《精编》某商业中心推广策略提案

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1、城市之光商业推广策略提报 2006年11月24日 提纲 一 前言及全区定位说明二 业务推广策划三 酝酿阶段广告表现方向四 媒体推广计划及预算五 已成型各商业区块说明六 各在售商业项目说明七 本项目定价基准八 本项目商业价格建议 一 前言 本项目从9月份以来对商业进行数次的提报及修正 目前整体定位 业态种类 功能区分均大致已定 而面积切割重新在调整中 立面装饰 园林景观 灯光表现 样品铺 一楼夹层的工程解决及下沉式广场 1号楼商埔仍在继续进行修改方案中 考虑开发商必须于07年1月份开始销售商业 针对商业销售提出报告及业务推广 广告表现主轴 推案节点及工作执行计划等作说明 全区商业定位说明 经过数

2、次的提报 沟通 讨论及修改 目前全区商业定位如下 1 2号楼一楼南面沿街店铺定位为品牌休闲餐饮 北面内街店铺定位为酷街 二层全区定位为酷街的沿伸区块 2 3 4 5号楼一层内街店铺定位为酷街 二层定位为网吧 SPA 美体等 3 8号楼一 二层定位为小区配套商业 4 广场及1号楼商铺的三个定位方案 广场地下层及 号楼负一层定位为数码城或中型超市 号楼地上一 三层定位为家居生活精品馆 广场地下层定位为美食城 号楼负一层 地上三层定位为家居生活精品馆 广场地下层规划为停车位单独出售 号楼负一层 地上三层定位为家居生活精品馆 一 各阶段销售节点 商业一期 二期 二 业务推广策划 二 各区块推案顺序及理

3、由 先推沿街2号楼商业再推3 4 5号楼步行街门面房接着推西侧规划路沿街门面房 至于下沉式广场及1号商铺放到第二期再销售 理由 1 从销控策略而言 2号楼为本项目沿阜湖路最有价格的店面 从工程而言 它也是最快完成的楼号 形象确立 客户明确看到格局 内部空间 外饰 说服点强烈 将2号楼先行销售完毕让绝大多数客户顺势向内街移动购买 不会产生观望等待的心态 更有利于内街门面房的去化 2 从销售优势带动而言 2号楼沿街门面位置相对较优于其它楼号 将优势门面先行推出势必形成热销印象带动后续楼号门面房的销售 3 从资金回笼而言 2号楼沿街门面售价相对较高于其它楼号 热销优势结合售价优势必可使得资金回笼加快

4、 金额相对较多对开发商及后续销售更加有利 本项目商业主要为两种规划 一种是街铺门面房 另一种则是商场商铺及广场商铺 其中独立沿街门面房东半段约530 及西半段约1120 可用来对外引进主力店并以反租型式销售 而1号楼地下室内约2600 及广场部分面积约6000多 合并约9000 日后也可引进中型主力店或专业卖场经营销售 引进主力店销售对本项目而言是极为关键的卖点 其理由如下 三 区块销售模式 1 客户信心点足够 加速商业销售 2 带来消费人潮 引进人流 3 带动周边商业售价 4 有利于其它店铺的招商工作 5 提高项目街铺知名度及形象 所以引进主力店的进驻是本项目 售价 及 顺销 的 重中之重

5、借由招商公司的商业资源协助销售不可缺席 区块销售模式2 2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 8号楼除外 全区一层及二层店铺 购买客源多为投资客 本区块适宜用返租形式进行销售 并且给予固定年回报率8 8 年 5年 从常熟以往带返租的销售项目而言 固定的回报率都在年回率报8 2 以上 且年限高达10年 如果我们的项目采取返租形式没有高于这个回报率将难以产生诱因 四 各阶段执行工作 五 甲方配合事项 三 酝酿阶段广告表现方向 A 广告推广与招商部署同步执行第一步 新闻事件形式炒作 项目前景规划经营优势说明 第二步 举行各类公关活动 推广项目 以事件营销 例如 常熟首条酷街即将登陆引起关注悬念 作配合 全

6、面展开销售工作及招商工作 第三步 广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广 促进招商及销售成功 通过塑造项目品牌形象 强化项目规划经营优势 增强投资经营信心及前景 全面销售 招商 B 广告推广目标 区域决定价值 商业实现价值 环境体现价值 品质保证价值 品牌成就价值 机遇创造价值 C 项目特色及优点的广告阐述表现重点 12月 15 07 1月 10 开盘 2月 3月 更换稿面 第一波 第二波 第三波 12月 07 1月 开盘 2月 3月 更换稿面 第一波 第二波 1 POP投放 2 围板 四 媒体推广计划及预算 一 媒体推广计划 12月 07 1月 开盘 2月 3月 第一波 第二波 12月

