《精编》贵阳某国际广场策划书

《《精编》贵阳某国际广场策划书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》贵阳某国际广场策划书（92页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 目录目录 一 贵阳房地产宏观市场分析 一 贵阳房地产宏观市场分析 1 一 2000 年贵阳房地产发展分析 1 二 2000 年贵阳市房地产发展趋势 1 三 贵州将推进住宅产业化 2 四 贵州省 2000 年居民住房消费状况 3 五 贵阳房地产郊区化发展成为趋势 4 六 贵阳市 2000 年 1 3 月批准商品房预售 5 二 贵阳市房地产微观市场分析 二 贵阳市房地产微观市场分析 7 1 从市场板块角度分析 7 2 从房地产实体分析 8 3 从项目包装推广手法分析 8 4 从房地产发展的成熟度上分析 9 5 从价格定位上分析 9 6 从消费群体上分析 10 三 贵阳市楼盘广告分析三 贵阳市楼盘

2、广告分析 11 四 项目竞争对手个案分析 四 项目竞争对手个案分析 18 中天广场案例 18 1 中天广场推出市场的形象是 19 2 中天广场目标客户群 22 3 推广策略 22 总结语 23 钻石广场案例 24 1 钻石广场推出市场的形象 25 2 目标客户群 26 3 推广策略 26 中天星园案例 27 1 中天星园推出市场的形象是 27 2 物业管理 29 3 中天星综合素质体现 29 4 目标客户群 31 5 推广策略 32 新大陆广场 32 1 新大陆广场在推出市场时的形象是 33 时代名仕案例 35 1 时代名仕楼在推出市场时的形象是 36 2 目标客户群 37 3 推广策略 37

3、 五 项目分析五 项目分析 39 一 项目概况 39 1 智能化管理系统 40 2 户内配套 40 3 物业管理 40 4 总体规划 41 二 项目机会点 41 1 市场有空间 41 2 区域有优势 42 3 发展商有实力 42 4 自身规划设计及概念超前 42 5 有策划前置观念 43 三 项目问题点 43 1 发展商尚未有较高知名度 43 2 项目前期形象口碑不好 44 3 项目目标客户层面较窄 44 六 全林国际广场项目包装 项目定位策略六 全林国际广场项目包装 项目定位策略 46 一 全林国际广场形象定位 46 二 项目的市场推广定位 47 三 目标客户群定位 48 1 CEO 老板阶

4、层或首席执行官 48 2 二次或以上的置业人士 49 3 投资买家 50 4 长期驻贵阳的外来商人 50 5 私营经济中成长的 新贵 51 6 原住这一带的 老市民 51 7 在中华路一带的中小型公司单位 51 四 项目包装 52 1 宗旨 思路 策略 52 2 项目包装系列 53 五 项目自身素质提升策略 58 1 户型设计方面 58 2 外立面更改建议 看附件 58 3 园林概念设计 59 4 物业管理及功能配套建议 59 六 会所配套建议 59 七 物业管理建议 62 1 建立网络平台 63 2 物业管理方面 可以实现 63 3 安全管理采用集中监控手段 在安全防护方面 配备有 64 八

5、 项目有关提高附加值的建议 65 1 直饮净水系统 65 2 提供高气纯净水 65 3 节能设备与节材的建议 65 4 环保设计 66 七 全林国际广场市场推广策略七 全林国际广场市场推广策略 67 一 市场推广策略台阶 67 二 地标性物业的塑造 68 二 项目市场推广步骤 71 三 项 目 推 广 活 动 76 1 筹备CEO精英会 招募CEO精英会会员 76 2 连环奖上奖 消费越多 享受越高 77 3 全林杯 高尔夫球邀请赛 79 4 公关活动 贵阳市首个CEO沙龙成立仪式品酒美食会 82 5 公关活动 最新德国奔驰S系列名车展及拍卖会 82 八 项目的全局统筹八 项目的全局统筹 84

6、 一 概念 84 二 内容 84 1 人员素质的训练和控制 84 2 计划清晰详尽 85 3 人员安排和分配 85 4 控制 85 5 信息反馈 85 6 策略调整 86 一 贵阳房地产宏观市场分析 一 贵阳房地产宏观市场分析 一一 2000 年贵阳房地产发展分析 年贵阳房地产发展分析 2000 年贵阳房地产将面临前所未有的发展良机 与全国许多城市 相比 贵阳房地产业形势一直较好 前几年空置房比例在 15 左 右 近几年空置年率一直较低 这与国家支持房地产业发展的政 策逐步完善有关 也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入 住房信贷投入增加 开放住房二级市场 减免部分税费等有很大 关系 贵阳市的

