挑高9米；外窗部分隐框幕墙，中空铝合金窗；广场为地砖；公共走廊为瓷砖；内部装饰为大理石；商铺外墙为大理石。物业说明：物业管理是恒泰物业（暂四级），物业费为2.2元/平米/月，针对VIP业主暂免电梯费。划分：13层为商网，423层是写字楼，420层位标准层，21、22层高为3.6米，23层高为3.9米；每层面积在1000平米左右，并分成12个销售单位。价格：起价：5500元/平米 均价：不详 最高价：6500元/平米每层楼层差价在80150元租金： 3540元/月销售情况：2007年10月至今已销售85%，工程进度：现房入住情
