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1、精装房验收培训 目录 一 精装房概述二 精装中涉及到的主要材料三 精装房各工种的施工顺序四 施工工艺及质量通病五 验收标准及方法 一 精装房概述 精装房 成品住宅 全装修住宅 概念 住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰 管线及终端安装 厨房和卫生间的基本设施等全部完成 已具备基本使用功能的住房 一般是指住宅开发商为客户提供 硬装 的房子 是按照开发商承诺的 交楼标准 提供的带 部分 室内装修的商品住宅 住宅批量精装修与传统装修的区别及特征1 装修设计特点把控 设计中性化 淡化个性化设计 通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展 提倡 轻装修 重装饰 2 设计风格选择 采用现代简约 简约欧式 时
2、尚混搭三种风格为主 在此基础风格之上进行演变和延伸 3 批量装修质量保证问题的解决 采用工厂化制作 现场安装的工艺 大大提高标准化施工质量 房屋各种部位 部品具有质量保证期限 尽量减少现场的施工作业 4 解决业主对材料环保性能的担忧 环保监控从供应商原材料供应的源头抓起 选择信誉度高的 客户认可度高的知名品牌 确保安全 5 批量精装设计不同于传统样板房设计 批量的特点 严格的目标成本控制 6 成本控制与采购特点 严格的目标成本控制 原则上贵重材料 成套部品 专项工程和设备均由甲方采购和分包 现场装饰施工单位以包清工为主 7 项目开发周期的特性 设计 采购 施工独特的开发节点安排 精装房比毛坯房
3、开发周期多6至8个月 8 精装房项目交付的独特性 验房交付环节的重要性 售后服务的特点 二 精装中涉及到的主要材料 主要材料 墙面材料 顶面材料 地面材料 成品 半成品 隐蔽材料 瓷砖 石材 墙面涂料 仿瓷涂料 乳胶漆 硅藻泥等 软包 硬包 布艺 皮革 壁纸 PVC壁纸 无纺布壁纸 纯纸壁纸等 玻璃 烤漆 磨砂 镜子等 瓷砖 石材 木地板 地毯 石膏板 铝扣板 PVC扣板 整体厨房 橱柜 烟机灶具 水盆龙头 洁具 浴室柜 坐便器 花洒 浴室五件套 套装门 木门 钛镁合金门 灯具 开关插座面板等 石材窗台板 晾衣架等 上下水 强弱电 防水等 三 精装房各工种施工顺序 传统家装装修施工顺序 墙体拆
4、改 水电改造 防水施工 瓦工施工 木工施工 油工施工 成品安装 保洁交付 1 2天 3天 5天 7 10天 1天 7 10天 15 20天 5 7天 总工期约45 60天 测量橱柜木门尺寸 中央空调及新风设备同时进场施工 批量精装修施工核心理念 工厂化制作 现场安装 第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段合计时间 20天 35天 35天 30 40天 120 130天 准备阶段 图纸会审 土建总包场地移交 成品保护 甲乙方供材料进场 统一不同施工单位的管理模式等 无需移交的施工阶段 泥水贴砖施工 天花吊顶 厨卫回填 防水施工 水电预埋 乳胶漆底漆施工等 需要移交的施工阶段 入户门安装 橱柜及工业化部
5、品进场安装 家电安装 挂门扇 铺地板等 整改 验收和移交阶段 施工单位自检 甲方监理检查 分户验收 小业主开放日 物业开荒 入伙 成品房交付 批量精装修施工的四阶段工作法 四 施工工艺及质量通病 瓷砖 一 材料要求 1 水泥 32 5级以上普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥 专用填缝剂 2 砂 粗砂或中砂 含泥量不大于3 过8mm孔径的筛子 3 瓷砖 进场验收合格后 在施工前应进行挑选 将有质量缺陷 重点是平整度和曲翘度等 的先剔除 二 作业条件 1 墙上四周弹好一米水平线 2 防水层已经做完 室内墙面湿作业已经做完 3 穿楼地面的管洞已经堵严塞实 4 楼地面垫层已经做完 5 板块应预先用水浸湿
