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1、入住纠纷“重点”转移 物业收费呼唤规矩去年很多楼盘入住纠纷的情景还历历在目，进入2002年不过十余天，三起有关物业收费的纠纷又风波骤起，让人不禁疑惑：是买房的纷纷扰扰吸引了人们太多的目光而忽略了“养房”的问题，还是入住后纠纷的“重点”开始转移到了“养房”上祸起物业收费 非常事件接二连三镜头一地点：鹏润家园1月5日晚7时20分，五六个不明身份的黑衣人突然闯入位于北京丰台区菜户营东街甲88号的鹏润家园2501房间，手拿木棒、铁棍以及玻璃瓶、烟灰缸等物，将屋内的4名业主暴打一通。这4名业主均是该小区业主委员会筹建组的人员，两名男业主因伤势较重，被送往医院。镜头二地点：安立花园1月4日下午2时30分安
2、立花园物业公司会议室。安立花园写字楼部分业主质疑写字楼物业收费过高问题，与物业管理公司激烈舌战。同时在场听取意见的有业主委员会的成员和市、区小区办的人员。一位写字楼业主说，他每年要为购买的房子交纳物业费9万多元，加上空调费、取暖和制冷费、车位费、电费、水费等费用每年至少要花费15万元以上。他说，每平方米不含取暖和制冷费的物业收费为11.27元，比附近几个写字楼的物业费都高。镜头三地点：北京亿中律师事务所城北一个经济适用房项目的几名业主找律师咨询物业费中某些项目的收取是否合理。这些2001年11月才入住的业主们提出，按照北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)第十二条规定，房屋及小区共
3、用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造费用应从房屋共用部位、共用设施设备维修基金中列支。建筑安装工程保修范围和期限内发生的维修费用，不得向产权人收取，也不得从共用部位、共用设施设备维修基金中列支。而在保修期内业主支付的物业费中还是包含了“房屋及小区共用部位和设施设备的小修”的费用。物业收费成为焦点应该说，引起以上几起物业管理纠纷的原因各不相同，但矛头都是指向物业收费。据报道，鹏润家园小区的打人事件起因于停车费。2001年12月20日，该小区物业管理公司将小区停车费用进行了调整：地下车库费用为每辆车每月680元，并称禁止不缴纳费用的车进入园区。而业主们则认为，小区的物业管理公约上
4、明确写着车位价格为每月150元。如果每月收680元，一年下来就是8000多元，难以接受。而且开发商也未出示有关部门的收费许可，并且未征求业主的意见。于是双方矛盾愈演愈烈。而安立花园物业费的纠纷则使写字楼物业收费问题浮出水面。据市国土房管局有关人士介绍，按照目前的法规，高档住宅和写字楼物业收费实行市场调节价。写字楼由于水电气热消耗大，人和物流量大，所带来的能源费用高。而电梯、水泵等设备的成本和维护费用基本上差不多，因此对面积相对较小的写字楼来说，处于“大马拉小车”的状态，摊到每个业主的物业费便相对较高了。而有关物业收费项目的质疑则表明业主从物业管理公司收费的合理性上升到了对法规制定合理性的高度。
5、北京亿中律师事务所律师王京平提出，小区的公共部位和公共设施在保修期内，根据国家建设工程质量保修的有关规定，应由建设单位来承担保修义务，承担在保修期间所发生的维修费用。因此，不得向产权人收取任何维修费用。而市物业管理部门的一位官员对此表示，目前小区的公共部位和公共设施的大中修费用和更新改造费用归入了公共维修基金，而且，由于建筑市场尚不规范，发展商拖欠工程款的现象使得维修基金难以落实，也就是说，即使在保修期内，有些公共部位还是由物业管理公司花钱维修的。看来，在保修期内究竟是否“多收了三五斗”，还有待法规的进一步明确。据了解，去年物业收费管理的纠纷主要集中在服务方面，如电梯夜间停止运营、物管公司不公
6、布账目清单等，而目前涉及的物业管理纠纷大多是关于物业收费的，而且，很多投诉内容是在没有政府定价的收费项目上。市国土房管局物业处一位人士告诉记者，北京市有关于地上停车场收费的明确价格，但是地下停车场收费却实行由经营者定价的原则。政府鼓励开发商在小区开发的同时配备地下停车库，如果采用定价的方式可能会偏离价值规律，影响地下停车库的建设。而没有价格约束，开发商和物业公司又往往在此“做手脚”先承诺低价，等入住后再调高。专家指点迷津 “把脉”四大症结北京市瑞赢物业发展研究所高级咨询顾问朱孝安认为，造成物业收费纠纷有物业管理公司和业主双方面的原因。首先，物业管理公司存在不规范运作，主要体现在财务制度和管理缺