7、房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势 尤其是 中心区房价 高层多层升幅不同 多层升幅更大 究其原因 由 于市区土地供应减少而使市区商品房 尤其多层 供应相对减少 因而市区房价上扬在所难免 市民将应改变过去那种不愿离开中 心区居住的观念 目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅 小区转移 马当 白云 小河地区的房地产开发潜力很大 现在 交通道路又有了很大改观 老百姓住房投资升值保值的观念加强 会有更多的市民将余钱投向房地产 从这个角度上看 2000 年的 筑城楼市将会出现新的发展势头 二二 2000 年贵阳市房地产发展趋势年贵阳市房地产发展趋势 1 房价将适度上扬 2 土地交易活跃 换手 量增大

8、3 花溪等郊区置业者增多 4 多层住宅精品楼盘将会增多 5 高层公寓将更多采用新技术 新设备 6 空置积压房会特价优惠抛售 7 房屋置换量大大增加 8 中华路住宅的交易将日渐火爆 商业气氛日渐复苏 三三 贵州将推进住宅产业化贵州将推进住宅产业化 贵州属联合国土地警戒线以下的省份 而住宅又多是砖混结构 为什么 因为便宜 这就很矛盾 按市场物以稀为贵的原则 土 地稀缺的必然结果是砖的价格应较高 住宅产业化的推进就要 纠正 这种错误 住宅产业化的推进 实际上是在告诉企业如 何看市场的问题 比如说 出台以经济适用房建设为重点的政策 实际上是告诉开发商目前市场需求中 中低水平的消费仍是主流 住宅产业化的

9、推进涉及面还很广 各地的实际情况 也有差异 但首先应该强调的是观念更新 据了解 许多省份在机构改革中 已有意增设省级中心 住宅产业化的推进是一个过程 也是一个 必然的发展趋势 四四 贵州省贵州省 2000 年居民住房消费状况年居民住房消费状况 1 2000 年贵州省将重点启动居民住房消费 实际上是在去年居民住 房消费居领导地位之后的延续和发展 目前 据称房管部门仍有 60 万 M2存量房 因而盘活存量有大量工作要做 而通常手法是 通过减免 补贴税费降低交易门槛 房改房暂缓交土地收益金亦 可入市等办法 存量房大多存在位置 房型 配套等不理想之外 因而以合理价格出售是最好的方法之一 房管部门将会有

10、更大的 动作 更优惠的政策刺激 从而盘活存量 促进二 三级市场大 力发展 2 贵州省经济适用房投资成倍增长 房改刺激是主因 贵州省经济 适用房去年完成投资 20 76 亿元 较上年增长 108 并带动其它 相关住宅产业投资增加一倍以上 出台了以存量补贴为特点的住 房分配货币化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供应体系等 措施 有力带动了经济适用房的建设 据统计 去年贵州省共完 成住宅总投资 37 亿元 比上年增长 90 住房新开工面积 480 多 万 M2 竣工面积近 420 万 M2 分别比去年增长 64 和 56 其中 经济适用房约占全省新开工面积的 80 较上年增长 95 经济 适用房竣

11、工面积占住房竣工面积的 75 是商品房竣工面积的 2 7 倍 五五 贵阳房地产郊区化发展成为趋势贵阳房地产郊区化发展成为趋势 随着贵阳市两城区旧城改造的基本完成 市中心区土地资源越来 越稀缺 特别是今年市政府严格控制市区土地的批租 使市中心 土地供应更趋紧张 与此同时 国家取消福利实物分房 实行住 房分配货币化 增加住房信贷的投入 开放住房二级市场 减免 部分税费等一系列措施 极大地提高了群众改善和购买住房的积 极性 住房开始成为人们最大消费 面对这一市场局面 开发商 们跃跃欲试 据悉 贵阳这样一个不大的城市 现已注册 400 多 家房开企业 仍有不少从事其它行业的企业家 准备进军房地产 贵阳