6、并码放好 铺时达到表面无明水 6 复杂的地面施工前 应绘制施工大样图 并做出样板间 经检查合格后 方可大面积施工 三 工艺流程 基层处理 找标高 弹线 铺找平层 弹铺砖控制线 泡砖 铺砖 勾缝 擦缝 养护 施工工艺 石膏板吊顶一 材料要求1 安装前应核对材料品种 规格 数量无误 2 石膏板应干燥 平整 面纸完整无损 受潮 弯曲变形 板断裂 面纸起鼓等均不得使用 3 轻钢龙骨应平整 光滑 无锈蚀 无变形 二 作业条件1 楼层内各类主要管线完 空调 新风等顶面系统验收合格成后再进行石膏板系统安装 2 安装现场保持干燥 地面不应有积水 3 安装前 应对现场进行清洁 清除积垢 灰尘 油污 杂物 三 工
7、艺流程弹线放样 固定卡式轻钢龙骨框架 间距小于600MM 膨胀螺栓固定 安装副龙骨 间距400MM 面层交错铺装9MM厚双层石膏板 两层石膏板之间满涂白胶 自攻螺丝钉固定 钉盖涂防锈漆 防锈漆腻子 石膏板嵌逢处 预留5MM以上缝隙 使用专用嵌缝石膏找平 贴优质防裂纸绷带 乳胶漆一 材料要求涂料的品种 型号和性能应符合设计要求 涂料的颜色应符合设计要求 二 作业条件墙体已达到墙面施工要求 涂料工程施工时的环境温度不宜低于10 相对湿度不宜大于60 机电及其它工程已施工完毕 并已隐蔽 抹灰施工达到设计图纸要求 并验收合格 三 工艺流程基层清理 弹控制线 刮腻子 打磨 阴阳角找方正 打磨 满刮腻子
8、打磨 乳胶漆三道 壁纸 地板 踢脚线 窗帘盒 电气安装等施工工艺见附件 质量通病 质量通病主要表现在裂纹 空鼓 漏水 返潮等几个方面 1 抹灰通病抹灰裂缝与施工过程控制关系极大 只要认真管理 裂缝可以大为减少 水泥砂浆 混合砂浆抹灰的比较 水灰比 抹灰基地的处理 养护等 混凝土裂缝修补 砂浆裂缝修补 烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂以及面层饰面材料的开裂 2 墙砖空鼓问题验收规范不允许墙砖出现空鼓 代价是必须逐块检查 发现即打掉重来 防治措施如下 A 基层强度要足够 尤其是混合砂浆抹灰的墙面 如果在土建施工时严重失水 必定造成混合砂浆强度极低 贴砖后非常容易出现严重的空鼓 基层含水率要适中 贴砖
9、前一天淋水 正式贴砖前再次湿润墙面 如果是轻质砌块 则因为其吸水极其厉害 必须长时间洒水养护 否则必定空鼓无疑 B 墙砖要泡水2小时以上 因为现在瓷砖质量普遍较好 吸水率比规范允许的程度低很很多 工人凭经验觉得不泡水也可以 实际上对空鼓是有影响的 C 采用二次成活法 大墙砖背面刮上一层水泥膏 约10mm厚 先试贴 轻轻敲打后再抬起 修整背后水泥膏之后再次镶贴 这个方法对防止空鼓贡献很大 门边 门头位置尤其要防止空鼓 在不同墙体材料交接部位 一定要用钢丝网加强 否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓 瓷砖踢脚线常常空鼓 原因之一是腻子刮得太低 应避免 3 地砖空鼓规范对地砖的空鼓相对稍微宽松 但
10、是标准仍然为不允许出现空鼓 砖越大越容易空鼓 这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关 为尽量减少空鼓 建议的措施如下 A 铺贴前楼面板要湿润 B 干铺砂浆配合比约1 4 要均匀地铺在楼板上 C 采用二次成活法 地砖背面刮上一层水泥膏 约10mm厚 先试铺 轻轻敲打后再抬起 修整背后水泥膏之后再次铺贴 这个方法对防止空鼓贡献很大 D 铺完之后24小时以上严禁上人 采取养护措施对防止空鼓大为有利 4 吊顶裂缝及油漆质量不佳要严格控制木龙骨含水率 尽量减少木龙骨使用范围 能用轻钢龙骨石膏板代替的吊顶可尽量替换木制结构 回 字形天花的四个角 胶合板不宜在此附近断开 而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的
