《精编》上海市某项目市场分析研究报告

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1、上海市上海市 x x 山项目分析报告山项目分析报告 目目 录录 目目 录录 1 1 一 总论一 总论 2 2 1 1 项目简介 2 1 1 1 项目概况 2 1 1 2 项目规划总体要求 2 1 1 3 项目建筑面积指标 2 1 2 编制依据 2 1 3 主要经济技术指标 3 1 4 结论 3 二 市场分析二 市场分析 4 4 2 1 宏观环境分析 4 2 1 1 城市概况 4 2 1 2 经济发展状况 4 2 1 3 居民生活水平 5 2 2 房地产市场分析 5 2 2 1 房地产市场综述 5 2 2 2 板块特征 6 2 2 3 未来发展趋势 7 三 项目周边环境三 项目周边环境 7 7

2、3 1 项目周边环境分析 7 3 1 1 周边环境 7 3 1 2 SWOT 分析 8 3 2 竞争性楼盘分析 8 四 项目定位四 项目定位 9 9 4 1 总体定位 9 4 2 产品定位 10 4 3 客户定位 10 4 4 价格定位 11 五 财务效益五 财务效益 1212 5 1 销售收入测算 12 5 2 建设投资估算 12 5 3 不确定性分析 13 5 4 经济效益评价 13 一 总论一 总论 1 11 1 项目简介项目简介 1 1 11 1 1 项目概况项目概况 项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以 东 卫阳南路以西 龙源路以南 板桥东路以北 土地面 积 142868

3、平方米 土地用途为居住 项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区 西北面临近区政府 西面临近中央大道 附近市政 生活 和商业配套都在完善之中 东面是山阳居住区 邻近的有 山鑫联城花苑 现正在建配套的菜场和商场 南面集中了 蓝堡爱琴海 金海岸花园 海上明珠园等多个中高档楼盘 1 1 21 1 2 项目规划总体要求项目规划总体要求 项目占地面积 142868 平方米 规划建设一个大型中高 档居住区 土地使用年限为 70 年 规划容积率为 1 1 其 中多层 1 4 非独立式低密度住宅 0 7 建筑密度多层 30 非独立式低密度住宅 25 绿化率 40 机动车泊位 按 0 7 个 户配置 1 1

4、 31 1 3 项目建筑面积指标项目建筑面积指标 项目总建筑面积 180184 8 平方米 住宅部分 155654 8 平方米 其中多层 124523 8 平方米 别墅 31131 平方米 车位部分 23030 平方米 配套 1500 平方米 1 21 2 编制依据编制依据 本报告根据目前可获取的资料 结合有关的政策法规 和金山区有关规划 在实地考察与市场研究的基础上 通 过客观分析和经济评估 为项目投资提供科学的决策依据 此外 本报告编制依据还有 1 上海市国有土地使用权出让合同 2 上海市土地资源管理局 20030820 号土地出让公告 3 上海市规划管理局 城市设计管理技术规定 关于 住

5、宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求 1 31 3 主要经济技术指标主要经济技术指标 占地面积 142868m2 总建筑面积 180184 8 m2 其中 住宅 155654 8 m2 多层 124523 8 m2 叠加 联排别墅31131 m2 车位 23030 m2 配套 1500 m2 容积率 1 1 建筑密度 30 绿化率40 机动车停车泊位 940 个 1 41 4 结论结论 本项目在目前市场行情下 总投资 555 889 936 72 元 销售收入 658 784 392 元 税后利润 44 221 695 元 投资 收益率为 8 0 从敏感度分析来看 本项目风险性较大

6、故本项目从经济上不可行 二 市场分析二 市场分析 2 12 1 宏观环境分析宏观环境分析 2 1 12 1 1 城市概况城市概况 金山区位于上海市西南 杭州湾北岸 处在沪 杭 甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带 西 连浙江省平湖市 嘉善县 东邻上海市奉贤区 北接松江 区和青浦区 全区陆地总面积 586 平方公里 辖 14 个镇 1 个街道 现有人口 55 万 金山区境内有沪杭高速 同三高速 莘奉金高速等高 速公路网络 沪杭铁路金山支线直达金山城区 南部沿海 申甬车客渡码头开辟了舟山 宁波等地海运航线 黄浦江 支流贯穿全区各镇 成为内河运输主动脉 到 2005 年 金 山将形成 三纵

