《精编》万科武汉金色家园年度营销推广方案

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1、武汉万科金色家园2008年营销推广方案 精品资料网 我们面临的问题和挑战伟业解决问题的思路08年万科金色家园二期营销推广方案 目录 精品资料网 我们面临的问题和挑战 如何完成08年10万 的去化量 如何实现08年15个亿的销售额 如何在完成去化量 实现销售额的基础上 树立金色品牌形象 伟业解决问题的思路 精品资料网 2008年武汉万科金色家园 二期 营销推广提报 宏观市场中观市场微观市场 市场解读 武汉市整体市场宏观解读 经济环境分析政策环境分析城市建设分析 武汉市整体市场宏观解读之经济环境 国民生产总值 2007年上半年的GDP总量为1424 72亿元 同比2006年同期增长15 1 预计2

2、007年全市GDP增长幅度将在15 左右 固定生产投资 1 9月我市固定资产投资持续 健康稳步增长 完成全社会固定资产投资1217 34亿元 比上年同期增长30 2 完成城镇投资1180 41亿元 增长29 8 房地产开发项目完成投资301 14亿元 增长26 1 人均可支配收入 1 9月人均可支配收入10952 13元 同比增长16 3 剔除物价指数实际增长12 2 人均消费支出8016 72元 同比增长16 7 武汉城市圈 试验区 的获批对武汉市得经济增长又打了一剂强心针 经济的稳健持续发展带动了居民收入的增加 人均年可支配收入大幅增长 房地产消费力持续增强 精品资料网 武汉市整体市场宏观

3、解读之政策环境 9月 房贷新政出台 10月 国土资源部规定开发商拿地将不得 分期付款 率上调至14 5 5次加息10次上调准备金率 存款类金融机构人民币存款类准备金国务院64号文规范地产开发 将限高档房建设 12月第二套住房执行标准的出台 银行认定第二套住房以 户 为单位 进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素 9 10月份是楼市销售的黄金季节 也是政府调控频出的季节 为减小政策影响 降低销售风险 建议打 突击 战 武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析 武汉城市圈近日经国务院批准 成为 全国资源节约型和环境友好型社会 简称 两型社会 建设综合配套改革试验区 10年内 武汉地铁全部

4、建成 比原计划提前3年 试验区 获批后 1 8 城市圈的交通设施也将一体化 武汉与8个城市之间的距离也都将在1个小时车程左右 城市建设的不断发展为武汉房地产高端物业创造了新的机遇 客群得到补充和放大 同时结合城市建设 B8地块在推广的过程中 轨道交通弊端会减小 l房地产E网房地产E网 倾力打造房地产物业管理资料库 汇聚海量的免费管理资料 房地产E网 倾力打造房地产物业管理资料库 汇聚海量的免费管理资料 精品资料网 房地产E网 倾力打造房地产物业管理资料库 汇聚海量的免费管理资料 倍讯易 武汉市整体市场中观解读 区域市场整体销售情况分析汉口区域市场销售情况分析 中观解读之区域市场整体销售情况分析

5、 07年主城区商品住宅销售走势 单位 套数 套 均价 元 平方米 截至07年11月份 虽然武汉区域市场每月销售套数受国家宏观调控的影响参差不齐 但销售均价呈现持续上扬趋势 新华西板块 沿江景观线 建设大道沿线 解放大道沿线 汉口 时代广场 永清片 解放公园片 瑞安新天地 新华西美林公馆 三金鑫城国际 融科天城 晋合世家 本案 融侨锦城 汉口区域楼盘图示 精品资料网 中观解读之汉口区域市场销售情况分析 截至07年11月 武汉市整体市场微观解读 地块解析市场切入点 微观解读之地块解析 金地江岸区义和巷地块 总建筑面积 71011 容积率 4 8以内楼面地价 6789元 户型比例套型建筑面积90平方