7、 14 07 1月 开盘 2月 3月 28 投放 投放 13 20 投放 投放 投放 投放 投放 12月 07 1月 开盘 2月 3月 投放 投放 3 CF30秒投放 4 NP 5 江苏电台 二 媒体预算 备注 1 本表是07年商业销售广媒体广告预算表 2 商业一 二期销售总金额暂定为2 6亿元 依代理销售合同约定广告费用为0 8 1 本表依0 8 做广告预算 3 编列的广告预算中暂时先预留20 作为备用的广告费用 如果预算足够至保留至下一期的预算中 如果不够则动用此笔费用 五 已成型各商业区块说明 龙泉浴室 烟杂店 点心店 饭馆 烟酒 面馆 面馆 服饰 卷烟 美发 保健品 汉堡店 水果批发

8、冷饮 热肠 少年宫入口 食杂 卤味 卤菜 拆迁办大门 空置 服装 蛋糕 面包 饭店 饭店 包装机械 封包机 缝包线 麻将桌 AB内衣 劳动防护用品 文具用品 麻将桌 体育用品 保险箱 水暖螺丝 阜湖路 城市之光 1 调查区块 阜湖路地段说明 店面不集中 商业业态也不统一 大多数为早些年公家单位及集体或个人自已盖的店面为主 一部分住房改为店面主建筑时间 1980年代至1990年代商业划分 小五金机电 美发 小餐饮 地毯等小商业组成销售方式 店面不卖 以租赁的形式为主店面面积 约40平方 100平方米较多市场价格 每平方米约8000元左右租赁费用 每平方米月租金25元 50元不等 国土资源局 居民

9、楼 盲人推拿 居民楼 房屋中介 居民楼 房屋中介 居民楼 童装 居民楼 服饰 老婆饼 食杂 酒楼 花店 酒家 女装 男装 女装 童装 美甲 女装 服饰 服饰 杂货 点心 服饰 服饰 服饰 女装 童装 童装 服装 饰品 服饰 卡通 饰品 皮包 房屋中介 童装 刺绣 服饰 园艺 羊绒制衣 服饰 美发 服饰 冷饮等 饭店 摩托机修 服装 精品店 花店 餐馆 保健品 房产中介 牙科门诊 空置 手提包 空置 五金装饰装潢 空置 服装 服装 餐馆 药店 时装 可的连锁店 书摊 服装 服装 服装 服装 香烟 餐馆 情侣专卖店 空置 茶庄 理发店 烟草茶叶 板栗店 服装 熟食店 糕点 烟酒 空置 服饰 日用五

10、金百货 服饰 餐馆 食杂店 服饰 熟食店 空置 餐馆 水果店 餐馆 餐馆 农工商超市 里颜港 空置 空置 服装 空置 空置 服装 婴儿用品 服装 理发店 服饰 餐馆 空置 房产代理 餐馆 餐馆 餐馆 服装 服装 皮包 内衣 空置 饰品店 可的连锁 餐馆 餐馆 餐馆 餐馆 花店 空置 美发 服装 服装 鞋 烟酒 糕点 服饰 餐馆 空置 化妆店 空置 空置 复印店 餐馆 纸品 空置 香烟 美发店 服装 空置 一笑汤包 男士服饰 服饰 服饰 单像 鲜花 美发 面馆 食杂 睡衣店 烧烤 饭店 服饰 蓄电池 房屋中介 音响 空置 里颜港 2 调查区块 里颜港地段说明 店面较集中 大多数店面数自建房 一部

11、分由单位 集体购买后进行分租主建筑时间 1980年代至1990年代商业划分 服装服饰 餐饮为主配合超市 药店 花店等零售业态销售方式 店面不卖 以租赁的形式为主 店面面积 20平方 40平方米为主 也有部分较大的店铺市场价格 每平方米约12000元左右租赁费用 每平方米月租金100元 120元不等 中国移动 金正 清华同方犊 柯达影像网络 亲密爱人 西西尼奥自助餐厅 空置 大娘水饺 米罗咖啡 波司登 常贻宾馆 品牌之家折扣店 豪祥阁餐厅 联华鞋业 饰品店 天弧 POMA 安踏 海澜之家 伴尼中仔 瑞祥 男人天地 自由空间 石头记 意尔康 华伦天奴 TKTRACK 李宁 以纯 361 专卖 吴良