11、过度 可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性 木材与木材接缝处做成V字形凹缝 用环氧树脂加锯末填充 打磨 封牛皮纸 然后再进行表面油漆工艺 石膏板吊顶接缝处预留5mm 10mm自然缝 嵌缝石膏找平 贴牛皮纸 此法比较可靠 不宜用无纺布代替牛皮纸 因为无纺布弹性大 起不到绷紧的作用 尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触 很容易出现裂缝 妥善地安排施工工序 尽量减少木材受潮可能性 木制背景墙制作时 必须对墙面进行防潮处理 某些木材更容易受潮 最好避免 5 乳胶漆 涂料的质量通病1 基层的处理水泥砂浆基层 石膏板基层 木夹板基层2 腻子的质量3 涂料的质量及施工工艺的保障 某楼盘公共电梯间天花 其他质量
12、通病请见附件 五 验收标准及方法 验收标准 验收方法 验收检查步骤 1 闭水试验 提前一天闭水 24小时后检查是否漏水 2 打压试验 需要1 5小时打压试验 3 地面部分 所有地面的项目包括地砖 给排水 防水存水 地漏等 4 墙 顶面部分 从入户门左边开始沿顺时针方向对所有墙面上的项目进行检查验收 并用贴纸或者粉笔标注在发现的问题点位置 5 详细记录 对发现的问题点用专用收楼记录表对每个项目进行详细记录 验收的相关方签字确认 以便后期整改检查及原始资料存档 6 常用的验房方法 观感法 看 摸 敲 照 量测法 靠 吊 量 套 试运行法 存水试验 冲水试验 水表空转试验 仪器检测法 闭水试验 打压
13、试验 插座检测器检验等 验房内容分解一 验水 1 闭水试验 在楼上和验收楼层的卫生间 厨房 阳台用塑料袋装好沙子 将所有地漏全部堵塞好 然后放满水 保持24 48小时后查看 1 地漏出墙管处不应有水渗出至外墙 2 不应有水从厨厕渗到厅房墙面 墙角 3 上层住户的厨厕 阳台的水不应渗到下层的天花 特别要检查天花灯座 竖管周围 4 屋面下的天花和墙角 墙面 尤其是窗周围 不应有雨水渗入得痕迹 在大雨过后两天内来检查为宜 2 水表空转试验 打开楼上的自来水阀门放水到最大 去看该楼层的水表 防止别人用水自家水表帮忙跑的现象 3 存水试验 闭水试验结束后 提起地漏上的沙袋将水放掉 水放完之后还有存水 说
14、明地面坡度不够 需要整改地面 4 给排水试验 查看厨房 卫生间排水是否通畅 所有地漏是否有防臭功能 5 其它 给排水管之间的接驳处是否有渗水 尤其是胶管接驳部位 所有水龙头出水是否正常 做到抽水马桶不漏水 水管无破裂 各接口处密封良好 验房内容分解二 验电 1 插座 五孔插座上分别插上带有指示灯的插排 灯亮 表示有电 此时拉下总开关的插座回路开关 指示灯灭 频繁测试几次证明开关回路接线良好 插座安全 2 开关箱 各分路开关应有明显的标识 如果没有或者不明确 要立即纠正 开关应安装牢固 每个都要用力晃动检查 如果发现松动 应立即紧固或者更换 否则日后使用中会出现不良打火现象 会造成更大的危险 还要检查漏电保护开关是否灵敏 3 检查弱电系统 检查可视对讲是否工作正常 检查有线电视 电话 宽带是否底盒内有线或者穿绳以备后期业主自行穿线 4 检查机电设备 如果精装修住宅配备有空调 新风机 热水器等机电设备 需要检测这些机电设备是否正常工作 验房内容分解三 厨房 验房分解内容四 阳台 验房内容分解五 卫生间 验房内容分解六 房 验房内容分解七 客厅 餐厅 谢谢