7、两横 五条高速公路和 六纵六横 区域 干线公路网架 杭州湾跨海大桥建成后 金山将成为浙江 快速进入上海的桥头堡 嘉金高速建成通车后 金山北出 上海的时间将大大缩短 2 1 22 1 2 经济发展状况经济发展状况 2004 年 1 3 季度金山区完成国内生产总值 99 51 亿元 按可比价格计算比去年同期增长 26 1 增速比去年同期高 出 7 3 个百分点 预计全年增长将超过 24 结合 2003 年 发展情况来看 金山区经济发展开始步入高速增长期 国国民民经经济济发发展展 80 1 92 4 116 9 12 3 15 5 24 3 0 50 100 150 200120022003 0 0

8、 10 0 20 0 30 0 GDP 亿元 增长率 2004 年 1 9 月份金山区完成全社会固定资产投资 75 91 亿元 同比增长 68 1 1 9 月房地产投资完成 74375 万元 同比增长 32 0 占全社会固定资产投资总额 的 9 8 继续保持高速稳定增长的势头 其原因主要是房地 产开发继续了去年发展的势头 从今年 1 9 月统计数据反 映 新开工项目较多 而且其规模较大 今年的房地产投 资形势仍较为乐观 但由于受宏观调控的影响下半年开始 增幅逐月下降 固固定定资资产产投投资资 29 2 46 3 85 8 5 4 7 7 10 5 0 50 100 200120022003 固

9、定资产投资 亿元 房地产投资额 亿元 2 1 32 1 3 居民生活水平居民生活水平 2003 年金山区城镇职工年平均收入 18500 元 比上年 增长 8 0 农民人均收入 4832 元 比上年增长 9 5 年末居民储蓄存款 76 7 亿元 比上年增长 17 7 农村养 老保险投保率 93 18 居居民民生生活活水水平平 16306 18500 20285 8 8 9 70 0 10000 20000 30000 200120022003 0 5 10 15 城镇职工年工资 元 增长率 2 22 2 房地产市场分析房地产市场分析 2 2 12 2 1 房地产市场综述房地产市场综述 2004

10、年金山区房地产业蓬勃发展 商品房继续保持旺 销势头 1 9 月份 全区房地产开发投资完成 7 44 亿元 同比增长 32 0 商品房施工面积 145 36 万平方米 增长 55 6 商品房竣工面积 56 24 万平方米 同比增长 72 7 商品房销售额 9 37 亿元 增长 112 8 至 9 月底 空置房面积 5 63 万平方米 同比下降 51 5 房房地地产产开开发发 62 3 122 9 74 2 31 3 68 2 59 4 0 50 100 150 200120022003 施工面积 万m2 竣工面积 万m2 2 2 22 2 2 板块特征板块特征 根据一手市场楼盘供应情况来看 金山

11、区可以划分为 三大板块 石化板块 朱泾板块 枫泾板块 石化板块 该板块由于区政府的南迁 市政建设和房地产投资迅 速升温 2004 年市场供应量共计 32 18 万平方米 共 2773 套 已销售 13 75 万平方米 共计 1319 套 去化率为 47 5 市场主要房型为 100m2左右的二房和 120 140 m2 的三房 该板块内市场价格在 3500 4500 元 平方米 均价在 4000 元 平方米左右 朱泾板块 该板块作为曾经的区政府所在地 房地产市场兴起的 最早 2004 年市场供应量共计 25 万平方米 共 2492 套 已售 7 81 万平方米 共 740 套 去化率为 30 市