12、材眼镜店 百货 联华鞋业 豪克眼镜 森马 安踏 青木三色 超前裤行 自由空间 华伦天奴直销店 农村商业银行 通灵翠坊 家电商厦 新凤祥银楼 家电商厦 月光宝盒 家电音像专卖 中国联通 芭布勒 特步 兰桂坊 石头记 金莱克 福翠玉 沃佩柯毛衫 都市女秀 依米奴 男人之家品牌折扣联锁 福泰银楼 宝岛眼镜 上书房 肯德基 三福 法莱尔大卖场 中国移动通迅 男人服饰 TONYWEAR 水马 JASONWOOD 卡宾 香港威斯登眼镜 馨格 零点坊 好七迪 德克士 哥弟 必胜客 黄金 手表 男女箱包 卡地诺 华地百货 味千接面 空置 飘城粥店 步行街 中国移动 万丰银楼 佩佩文具 吴良材眼镜 大光明眼镜

13、床上用品 真维斯服装 丹凤银楼 庆银福楼 中国移动 移动 鑫福珠宝 服装店 男士精品店 音像店 新香园饺子店 香格里好俱乐部 农村商业银行 服装店 KFC 建行 牡丹茶楼 海兰之家服装 堡狮龙服装河东街 星光灿烂KTV 中信实业 李宁 茂昌眼镜 新华书店 华伦天奴 特步 灰鼠服装 交通银行 储蓄所 农行 KFC 向群商场 雷充上药店 自移动 大娘水饺 移动 时代网吧 摩登干洗 厨房设备公司 风尚美发 园景山茶馆 金海华 家福药店 移动 潮流服饰 九鼎娱乐 米卢服装 女人天地服饰 乡村汤包 柯达 第一百货 新福地广场 京门影院 移动 建辉珠宝 钱贵KTV 宣传栏 自由空间 LALA精品 现代光学

14、眼镜 安踏 乔丹 德尔惠运动鞋 南方手机大卖场河东街 联通 栗木 森马服装 时代商场 千百汇 蓝色天空 葡京冷饮 闽江夜总会 移动专卖 AB内衣 安踏 婚纱摄影 烧烤 服装店 精品店 食为先 凯司令 工美手饰 柯达 服装 柯达 公厕 维丽斯摄影 小肥羊 秋艳服装 方塔街 3 调查区块 方塔步行街地段说明 店面较集中 由政府划地给各企业单位 由各企业单位出资兴建主建筑时间 2003年商业划分 各服装服饰 精品 鞋业 百货 餐厅等销售方式 以租赁的形式为主 有部分政府进行拍卖店面面积 40平方 500平方米都有市场价格 每平方米约30000元左右租赁费用 每平方米月租金150元 250元不等 上海

15、龙凤祥 小灵通营业厅 游戏厅入口 新雅酒楼 小卖部 新雅快餐 叫化鸡 HAPPY礼品店 音像店 依加依发装 鼎好饰品店 安踏 雪暖服饰 可的便利店 东方服饰 贵夫人皮革 圣骑士牛仔 鲜花店 葡京小站 九龙服饰 牛仔坊 茶店 花都鲜花店 童装 鹏程服饰 旗牌王服饰 金玫瑰服饰 爱尔金服饰 红杉树服饰 福泰皮衣 烧饼店 饰品店 服饰 西装店 王中王服饰 烟酒店 书店 音乐厅 百声乐器商行 外贸服饰 PICC虞山办事处 真维斯服饰 卡丹路服饰 音像店 吴良眼镜 面包店 网吧 歌舞厅入口 盈彩美地服饰 唐师服饰 音像店 机电 烟酒店 电动车银都歌舞厅入口 工商银行 雪狼服饰 女子专业美容护肤中心 儿童

16、摄影 机电 音响店 人民药房 菲利普电动车 广大机电 虹妆婚纱摄影 烟店 松盛糕团店 农业银行南门大街停车场 百货大楼 羊毛衫 拉链维修店 非主流服饰 显高服饰 冰洁服饰 精品男装 大明眼镜公司 锟钝店 潮流服饰 法莱尔饰品 港汇百货 安踏 以纯 服饰 时尚风情婚纱 北一快餐店 柳仁仁药店 罗曼帝克婚纱照相馆 羽绒衣裤 羽绒服装 法莱尔女装 法莱尔西裤 中国电信 中国邮政 中国联通 停车场入口 宝岛眼镜 县南街 4 调查区块 县南街地段说明 店面集中 企业单位或集体兴建 部分为自建房 是常熟最早成形的商业街主建筑时间 1980年代至2000年代都有商业划分 各服装服饰 精品 百货 鞋业 小餐饮等销售方式 以租赁的形式为主 部分商厦由个人购买后进行分租店面面积 20平方 50平方米为主市场价格 每平方米约8000 20000元不等租赁费用 每平方米月租金150元 450元不等 铭港海鲜大酒楼 小尾羊 娇典造型 碧海蓝天浴场 工行 常熟凯兰针织有限公司 常熟国土资源监察队里颜港口 好德便利店 克莉丝汀饼屋 柔婷美容美体连锁店 德克士 益通中介 安琪儿毛衫 日用品商店 天音移动电话特约维修站