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1、一、宏观经济背景园林城市”、“联合国人居环境改善良好范例奖”和“中国人居环境奖”等多项殊荣，良好的居住环境和得天独厚的区位优势，吸引了越来越多区内外人士到此投资和定居。而南宁市作为中国大西南的出海大通道枢纽城市及中国东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入调整期的情况下，南宁市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻。如马来西亚东方资本集团与广西航洋投资集团联合投资达28亿元的香榭里花园、大连万达集团投资达11亿元的万达商业广场，以及新加坡财团投资开发的180亩荣宝华商
2、城等,加剧了房地产激烈的竞争，使南宁市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。二、大势分析中国东盟博览会的召开将大幅度提升南宁的知名度，扩大南宁在全国的影响，吸引更多外来人员。外来人员的增加，必然会增进对房地产的需求。对城市化进程和城市规模有巨大的促进和推动作用，对南宁的相关产业特别是房地产行业有极大的促进。房地产的发展从未与经济大势有所背离。中国经济正在稳定、顺速成长中，房地产也因此具有成长空间；中国城市化水平每年以1%的速度增长，为房地产市场创造了巨大的需求潜力。房地产行业经过十年的发展，为国民经济提出了巨大的贡献，而且未来的发展前景和潜力巨大。与沿海和其他发达地区的房地产也比较，南宁的房地产
3、发展平台并不高。这两三年时蓬勃朝气，但在全国影响并不大，作为西南部欠发达地区和老少边穷地区，房地产发展往往比东部沿海慢半拍，但是也有了“后发优势”。中国东盟博览会将极大提升南宁房地产平台，为本地的房地产开发提供了更大的舞台和发展机遇，特别是琅东、南湖片区开发的楼盘会得到前所未有的关注，它们将以南宁城市新形象，呼应“136”工程，向世界展现南宁的风采。目前，南宁房地产市场已经进入了新一轮发展周期，“中国东盟”的大环境下，在121文件和18号文件带来房地产业和金融业共同的规范化、制度化、市场化的重要契机面前，开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平，投资和消费将会继续同步增长。2003年，以
4、南宁国际会展中心为标志，以东盟博览会定址南宁为转折，琅东一跃成为南宁会展经济的核心，吸引了全市、乃至全国的目光。以会展经济为中心的房地产发展一触即发，迅速推出，一大批商务、高尚住宅盘顺势推出；不少项目也随机进行改造和提高。各个楼盘纷纷打出“会展商圈”、“南宁CBD”的概念进行推广促销，楼盘的平均价格指数位居南宁各区域楼盘乃至全区楼盘平均价格指数的榜首。目前，琅东新区居住人口已达10多万，而且云集了来自全区乃至全国各地政治、经济、金融、商业的精英，初步构建起南宁中央形象区和会展经济核心区域的雏形。“东盟概念”将南宁的区位优势逐渐呈现出来，必将释放出更大的能量，激发楼市焕发出蓬勃的生机。随着新区建
5、设和房地产项目的迅速推进，今天琅东已经成为南宁市政治、经济发展的中心地区，成为金融、信息、会展、商业等行业重点发展的首选区域。在“南博会”的推动下，市政设施、交通路网、新商业圈、高速信息网络陆续的构架起来，繁荣、活跃的商务、会展活动将在这里逐步展开，巨大的资金流、信息流、人才流将在这里汇聚，引领南宁乃至广西区域性经济、文化、信息、商业的中央商务区将在这里形成。三、环境资源分析一）、自然地理环境 南宁地处中国东南沿海和西南腹地的结合部，是广西壮族自治区的首府，是广西政治、经济、文化、科技、教育及金融中心，是中国大西南对外开放的重要城市，处于大西南出海大通道的枢纽地位。南宁始建于东晋时期历经了16
6、80多年的历史变迁，凝聚了厚重的历史文化，特别是这几年来，随着城市化进程步伐的加快，已发展成为一座充满现代气息的新兴都市。南宁市占地总面积10029平方公里，市区1834平方公里，地处北回归线以南，受海洋气候调节，属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雾。年平均气温21.7，年平均降雨量达1300毫米。南宁市素有中国“绿城”的美誉，以绿色驰名于世，2001年园绿地面积达4874公顷，街头园艺绝色小品众多，市区公园现有13座以及30多处街头游园，长期的绿化和环境保护使得南宁城市空气质量常年达到国家一、二级标准。二）、人口南宁市2001年全市户籍人口294.56万人,市区人口137.85万人,
7、南宁市以壮族为主,多民族聚居的城市,其中壮族人口占63.33%。三）、交通南宁市处于中国大西南出海通道的枢纽地位,同时具有沿海、沿边、沿线的优势,交通便捷无比,已形成航空、铁路、公路、水路交织的立体交通网络.1. 航空已开通直达北京、广州、深圳、昆明、郑州、桂林、北海、香港等国内航线及国际航线。2. 公路12条，可通往全区各地及云南、贵州、广州等地，其中桂海高速公路（桂林南宁北海）是目前国内最长的高速公路。3. 两条电气化铁路南昆线、湘桂线与京广线连接，湘桂线还与越南铁路网相接，打通了陆地通向东南亚的陆地交通要道。4. 水路货运方面已开通7条内河航线。四）、购买实力年，南宁房地产市场保持产销两