6、米以下户型住宅建筑面积占住宅建筑面积比例不低于52 金地 再次将汉口中心城区的楼价点沸 随着明年 义和巷 地块的启动 周边楼盘项目不可避免的要受到影响 精品资料网 微观解读之市场切入点 汉口区域在售楼盘摘选 和武汉市其它区域楼盘情况相似 汉口区域市场90 左右户型成交量最大 90 以下户型去化速度较快 汉口区域90 以下户型成交均价集中在9000 11000元 市场解读 随着武汉市国民经济持续走高 城市建设稳步发展 武汉楼市进入理性消费阶段 房地产市场刚性需求强劲 汉口中心城区扼守 地段 商圈 交通便利 三大要素 成为武汉楼市销量及成交均价的 双料冠军 同时该区域楼面地价以接近7000元 该区

7、域90 以下户型以自住与投资兼得受到市场的追捧 价格主要集中在9000 10000元 任务分解 关于10万 的分解关于15个亿的分解 精品资料网 任务分解之关于10万 的分解 一期住宅 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 1809 二期住宅 一期商业 二期商业 2000 4000 4500 517 500 500 500 500 500 20000 10000 10000 20000 16562 8000 3000 1883 1500 1000 3000 3400 春节 1000 500 500 任务分解之关于15个亿的分解 住

8、宅 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 商业 春节 2200 2400 1000 5100 950 5800 950 600 1200 25000 1200 12800 13000 5000 25600 6000 21900 3100 10900 3000 4200 1600 1200 600 600 精品资料网 产品定位 产品解读项目SWOT分析一期与二期的关系及应用产品定位 区位解读城市价值 老城区 内环线 双商圈 临轻轨 配套齐全 成熟便利未来价值 城市中心 动感激情 过江隧道 无限生活 都市核心规划解读产品价值 现代时尚

9、 90 以下精致户型 较高品质 开放型商业未来价值 同城市和谐共生 都市无限生活建筑解读建筑价值 与时代共生 与客群共生 与商业共生 与发展共生未来价值 都市有机生活空间附加价值 武汉万科品牌 个性产品 精装生活 高质物业服务 产品定位之产品解读 产品定位之项目SWOT分析 精品资料网 产品定位之一期与二期的关系及应用 产品定位 客群定位 客群解读一期与二期的关系及应用客群定位 精品资料网 客群定位之客群解读 客群定位之一期与二期的关系及应用 精品资料网 城市新锐群体 推行以 互动及共振 为核心内容的客户定位模式 配合产品开发和类型 整体塑造可持续性发展的客户互动 稳定收入崇尚中心超前意识 客

10、群定位 专为盛放都市独立阶级的欲望 城中央 核心领地锐智圈向上 这是新锐和智慧崭新城堡 城中央锐智圈向上 形象定位 精品资料网 营销策略 入市时间关键节点定价策略及价格建议调价及销控策略 营销策略关键词 走量 多次开盘 细化难点产品 突击性销售性价比 1 4月拔高一期品质 商业辅助凸显二期性价比 市场化比较 品牌 精装 精致户型低开高走前期吸引人气后期逐步调价热度 大众传播 小众配合 一期住宅净销 一期商业启动 精品资料网 营销策略之定价策略及价格建议 定价策略 低开高走拉大价差 用低价区吸引人气 高区价格一致价格建议 10000 11000元 平米 低于一期销售价格1500元 平米以上形成5

11、个价格区域 低区 中低区 中区 中高区 高区 营销策略之调价及销控策略 住宅 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 商业 春节 入市 B8西东楼加推 提价 B8西东楼加推 提价 B8东加推 提价 一期剩余户型销控 提价 精品资料网 推广策略 整体推广原则推广阶段划分媒体运用策略销售道具配合 推广策略之整体推广原则 深入准备 节奏推广 主攻拔升 共振保养 精细操作 价值互动 一期商业启动 推广阶段划分 精品资料网 重点细化 强化销售 精品资料网 媒介配合 重点细化 强化销售 推广策略之媒体运用策略 大众传播 报广 硬广 软文 晚报 楚报 晨报 户外 二桥 时尚核心区 短信 区域覆盖及重点覆盖 杂志 大武汉 万事通 小活动 业主生日会 时尚路演 节假日主题活动 奢侈品展 商业启动仪式 产品沟通提升价值 精品资料网 THANKS 精品资料网