7、乏专业性，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的。比如地下停车库收费，应该明确列出管理人员工资、设备费等费用支出项目情况，让业主看个“清清楚楚、明明白白”。而有些物管公司在出现纠纷后，常常采取不正当的手段解决问题，通过停水停电或者停止电梯来管制，这种行为明显扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益，同时也激化了矛盾。其次，业主的办事方法有时也是“凭感觉”，“开业主委员会讨论时，有的业主发言时像小孩子吵架似的发泄情绪，这对于事情的解决于事无补，只会使矛盾不断升级。”一位业内专家说，在国外，业主如果认为物业收费过高，会理性地审查物业管理公司的预算
8、报告，或找评估机构来对其收费进行公正评估。朱孝安认为，物业收费成为目前投诉和纠纷的焦点还有一个不能回避的原因，就是法规尚有“真空”地带。比如，空置房如何交纳物业费就缺乏明确规定。在实际中，相关的纠纷也是五花八门，开发商没有卖掉的房子，有些就不交物业费，而这些支出摊到其他业主的身上，便会抬高物业费。“现在物业管理中的纠纷很多是前期房地产开发阶段遗留下来的后遗症。”市国土房管局的一位人士在接受记者采访时说，公摊面积不实、施工质量低劣以及虚假承诺等等，业主入住后才发现问题，尤其是在因此发生或转移到物业收费时与矛盾同时转嫁给了物业管理公司，这恐怕是物业管理纠纷产生的更为深层次的原因。探讨解决之道既然造
9、成物业管理的纠纷是多方面的，彻底解决物业管理纠纷就不仅要依赖法规健全，还要等待市场的成熟。就目前的市场状况，如何减少纠纷、如何保护业主合法权益，一些专家提出几种观点。观点一：不应回到政府定价的老路尽管目前许多纠纷集中在市场价的收费项目上，但是专家认为，我国将建立社会主义市场经济，政府定价带有计划经济色彩，而在市场经济条件下，价格应该由价值规律和供求关系决定。在国外的物业管理中，政府只负责制定“游戏规则”和涉及公共利益和设施设备的规范，而不直接制定价格。原则性的规定对于业主和物业管理公司的权利义务以及合同能否顺利执行至关重要。目前对物业费从何时起交纳、空置房物业费由谁来交等问题缺少明确规定，也是
10、引起纠纷的热点问题。观点二：防止买得起房养不起房许多人在买房后感叹“买房容易养房难”，相比购房费用，由物业费为主构成的“养房费用”是一项长期的支出，常常被业主忽略。等到入住后，发现每月除了偿还几千元的银行贷款外，还要交付数百元的物业管理费，而且这个钱是一直要交下去的。在不了解费用是如何使用的情况下，便会爆发纠纷。因此，购房人在买房时要对今后长达几十年的物业管理费有心理和经济准备。观点三：业主委员会应担起责任由广大业主选举、代表全体业主利益的业主委员会应该发挥应有的作用，不仅要监督居住小区内的保洁、绿化等日常物业管理工作，还要着重对小区内设备养护和物业公司管理秩序的水平高低进行监督。物业收费中占
11、40%至60%的部分是人工费用支出，与其他小区不具有可比性，一个出入口和三个出入口的小区，即使面积差不多，在保安人员费用上也是不同的。对于小区和全体业主来说，物业管理得好不好，至关重要的一点是看公共设备和本体结构的维护和保养状况，它的差异在新建住宅的头几年并不明显，但使用10年左右的时间后便能够看出差距。观点四：杜绝开发商为销售作出虚假承诺一些纠纷的产生是由于开发商在售楼时为了促进销售作不切实际的承诺，给今后的物业管理带来无穷后患。根据有关的法律法规，业主管理委员会代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同，合同中对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。加强对合同条款履行的监管，将使发展商和物业管理公司不敢乱承诺或者承诺了不履行。晨报记者莫春