12、场主要 房型为 90 m2的二房和 110 130 m2的三房 该板块的市场 价格在 3000 4200 元 平方米 均价在 3500 元 平方米左右 枫泾板块 该板块随着上海市 一城九镇 计划的提出而备受关 注 2004 年市场供应量共计 63 43 万平方米 共 5770 套 已销售 23 48 万平方米 共计 2215 套 去化率为 38 该 板块的市场均价在 3000 元 平方米左右 2 2 32 2 3 未来发展趋势未来发展趋势 由于金山区地处远郊 房地产业的发展起步较晚 居 民住房水平相对较低 据 2003 年物业统计年报数据显示 2003 年我金山区居民住宅房屋总面积 399 万

13、平方米 人均 住房面积 18 6 平方米 据建设部新近的统计 目前全国城 镇居民人均住宅建筑面积为 23 67 平方米 其中东部地区 为 25 06 平方米 中部地区 21 99 平方米 西部地区 23 05 平方米 而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平 比还相差 5 07 平方米 和东部地区比还相差 6 44 平方米 甚至和西部比还相差 4 45 平方米 这说明金山区的住房需 求还是很可观的 另一方面 从近年房地产业投资情况看 金山区的房 地产投资呈逐年高速增长趋势 2001 年金山区房地产投资 总额为 5 4 亿元 增长 36 2 2002 年投资总额为 7 7 亿 元 增长 42

14、6 2003 年投资总额为 10 5 亿元 增长 36 4 这说明金山区的房产需求量较大 再从横向比较看 2003 年上海市十个郊区平均房地产 投资量为 30 45 亿元 而金山区为 10 5 亿元 相差 20 亿 元 最高的闵行区 61 1 亿元 相差 59 6 亿元 说明金山 区房地产业的潜力是巨大的 从上述三方面看 金山区房地产业的投资能量 需求 潜力 发展趋势是好的良好 三 项目周边环境三 项目周边环境 3 13 1 项目周边环境分析项目周边环境分析 3 1 13 1 1 周边环境周边环境 项目地块处于金山区规划的中央城区的核心位置 北 面临近金山区政府 西面是规划的中央城区的中央大道

15、 东面是正在建设中的山阳居住区 南面是聚集了蓝堡爱琴 海 金海岸花园 海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区 本项目交通便捷 西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区 可直达市区 北面临近的金山大道紧倚区政府 贯穿金山 卫镇和漕泾镇 规划中的轨道交通将经过附近 南面有连 接金山石化与上海火车站的铁路线 南面杭州湾距离本项 目车程在 10 分钟之内 本项目周边生活配套完善 规划中的中央大道将建设 成为金山区商业步行街 邻近的蒙山路和卫清路口有乐购 购物中心 邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配 套 蒙山路和卫清路附近有幼儿园 小学和中学 3 1 23 1 2 SWOTSWOT 分析分析 StrengthS

16、trength n 地理位置得天独厚 处于规划的城市中心 位置 紧邻区政府 n 交通便捷 水 陆 轨道交通立体化交通 格局即将形成 n 周围居住区气候逐渐形成 生活配套逐渐 完善 WeakWeak n 北面是一片尚未开发的农田 容易造成荒 凉的感觉 n 地块中间有一个污水处理厂和高压电线 在一定程度上影响项目形象 OpportunityOpportunity n 北面临近老龙泉港 可以引入至小区内作 水景 n 金山区房地产市场仍处于上升势头 未来 走势较为乐观 ThreatThreat n 周边竞争性项目较多 本项目面临销售压 力 n 宏观经济政策存在较多变数 可能对房地 产市场的走势产生影响 3 23 2 竞争性楼盘分析竞争性楼盘分析 项目周边地区聚集了蓝堡爱琴海 金海岸花园 海上 明珠园 三岛龙洲苑 棕榈湾花园以及山鑫联城花园等多 个项目 其中 与本项目可比性较强的有蓝堡爱琴海 金 海岸花园 海上明珠园 三岛龙洲园 棕榈湾花园等 周边竞争性楼盘列表周边竞争性楼盘列表 名称名称地址地址物业类型物业类型 建筑面建筑面 积积 m2 m2 总户总户 数数 户型面积户型面积 m2m2 均价均