8、旺的主要因素，首先是南宁作为全区政治、经济、文化、商业和金融中心，是广西最具综合实力和发展潜力的城市，近几年来，投资环境不断改善，各项产业发展迅猛。特别是“南博会”从年起，每年在南宁举办一次，意味着中国与东盟之间的投资项目流和经贸信息流均向南宁集中，南宁有望成为中国与东南亚经济文化交流合作的平台，南宁当然可以凭借中国东盟自由贸易区桥头堡的位置强势腾飞。而产业经济的拉动，必将吸引大量的外来人员到南宁投资、经商，甚至落户南宁，从而形成有较强购买力的房地产消费群体。年月，南宁市举行的一期国有土地使用权拍卖会创下了单个成交价最高、拍卖面积最多和总成交价最高三项广西之最就与“南博会”的良好预期有关。 其
9、次，经过多年的建设，南宁已成为“一个最适合人类居住的城市”，加上良好的教育环境和创业环境，吸引周边县市许多人为了子女有一个好的学习环境和将来就业问题而不断涌入南宁购房定居，极大推动了住宅消费市场的发展。 其三，南宁城市居民人均可支配收入不断提高。据有关资料显示：年南宁城市居民人均支配收入为元，在西部省区中位居榜首；年上半年南宁城市居民人均可支配收入元，同比增长。加上住房货币化的大力推进，增强了居民购买力和支付能力，为住房消费提供了基础。 其四，年南宁市“”工程拆迁面积达万平方米，且政府以货币补偿被拆迁户。旧城改造的力度加大，使拆迁户住房消费需求成为刚性需求，而货币补偿方式在很大程度提高了市民的
10、购买能力。五）、南宁市国内生产总值发展走势按近几年南宁市国内生产总值平均增长率9%计算，那么南宁市国内生产总值在未来两年时间的预测曲线走势如下四、 南宁市房地产业发展状况自改革开放以来,南宁市房地产取得了一定的发展,下表是自94年以来南宁市房地产的历史状况一） 、房地产开发情况:年份指标19941995199619971998199920002001完成投资额(亿元)7.0111.4813.3913.9713.5313.8815.4718.29其中住宅(他元)3.785.106.246.016.306.148.309.75施工住宅(万)155.18192.68296.29282.42298.9
11、5205.04319.41358.99其中住宅(万元)98.58104.32167.58174.04189.29139.75237.10282.60竣工房层面积(万)33.4324.0953.0192.3394.0157.3357.67121.78其中住宅(万)9.918.141.572.876.844.551.7104.93二）、销售情况:年份指标199419951996199719981999200020012002商品房销售面积(万)40.547.6524.8744.2969.6352.7145.70108.98121住宅(万)21.526.8422.2940.5863.6542.854
12、4.44101.17107.31商品房实际销售额(亿元)3.050.973.786.4612.7310.498.7224.3530住宅(亿元)2.540.883.225.419.517.498.3620.6326五、 南宁市房地产竞争环境分析去年以来，有关全国房地产市场局部过热的报道铺天盖地而来，引起了房地产业的普通警觉与密切关注。中央政府更是把今年定为房地产的“理性年”，加强了对房地产的宏观调控，出台了一系列相关的政策，引导房地产开发企业理性投资，住房消费者理性消费。南宁市房地产业自2001年以来，南宁市房地产市场开发投资连续两年保持了高增长势头。2003年全市商品房销售面积达154.7万，
13、销售额达33.7亿元，而开发的商品房空置率为全国最低。在全国房地产业局部过热、空置率过高、产品结构不合理，投资风险增大的背景下，南宁市房地产业又面对何种境地，我想要从以下几点加以分析。一） 、宏观环境1、 过去5年，国民经济保持高速成增长，增长率达到7%以上，2003年121文件和18号文件的出台，规范了房地产行业的土地政策及金融政策，在一定程度上控制了房地产泡沫的产生。2、 随着我国加入WTO，房地产市场逐步对外开放，外资介入房地产领域不断增加，市场竞争日趋激烈。3、 中国东盟自由贸易区的建立，把南宁从中国边陲重镇角色一下推向国际市场竞争的前沿重地。必定吸引大量外部资金的入驻，南宁市面临有史
14、以来最大的发展机遇。城市整体价值得到了极大的提升。4、 西部大开发带来的机遇。南宁市同时享有西部大开发和少数民族自治的优惠政策，沿海、沿边、沿线，政策优势加上区位优势，促使南宁成为大西南出海大通道的枢纽城市。城市国内、国际地位日益凸显。5、 泛珠三角经济圈的建设，把广西的资源优势凸显出来，丰富的自然资源、廉价的劳动力、出海大通道以及成熟的边境贸易。为珠三角经济圈的早日实现 提供了基础。二） 、政策环境1、 自2001年底以来，南宁市实行了经营性土地使用权拍卖挂牌出让制度，为开发商创造了一个公平竞争的平台，没有实力的开发商由于拿不到土地会逐步被淘汰出局，而有实力的开发商通过市场竞争，拿到“热地”
15、直接开发，使房地产能健康稳定地发展。2、 户籍制度政策。南宁作为4700万人口的广西首府，人口规模只占全区总数的7%，市区人口只有150万，远远满足不了城市发展的需要。因此，广西已决定加快城市化进程，才相应进行了户籍制度的改革，南宁市城区人口到2010年将达到300万人，按新增人口每人需增加30的居住面积计算，那么要新增住宅面积为4500万，这还不包括旧城改造拆迁户及二次置业者的住宅需求。3、 121号文件和18号文件的出台，对房地产用地及金融贷款提出了严格的要求，明确要保持房地产业的健康稳定的发展。新政策出台可能对南宁楼市将造成如下几点影响： 高档高品房的市场竞争更趋激烈，主要是受新政策的影响，二次置业者会改变投资方向，置业萎缩，从