12、近年来的房地产发展势头使深圳 广州等地的诸多房地产商 抢摊贵阳 已成为共识 在目前市中心地带土地供应十分紧缺 的情况下 开发商们开始把目光投向郊区地带 河冲路至小河一 线及小河一带 花溪一带 贵钢至二戈寨沿线 省政府背后小关 一带 二桥至贵工一带 这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值 一块土地 好几家房开公司 较劲 市郊房地产开发 行情 看涨已成为不争的事实 以中天花园 榕筑花园等为代表的城郊 物业 代表着一种以城郊结合部绿色和环境文化为主要特征 倡 导回归自然 脱离城市喧嚣 通过绿色环境和整体平面规划的主 要内容及人性化 以人为本 为卖点的突出特点 从内涵 价值 上更加符合广大中低收入消费群需

13、求 故销售都比较红火 同时 筑城郊区住宅的文化板块正在形成 市民居住城市中心的传统观 念正在发生变化 投资者越来越重视物业的环境 配套设施和物 业管理 郊区地块大有可为 关键是你怎样去做 六六 贵阳市贵阳市 2000 年年 1 3 月批准商品房预售月批准商品房预售 栋数 31 建筑面积 1787942 87M2 其中批准预售其中批准预售 非住宅申报预售价 781127 6M2 3100 15000 元 M2 住 宅申 报 1006815 3M2 1500 3000 元 M2 抵押登记信息抵押登记信息 在建工程项目16 宗 14528 7M2 3110 万元 个人房产抵押 12213292 5M

14、2 2188 8 万元 个 人 按 揭 74175381 1M2 10644 6 万元 二 贵阳市房地产微观市场分析 二 贵阳市房地产微观市场分析 1 从市场板块角度分析 从市场板块角度分析 贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类 可分三种不同的 区域板块 中华路板块 环市路内 除中华路 板块 环市路外围板块 1 中华路板块中华路板块 均价均价 36003600 元元 M M2 2左右左右 作为贵阳的商业中心 也是贵阳市房地产开发的重点区域 近两来一 直是房地产的热点市场 房地产业在本区域得到了飞速发展 同时引进 了先进 超前的开发理念 对推动贵阳房地产业起了巨大的作用 因此 本区域的物业

15、较被消费者所接受 成为贵阳市民众望所归的置业地带 置业区域物业价位不断上升 由于开发相对过量 处于供过于求的状态 加上价格提高增加了置业的门槛 因此现阶段该区域处于竞争的炽热化 状态 2 2 环市路内环市路内 除中华路除中华路 板块板块 均价均价 24802480 元元 M M2 2左右左右 此区域有强烈的市区概念 据敞司的了解 贵阳市民多数喜欢居住在 市中心或副中心地段 由于市中心的房价高企 该区域成为众多贵阳市 民首选的位置 因此它的房地产市场还存在极大的发展空间 3 3 环市路外围板块环市路外围板块 均价均价 17501750 元元 M M2 2左右左右 环市路外围的部分地区给人一种郊区

16、的感觉 物业普遍处于中 低 档水平 由于价格低 为中低薪阶层所接受 特别贵阳的西部准备开发一 个金羊小区 因此郊区的房地产市场商机无限 但要把握好时机 2 从房地产实体分析 从房地产实体分析 贵阳的房地产实体如建筑物 园林 道路等硬件设施都处于一种初 级阶段 与西部大开发的贵阳城市不是很匹配 部分小区虽然借鉴选进 的建筑理念 但实操能力还有一段距离 也只能处于表的模仿阶段 精品 物业在贵阳市存在很大的市场空间 3 从项目包装推广手法分析 从项目包装推广手法分析 1 策划及项目包装理念有超前意识 但建筑商对精品的筑造不能匹配 社区的概念 因此整体性的效果不明显 2 部分项目的前期策划水平比较高 但营销阶段专业人士往往没有介 入 或者介入不深 因此好的策划方案得不到实操的验证 这是造成 个别楼盘销售不力的原因 3 项目的全程营销缺管乏系统性 连贯性等 停留在某个阶段的促销 对品牌的塑造带来很多不利因素 同时也没有达到整合营销的效果 4 从房地产发展的成熟度上分析 从房地产发展的成熟度上分析 贵阳市房地产业处于成熟的阶段 开发意识 建筑水平 物业管理等 落后沿海发达地区 5 10 年 但也有